בעל פנטהאוז לא יוכל לבנות בריכת שחייה
דיירים בבניין מגורים בן תשע קומות בגני תקווה, הופתעו בוקר אחד לגלות פרסום מטעמה של חברת רותם שני יזמות והשקעות, שבנתה את הבניין, שבו היא מודיעה כי בכוונתה להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להקלה לבניית בריכת שחייה במרפסת דירתו של רוכש הפנטהאוז. הבקשה להקלה פורסמה לציבור סמוך לקבלת טופס 4 של הדיירים ולאכלוס הדירות.
במסגרת בקשתה ביקשה החברה היזמית לאשר לה לבנות בריכת שחייה במרפסת דירת הפנטהאוז שבקומה התשיעית, וזאת בניגוד למצגים, לסרטוטים ולהתחייבויות שהוצגו לרוכשי הדירות בבניין בעת הרכישה. מי שבמיוחד נחרדו מהרעיון היו הדיירים שמתגוררים בקומה השמינית, שכן על פי התכנון, בריכת השחייה הייתה אמורה להיבנות מעל תקרת סלון דירתם.
הדיירים מהקומה השמינית וכ-20 בעלי דירות נוספים בבניין הגישו לוועדה המקומית התנגדות לבקשת ההקלה של חברת רותם שני. בין טיעוניהם להתנגדות נטען, כי החברה היזמית אינה יכולה לשנות על דעת עצמה דבר כה מהותי בבניין המשותף ובשלב כה מאוחר, בייחוד לאחר שהדיירים רכשו את הדירות על סמך מסמכים רבים שהוצגו להם, בלי שצוין בהם כלל צירוף המילים "בריכת שחייה".
התנגדותם של הדיירים התקבלה, והוועדה המקומית דחתה את בקשת ההקלה של החברה.
אלא שבכך לא תם הסיפור. החברה היזמית הגישה ערר לוועדה המחוזית על החלטתה של הוועדה המקומית. הדיירים פנו לעורכי הדין אמיר סטרול ושי חלפון ממשרד עורכי הדין סטרול-חלפון כדי שייצגו אותם בהליכים בוועדה המחוזית ויגישו בשמם כתב תשובה לערר.
בכתב התשובה טענו עורכי הדין חלפון וסטרול, כי בהיתר הבנייה המקורי שניתן לחברת רותם שני לא אוזכרה בניית בריכה בקומה התשיעית, וההיתר ניתן אך ורק לצורך בניית בניין בן תשע קומות, 34 דירות, קומת מרתף, מרפסות מקורות, פרגולות, גדרות, פיתוח, צובר גז וחדר אשפה.
לטענת עורכי הדין סטרול וחלפון, גם בהסכמי המכר שנחתמו בין החברה לדיירים, בכלל זה הסכם המכר שנחתם עם כל הדיירים, נושא בניית הבריכה לא הועלה מעולם, וכך גם בבקשה להקלה אחרת שהגישה החברה היזמית וכללה מספר שינויים שהיו אמורים לשמש את כל דיירי הבניין כגון הגדלת שטחי האחסון שיועמדו לזכות הדיירים.
על פי הנטען, את הבקשה להקלה לצורך בניית בריכה הגישה חברת רותם שני רק בסוף דצמבר 2022, כאשר כבר סיימה לבנות את הבניין, קיבלה טופס 4 והחלה למסור את המפתחות לדיירים. באותה עת חלק מהדירות אף אוכלסו.
עורכי הדין חלפון וסטרול טענו, כי החברה פעלה בחוסר בתום לב כשבחרה שלא להגיש את הבקשה לבניית הבריכה במסגרת הגשת הבקשה המקורית להיתר, ביודעה כי אילו הדבר היה מוצג לדיירים בשלב מוקדם, ספק אם היו מתקשרים איתה בהסכמים לרכישת דירות בבניין.
הוועדה המחוזית שדנה בערר, קיבלה לאחרונה את טענותיהם של עורכי הדין סטרול וחלפון, ודחתה את הערר שהגישה חברת רותם שני. בהחלטתה קבעה הוועדה בין השאר, כי במקרה הנדון אין הצדקה תכנונית לאישור ההקלה לבניית בריכה. לדברי הוועדה, הצדקה תכנונית נוגעת גם למועד שבו התבקשה ההקלה, ובמקרה זה קשה לקבוע שיש הצדקה תכנונית להגיש בקשה להקלה בדיעבד, לאחר השלמת הבנייה, קבלת טופס 4 ואכלוס.
באשר לאפשרות הפגיעה בצדדים שלישיים ובסביבה בגלל בניית הבריכה קבעה הוועדה, כי אין לשלול את חשש הדיירים מפני פעילות רועשת בבריכה, תנועה מוגברת של מבקרים בבניין, רטיבות ונזילות. לדברי הוועדה, אין לשלול גם את חששם של הדיירים מהקומה השמינית, הנובעים מעצם הבנייה של בריכת שחייה ומשאבת סחרור מעל סלון דירתם.
בערר שהגישה ציינה חברת רותם שני שני מקרים שבהם אישרה לה הוועדה המקומית הקלות לבניית בריכות שחייה במרפסות הגג, אולם הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה ששני מקרים אלה שונים באופן מובהק מהמקרה מושא הערר.
