מלחמה ותמ"א

בעקבות הטבח ביישובי העוטף והמלחמה שפרצה בעקבותיו, נעצרה באחת העבודה ברוב אתרי הבנייה בארץ. עצירה זו הצטרפה להאטה החריפה בשוק הנדל"ן, ויצרה אפקט דומינו בענף. כל יום כמעט אנו עדים לחברת נדל"ן נוספת שמכריזה על כניסה להליכי חדלות פירעון ומותירה אחריה מאות רוכשי דירות אובדי עצות.

לדברי עורכי הדין שי חלפון ואמיר סטרול, המתמחים בהתחדשות עירונית, המשבר הקשה שפוקד את הענף לא מדלג גם על פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית, אך להבדיל משאר השוק, דווקא בענף הזה הנזק לבעלי הדירות עתיד להיות נמוך יחסית.

עורכי הדין חלפון וסטרול חושפים אילו מנגנונים מופעלים ברגע שבו יזם נקלע לקשיים, וכיצד דיירי הבניין אמורים לפעול כדי להחליפו.

האם המלחמה תשפיע על עלויות הבנייה? השאלה הזו מטרידה רבים העוסקים בתחום הנדל"ן בישראל.

קיימת הסכמה כמעט כללית בענף הבנייה, כי ההסתמכות על עבודה פלסטינית תיחלש ככל הנראה או תופסק לחלוטין, ותוחלף בפועלים זרים או בישראלים. בתקשורת כבר התפרסמו הערכות, כי מדינת ישראל תתחיל לייבא בקרוב פועלי בניין מהודו וממדינות נוספות. לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, ההסתמכות על עבודה של פועלים זרים בענף הבנייה צפויה אומנם לייקר את עלויות השכר, אך לעומת זאת פריון העבודה של העובדים עשוי להתגלות כטוב בהרבה, וייתכן שבסופו של דבר המהלך דווקא יוזיל, או לכל הפחות לא ייקר במידה ניכרת, את עלויות הבנייה.

מדוע אם כן כל כך הרבה חברות קבלניות מתמוטטות ומבקשות עיכוב הליכים?

לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, המשבר העמוק בענף הנדל"ן לא החל עם מבצע חרבות ברזל, אך ללא ספק החריף בגללו. כבר לפני המבצע חברות נדל"ן גדולות רבות נכנסו לקשיים כגון חברת רום כנרת וחברת חנן מור, שהמשבר שהיכה בהן לא קשור למלחמה.

סביבת הריבית השתנתה מאוד בחודשים האחרונים, וכעת הרבה יותר יקר ליטול משכנתאות. מי שכבר נטל הלוואות, משלם על כך ריבית גבוהה מאוד. המלחמה אכן החריפה מאוד את המשבר, משום שהעבודה ברוב אתרי הבנייה בישראל פסקה לחלוטין. מכירת דירות נמצאת בשפל של יותר מעשור, הן במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון מחיר למשתכן והן בדירות יד שנייה. עקב כך חברות קבלניות רבות שנטלו הלוואות כדי לרכוש קרקעות ולבנות פרויקטים רחבי היקף, מוצאות את עצמן ללא הכנסה, תוך עלייה חריפה בהוצאות המימון. הדבר מהווה כמובן מתכון לקריסה כלכלית.

לדברי עורכי הדין סטרול וחלפון, כל חברת נדל"ן ידועה שנקלעת לקשיים, גוררת עימה קבלני משנה רבים, שהתשלומים אליהם נדחים או מבוטלים. עקב כך נוצר אפקט דומינו בענף, וחברות נוספות מגיעות לחדלות פירעון.

עורכי הדין שי חלפון ואמיר סטרול. צילום: ציון בלחסן

האם המשבר משפיע גם על ההתחדשות העירונית?

עורכי הדין סטרול וחלפון סוברים שאכן קיימת השפעה גם על ענף זה, אך ההשפעה נוגעת בעיקר לשולי הרווח של היזמים, ואילו הדיירים כמעט לא יושפעו מהמשבר.

