נדל"ן אוהב ריבית?

דוד אזולאי, יזם וקבלן עם יותר מ-15 שנות ניסיון בענף הנדל"ן, דן בהרחבה בריאיון שהתקיים עימו על השפעת העלאת הריבית על שוק הנדל"ן. אזולאי שיתף את התובנות שלו לגבי המצב הנוכחי של השוק, ההשפעות של העלאות ריבית ואסטרטגיות פוטנציאליות לניווט דרך האתגרים.

ככל שהריבית ממשיכה לעלות, שוק הנדל"ן חווה האטה. מכירות הדירות החדשות ירדו ב-50% בהשוואה לשנה הקודמת. בנק ישראל דיווח במרס על ירידה דומה של 50% בהיקפי המשכנתאות לרוכשי דירות בהשוואה לשנת 2021. להתפתחויות אלו השלכות מהותיות הן על הרוכשים והן על יזמי הנדל"ן.

אזולאי, העוסק בפרויקטים של נדל"ן כגון בנייה למגורים והתחדשות עירונית, הדגיש את אי הוודאות השוררת בשוק בשל רמות הריבית המסוכנות. הוא ציין שעלויות המשכנתאות העולות משפיעות על רוכשי הדירות, והדבר מביא להתאמת האסטרטגיות העסקיות. כדי להקל את חששות הרוכשים, אזולאי אימץ מבנה תשלומים של 20/80, המאפשר לרוכשים לשלם 20% עם החתימה ו-80% עם מסירת הדירה, וכך להפחית את הנטל המיידי של אי הוודאות של המשכנתה.

לגבי השפעת הריבית על מיזמים יזמיים, אזולאי הודה כי השיעורים הגבוהים הגדילו את עלויות המימון והשפיעו על שולי הרווח. בעודו מכיר באתגרים, הדגיש שפרויקטים רבים עדיין משתלמים כלכלית עקב רכישת קרקע במחירים נמוכים יותר בשנים קודמות. עם זאת, ציין, הרווח היזמי הממוצע ירד מ-15% לסביבות 13-12 אחוזים בשל עליית עלויות המימון.

דוד: "אני חושב שהסביבה של הריביות הגבוהות לא טובה לקבלנים אבל לכל הגורמים במשק. נכון שהיא מביאה אותנו לקצה הרווח שלנו, אבל עדיין הפרויקטים היזמיים רווחיים, רובם נשענים על קרקעות שקנינו לפני שנים, ולכן הם עדיין כלכליים. עם הריביות של היום לא הייתי קונה קרקע במחיר מלא ומחכה שלוש שנים. אז מבחינה יזמית זה לא סיכון אלא הפחתת הרווח בכל פרויקט. בעבר הרווח היזמי היה 15 אחוז ומעלה. ההפחתה מביאה בחשבון את עלות המימון של הפרויקט."

אזולאי התעמק גם בשינויים בתקנות הסטנדרטיות המשפיעות על רווחי היזמות, במיוחד בהקשר של פרויקטים של התחדשות עירונית. הוא דן בגורם המכפיל שקבעו הרשויות המקומיות וכיצד הוא משפיע על הרווחיות: "בפרויקטים של פינוי-בינוי בכל עיר יש מכפיל שהעיר מאמצת, שזה היחס בין מספר הדירות המקוריות למספר הדירות שמתקבלות בפרויקט. באזורי הביקוש בת"א למשל המכפיל הוא גם פחות משלושה, ובאווירה של 60 עד 70 אלף שקל למטר מרובע בת"א, יש בזה כלכליות.

"הדבר תלוי מאוד ברשות המקומית ובגיזה שהיא נוקטת. מעבר לחוק פינוי-בינוי על תיקוניו, יש גמישות של הוועדה עצמה, למשל היטלי השבחה, זה פקטור שהוא תמיד רלוונטי ועלול לנגוס רווח גדול מאוד מהפרויקט. נשאר שיקול דעת ניכר לוועדה המקומית בהיבט הזה, ויש לכך משמעות רבה. אם יש מכפיל שמאפשר שולי רווח גדולים יותר ליזם, גם אז יש דרישות, למשל מטלות ציבוריות או מבנה ציבורי. הדבר מאפשר להגיע לעסקת win-win לדיירים, לרשות המקומית וליזם."

נדבר על מצב השוק. מה אתה צופה שיקרה? צריכים להוריד מחירים, מה זה אומר?

"מכיוון שאנחנו שחקנים של המידל מרקט, כלומר אזורי ביקוש אבל לא בערים הכי יקרות, אנחנו עוסקים בדירות של 3-2 מיליון שקל. אני קורא לזה 'הלחם השחור של הנדל"ן'. זה מוצר צריכה בסיסי שתמיד יש לו ביקוש. אבל עם זאת הרבה יותר קשה להיכנס היום לעסקה."

יש ירידות מחירים?

"אחוזים אחדים, אחוז או שניים לכל היותר, שזה לא מאוד משמעותי. כמובן שהדבר שונה במרכז ובתל אביב לעומת אזורי הפריפריה. יש קושי הרבה יותר גדול למכור דירות של עשרה מיליון ש"ח בת"א."

ואם תהיה ירידת מחיר משמעותית?