בשני מקרים אלה, ציינה הוועדה, הוגשה התנגדות אחת בלבד. במקרה הראשון, לא הוכחה זיקה קניינית של המתנגדים לבניין, על כן ההתנגדות נדחתה. במקרה השני, היחידה שהגישה את התנגדותה להקמת הבריכה היא בעלת דירה מהקומה השנייה, ואילו הבריכה נבנתה בקומה ה-22 של הבניין. התנגדותה של אותה דיירת לבקשה להקלה לבניית בריכת השחייה הוגשה בשלב מוקדם יותר, בעת בניית הבניין, ולא כמו במקרה הנדון, בשלב שבו התקבל טופס 4 ובעת שהדיירים החלו לאכלס את הבניין.
בשל כל זאת דחתה הוועדה המחוזית את הערר שהגישה חברת רותם שני וקבעה, כי היא אינה מוצאת לנכון להתערב בהחלטת הוועדה המקומית, שכאמור סירבה לבקשת ההקלה. במסגרת החלטתה הטילה הוועדה הוצאות משפט על חברת רותם שני בסך של 10,000 שקלים.
עורכי הדין סטרול וחלפון מסרו: "הוועדה המחוזית, בדחותה את הערר, קיבלה את טיעונינו. במסגרת החלטתה חזרה הוועדה על 12 השיקולים המנחים שנקבעו במסגרת ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז) 1025-05-22 משה קייקוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת שמואל, שאותם יהא על מוסדות התכנון לבחון בבואם לדון בבקשה להיתר בנייה, הכוללת הקלה בעבור הקמת בריכת שחייה פרטית בבניין מגורים."
על פי הוועדה, מי שמתעתד להגיש בקשה להיתר לבניית בריכת שחייה בבניין מגורים, כדאי שיתחשב במספר שיקולים מנחים, בהם מועד אישור התוכנית החלה על המקרקעין. ככל שהתוכנית אושרה במועד מאוחר יותר, כך תפחת הנטייה לאשר את ההקלה מהוראותיה.
שאלה נוספת שעולה היא אם הבקשה להקמת בריכת שחייה מוגשת כחלק מהיתר הבנייה הכולל של הבניין או לאחר שהבניין הושלם ואוכלס. איחור בהגשה יקשה יותר את קבלתה.
נשאלה גם מה מידת צפיפות הבנייה סמוך לבריכת השחייה. ככל שצפיפות הבנייה עולה, הוועדות לתכנון ובנייה עתידות להערים קשיים רבים יותר באישור הקמת בריכה.
גם המרחק בין מיתקני הבריכה לבין גבולות המגרש, לבניין עצמו ולבניינים המצויים במגרשים גובלים, היא שאלה מהותית, אומרים עורכי הדין סטרול וחלפון. על פי החלטות הוועדות המחוזיות, ככל שהבריכה קרובה יותר למגרשים ולבניינים סמוכים, יירד הסיכוי לקבלת ההיתר לבנייתה.
אשר לשטח הבריכה המבוקש, הן באופן מוחלט והן יחסית לשטח החצר או מרפסת הגג, הוא שיקול חשוב. ככל שהבריכה תופסת שטח רחב יותר, כך יקשה יותר לאשרה.
שיקול נוסף נוגע למספר יחידות הדיור בבניין שבהן קיים שטח פנוי המתאים פיזית להקמת בריכת שחייה. ככל שקיימות פחות יחידות שכאלה, כך יתקשה בעל דירה ספציפית לקבל היתר לבניית בריכה.
שיקול מרכזי נוסף נוגע למיקום חדר המכונות הנלווה לבריכת השחייה ולעוצמת הרעש הנלווה להפעלתו השוטפת. מיקום חדר מכונות שכזה עלול ליצור שלל מפגעים שיפריעו לשאר הדיירים בבניין.
לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, אחת השאלות המרכזיות היא אם הדירה שמתחת לבריכה היא זו שבעבורה מבוקשת הבריכה (כמו בדירת גג). אם כן, יקל הדבר לקבל אישור לבנייתה. בעניין הנדון, התשובה לשאלה מהותית זו עמדה לרועץ לחברה היזמית, שכן הבריכה אינה משמשת את הדייר שבקומה השמינית אלא את דיירי דירת הפנטהאוז שבקומה התשיעית. בין הדירה שבקומה התשיעית לקומה השמינית אין שום קשר או זיקה.
שיקולים נוספים הם השפעת הבריכה על חזות הבניין, ובפרט הצורך להקים מבנים נלווים לבריכה או הנובעים ממנה; קיומם של מטרדים או מפגעי רעש נוספים בסביבת הבניין; השוואת המטרד הצפוי מפעילות הבריכה לשימושים חלופיים בשטח שבו מבוקשת הקמתה; שיקולי בטיחות.
עורכי הדין שי חלפון ואמיר סטרול ממשרד עורכי הדין סטרול חלפון ושות' strulhalfon.co.il מתמחים בייצוג חברות, בין היתר בגבייה משפטית, וכן בתחום הנדל"ן והמקרקעין, ייצוג של דיירים, קבלנים וחברות בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית.