מה קורה אם היזם טוען שבעקבות האירועים הוא לא יכול להמשיך בפרויקט?

עורכי הסין חלפון וסטרול מחלקים את התשובה לשניים. הדבר תלוי בתזמון המשבר. יש להבדיל בין מצב שהיזם מודיע על חוסר היכולת שלו בטרם ניתנו הערבויות הבנקאיות על פי חוק המכר, שאותן הוא אמור להעמיד במסגרת הסכם מול הדיירים, או לבין מצב שכבר העמיד את הערבויות.

אם הכרזתו של היזם על קשיים כלכליים מתרחשת בטרם נתן ערבויות, עורך הדין המייצג את הדיירים רשאי להשתמש בייפוי הכוח שלו ולבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת היזם על הבניין, עם כניסת הסכם ההתחדשות העירונית לתוקף (לאחר חתימות הצדדים).

לעומת זאת אם הודעת היזם מתקבלת לאחר שניתנו ערבויות, יהיה ליזם קשה ביותר להשתחרר מהתחייבותו כלפי הדיירים. נראה שהשתחררות כזו תוכל להתבצע רק בהחלפת היזם ביזם אחר, שיקבל על עצמו את התחייבויות היזם היוצא, ולמעשה "ייכנס בנעליו", וזאת כמובן רק לאחר שאישר זאת מול הדיירים וקיבל את הסכמתם.

מה קורה אם יזם פושט רגל אחרי שהבניינים נהרסים ומפסיק לשלם לדיירים את שכר הדירה החודשי?

עורכי הדין סטרול וחלפון מציינים כי חשוב המועד שבו נקלע היזם לקשיים, ומודיע כי לא יוכל לעמוד בהסכם. אם הדבר קורה בטרם ניתנו ערבויות היזם לדיירים במסגרת הסכם התמ"א, לדיירים יש אפשרות במסגרת ההסכם לצאת ממנו, וזאת בין השאר אם היזם נכנס לקשיים כלכליים או נקלע להליך של חדלות פירעון. במקרים כאלה ניתנת ליזם תקופה קצובה להסדיר את התחייבויותיו. פרק הזמן משתנה מהסכם להסכם, אך בדרך כלל נמשך ימים או שבועות ספורים.

במסגרת ההסכם היזם מספק לדיירים בטוחות ממשיות בדמות ליווי בנקאי לפרויקט. אחת הערבויות האלו היא הבטחת תשלום דמי שכירות כל התקופה שבה עתיד הבניין להיות בבנייה. הערבויות ניתנות עוד בטרם מועבר הבניין להריסה, ומבטיחות את תשלום שכר הדירה מרגע קבלת הודעת הפינוי בטרם הריסת הבניין הישן ועד לקבלת המפתח לדירה בבניין החדש.

כאשר יזם נקלע לקשיים כלכליים ונכנס לחדלות פירעון, הבטוחות הנמצאות בידי הדיירים מאפשרות להם שקט לתקופה מסוימת, ובו בזמן הם יכולים לפנות לבית המשפט כדי להחליף את היזם באחר ולהמשיך את הפרויקט כדי לסיימו על הצד הטוב ביותר.

יזם שנכנס לקשיים כלכליים יכול למכור בעסקת מניות את החברה שאחראית לפרויקט וכך לעקוץ את היזם החדש או להכניס גורמים שלא יעמדו בחוזה מול הדיירים?

לדברי עורכי הדין סטרול וחלפון, הדברים חייבים להיות מובאים בחשבון עוד לפני החתימה על ההסכם בין היזם לדיירים. חשוב מאוד להכליל בהסכמים האלו סעיפים שלא מאפשרים תרגילי עוקץ או פגיעה בדיירים.