"אני לא רואה את זה קורה. מי ששולט בקרקעות הוא מינהל מקרקעי ישראל, ואם הוא יראה מצב של ירידה דרסטית, הוא יידע איך לשחק עם זה ולתזמן. גם הבנקים שותפים לזה. הם נותני משכנתאות. אם תהיה ירידה של 15 אחוז, כל ההון העצמי שהדייר השקיע נמחק, ולבנקים אין אינטרס שזה יקרה. לכן הם גם מעורבים בשוק."

למעשה אתה אומר שלא משנה מה יקרה ולא משנה מה שמשרד האוצר אומר על הורדת מחירי הדיור, המדיניות של הבנקים והמינהל היא שלא יירדו מחירים.

"כרגע יש הקפאה. לא ישתנה כלום עד שלא תהיה יציבות בשדה הפוליטי. אם תהיה תוכנית ארוכת טווח אמיתית שנותנת מענה, רק אז נראה השפעה. הסיכוי שזה יקרה נמוך מאוד כרגע. לכן לפחות עד סוף השנה אני צופה הקפאה של המצב."

תמ"א 38 וחלופות

באוקטובר יפוג תוקפה של תמ"א 38. מטה התכנון הלאומי קידם תיקון חקיקה שהוא חלופה לתוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38). החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית בבניין היחיד תוך מתן עדיפות להתחדשות מתחמית. במסגרת החקיקה ניתן מענה לקשיים שיצרה תמ"א 38 מבחינה תכנונית, מוניציפלית וכלכלית, באמצעות מתן מענה לצורכי ציבור (הדבר נעדר מתמ"א 38). נוסף לכך, החלופה מתמרצת הכנת תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית אשר יתוו את מדיניות התכנון העירונית באופן מיטבי.

עוד קידם מטה התכנון הלאומי סעיף ייחודי שנועד לקדם פרויקטים להתחדשות עירונית עם דגש באזורי הפריפריה שבהם שווי הקרקע נמוך. התוספת מאפשרת לשר הפנים לקבוע בצו אזורים שבהם יתאפשר לקבוע את תוספת הזכויות עד סך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש.

בשורה גדולה נוספת לשוק הדיור בכללותו, אשר עוגנה בחקיקה לראשונה, היא האפשרות של תוכנית + היתר. על פי משרד השיכון, מדובר בצעד פורץ דרך אשר מאחד את התוכנית וההיתר לשלב תכנוני אחד ומצמצם את ההליכים שעד כה קודמו זה אחר זה.

סוגיה רגולטורית נוספת שהתווספה לחוק היא שינוי ברירת המחדל, הקובעת כי מעת שהוגש ערר על החלטת ועדה מקומית לתת היתר, לא יינתן ההיתר עד להכרעה של ועדת הערר בעניין. תיקון החקיקה קובע, כי יש לאפשר מתן היתר בנייה במקרים שבהם הוגש ערר כאשר ועדת הערר שוכנעה כי אין מדובר בצעד בלתי הפיך. שר הפנים יקבע בתקנות על אילו סוגי עררים יחול הכלל. שינוי זה צפוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתר ולצמצם את הנזק הנגרם מכוח עררים פרטניים.

דוד: "תמ"א במתכונתה הנוכחית הולכת להסתיים אחרי שקיבלה הארכה עד אוקטובר 2023, אחרי שבאה תחתיה חלופת שקד. החלופה הזאת מעניינת, ונותנת כמה כלים ליזמים ולרשויות המקומיות. השאלה היא איך זה יתגבש ואיך תיקים שקיימים ונמצאים בקנה יתנהלו, כי לתוכנית המוצעת אין תוקף עדיין. יש תוכנית וכוונה, אבל אחד לא פועל לפיה, ולא ברור מה עושים למשל עם תיקים בתכנון. היינו שמחים לקבל הבהרות."

מה לגבי פיתוח יזמי בנתניה - אתם מתמחים באזור.

"נתניה היא בירת השרון. בשנים 2021 ו-2022 הייתה עלייה של יותר מ-10 אחוז בנתניה ובערך הדירות. השילוב הזה של הטיילת ומרכז העיר המושקע עם אזור התעשייה שהולך וגודל ועם התוכניות החדשות שאושרו, יוצר מנתניה יעד אטרקטיבי להשקעה ולמגורים. ועדיין אפשר למצוא דירות במחיר טוב בנתניה, ולדעתי עדיין לא הייתה העלייה הגדולה. אני מאמין שהיום אפשר להרוויח על דירות בנתניה יותר ממיליון שקל בתוך חמש שנים."

לסיום, מה לגבי חלופות השקעה מלבד דירות?

דוד: "אני חושב שהשוק של משרדים הוא אלטרנטיבה נכונה שהרבה משקיעים חושבים עליה. זו עסקה עם תשואה יפה, שהיא שישה עד שבעה אחוזים בנתניה. זה משמעותי בעיקר כשהאלטרנטיבה היא פיקדון בנקאי של 3 עד 3.5 אחוז. אתה נכנס להשקעה בהיקף קטן יותר מהשקעה בדירות, עם תשואה טובה. זה מוצר שהפתיע אותנו, ואני צופה לו ביקוש.