טענות לירידת ערך בפרויקט בנייה

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב דחתה לאחרונה ערר של שתי בעלות דירות בבניין משותף, שדרשו פיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור פרויקט התחדשות עירונית במגרש סמוך לדירות שלהן ברמת השרון. ועדת הערר קבעה, כי התובעות לא הוכיחו את עצם הפגיעה שנגרמה להן וגם לא את שיעור הפגיעה המצדיק פיצוי.

תביעת הפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ובעקבותיה הערר, הוגשו בגין מתן היתר בנייה לפרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ברחוב ויצמן ברמת השרון, וזאת בהתאם לתוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 החלה ברמת השרון - תוכנית רש/3838. הוועדה המקומית דחתה את התביעה ומכאן הוגש הערר.

בפרויקט אושר ליזם - חברת מותג עירוני שיוצגה על ידי עו"ד אינה טל ממשרד ענת בירן - עורכי דין - להרוס בניין קיים בן 3 קומות מעל קומת עמודים ובו 9 יח"ד, ולהקים מבנה חדש בן 7.5 קומות סה"כ ובו 21 יחידות דיור. שמאי המקרקעין שייצג את היזם בהליך והגיש חוות דעת שמאית מטעמו הוא בועז הלפרין.

שתי התובעות טענו לירידת ערך דירותיהן, הממוקמות בבניין משותף במגרש הגובל לפרויקט. סכום התביעה של שתיהן - כ-850 אלף שקל. טענותיהן סבבו סביב פגיעה בפרטיות וחסימת נוף בעקבות הגבהת הבניין החדש, שינוי אופי הסביבה לבנייה גבוהה ובצפיפות גבוהה יותר מזו הקיימת וכדומה.

מנגד, הוועדה המקומית והיזם טענו בין היתר, כי יש לדחות את הערר על הסף, וכי אין לתובעות זכות קנויה לעצירת פיתוח העיר על מפתן דלתן. נטען כי הפרויקט שאושר אינו חורג מתחום התפתחותה הטבעית של העיר, במיוחד כאשר זה פרויקט של התחדשות עירונית.

עוד נטען, כי התובעות לא הוכיחו כנדרש את עצם הפגיעה שנגרמה מהתוכנית ואת שיעור הפגיעה המצדיק פיצוי. נטען כי חוות הדעת השמאית מטעם התובעות נסמכה על מחקרים ישנים מלפני יותר מ-20 שנה, שאינם תואמים את המאפיינים הרלוונטיים של המקרקעין ובלי להביא בחשבון את השינויים המהותיים שחלו בעולם התכנון מאז. המחקרים הישנים והלא עדכניים נוגעים לכל מיני ערים ומקרקעין בעלי מאפיינים אחרים, ואין בהם כדי ללמד באופן קונקרטי על ירידת ערכם של המקרקעין של התובעות, נטען.

ועדת הערר דחתה את כל הטענות של התובעות, קיבלה את הטענות של היזם ושל הוועדה המקומית ודחתה את הערר במלואו תוך חיוב בהוצאות בהיקף 6,000 שקל.

לדברי עו"ד טל, "אנו שמחים על החלטת ועדת הערר וסבורים כי היא נכונה וצודקת. העוררות לא עמדו בנטל ההוכחה לפגיעה בערך דירותיהן. הן הסתמכו על מחקרים ארכאיים, כלליים ולא רלוונטיים, שאין בהם כל ביסוס לטענות שלהן. העוררות ביצעו בחינה סובייקטיבית בלבד לירידת ערך ולא בחינה אובייקטיבית כנדרש, ומשכך לא הרימו את נטל ההוכחה. ועדת הערר קבעה כי הפרויקט ראוי וחשוב במסגרת התחדשות עירונית בעיר, והוא אף נעשה בסבירות, תוך שמירת אופיו של היישוב והסביבה וללא אלמנטים פוגעניים מיוחדים."