כמו ברוב הפרויקטים, יש לוודא שהיזם לא יוכל להעביר בעלות במניות החברה שחתמה על הסכם התמ"א עם הדיירים. אם יש אפשרות למכור חלק מהמניות של החברה, ברוב הסכמי התמ"א היזם מתחייב לא למכור יותר מ-49% ממניותיו בחברה, כך שבעל השליטה ומי שימשיך לעמוד מול הדיירים, גם אם מהלך כזה יקרה, יהיה היזם שנטל את כל ההתחייבויות מול הדיירים בהסכם. בהסכמי תמ"א רבים אי אפשר בכלל להעביר מניות לאחר שההסכם נחתם מול הדיירים, אלא רק בהסכמת הדיירים באופן מפורש ובכתב.

מה קורה אם יזם אומר לדיירים שלא יוכל לעמוד במפרט הדירות בגלל הפסדים שנגרמים לו מהתמוטטות המחירים בשוק הדיור, עליית הריבית על החוב, עיכובי בנייה בשל המצב והחלפת עובדים זולים בעובדים יקרים? מה הדיירים יכולים לעשות?

לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, בכל הסכם תמ"א יזם יכול להעמיד חלופה לחלק מהפריטים שהציע במפרט. האפשרות הזו תופיע בדרך כלל תחת ראשי התיבות של שו"ע, קרי שווה ערך. כך לדוגמה היזם יכול להתחייב לריצוף מסוג מסוים. אם הוא נתקל בקשיים להשיג מה שהתחייב אליו, הוא יוכל להביא מוצר אחר שווה ערך לאותו ריצוף מבחינת גודל, צורה, מחיר וכדומה. היזם לא יוכל לשנות דברים מהותיים כגון הקמת מחסן או מרפסת. אלו תנאים שמוגדרים בדרך כלל בהסכמי תמ"א כתנאים ייחודיים, וברגע שהם מופרים, הם מאפשרים לדיירים להודיע על ביטול הסכם התמ"א.

איך משפיעה המלחמה על לוחות הזמנים של מסירת הדירות?

לדברי עורכי הדין סטרול וחלפון, מועדי המסירה עלולים להתארך במקרה של אירועים בעלי משמעות ומטלטלים כגון מלחמה, גם משום שבמקרים כאלה המוסדות לא עובדים באופן מלא. מלחמה או מגפת הקורונה למשל נחשבות כוח עליון. כאשר אירוע כזה מקבל את ההגדרה המשפטית של כוח עליון, הימים שהוא יימשך וישפיע על המשק לא ייספרו במניין הימים מעת החתימה על הסכם התמ"א (למעט החרגות שלעיתים מתרחשות כגון במקרה הקורונה, שבמהלכה המשיך ענף הנדל"ן בעבודה על אף המצב). כמו כן הממשלה עצמה מחוקקת חוקים מתאימים, המגדירים מחדש את מספר הימים המותרים לאיחור במסירת הדירות ואת הפיצוי שיקבלו עסקים עקב פגיעה בעסקיהם, במקרה זה חברות קבלניות.

לסיכום, האם דיירים הנמצאים בתהליכי תמ"א או התחדשות עירונית אמורים להיות מודאגים מההתדרדרות בענף הנדל"ן ומגל פשיטות הרגל המאפיין את התחום לאחרונה?

עורכי הדין חלפון וסטרול סוברים שאין סיבה לדאגה. כל עוד ההסכמים בין היזמים לדיירים נחתמו כראוי, נמסרו ערבויות מתאימות לדיירים והדיירים מיוצגים נאמנה על ידי עורך דין נפרד, שלא מייצג גם את היזם, אין בסיס לדאגה. הקושי היחיד שעלול להתגלות הוא איחור במסירת הדירות בשל התארכות זמן הפרויקט.

עורכי הדין שי חלפון ואמיר סטרול ממשרד עורכי הדין סטרול חלפון ושות' strulhalfon.co.il מתמחים בתחום הנדל"ן והמקרקעין ועוסקים בייצוג של דיירים, קבלנים וחברות בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית.