נכה שנפל קורבן לתרגיל עוקץ כמעט איבד את דירתו

ע', תושב ירושלים המשותק בגופו התחתון ומתנייד בכיסא גלגלים, כמעט איבד את דירת מגוריו בתרגיל עוקץ מתוחכם. הסיפור החל ביוני 2013 כשהתושב נזקק להלוואה של 150 אלף שקלים כדי לממן את חתונת ביתו. הוא פנה לי' א', שהציג את עצמו כמי שמעניק הלוואות חוץ בנקאיות. י' א' החתים אותו על חוזה שכותרתו "מכר־שכירות־אופציה", ובמסגרתו תשמש דירתו שבירושלים, שערכה נאמד כיום ביותר משלושה מיליון שקלים, כערובה למתן ההלוואה.

כבר ביום למוחרת מיהר י' א' לרשום הערת אזהרה על הדירה בלשכת המקרקעין. ע' החל להעביר החזרי הלוואה כמוסכם, בסך של יותר מ־30 אלף שקלים.

בשלב זה פנה י' א' לבנק לאומי כדי לקבל משכנתה, כשהדירה אמורה לשמש בה כבטוחה. י' א' הציג לפקידי הבנק את הסכם מכר הדירה ואת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו בטאבו.

בבנק הבחינו כי הדירה לא רשומה על שמו עדיין, אבל במקרים מסוימים בנקים מלווים כספים ללקוחות גם על סמך חתימת הסכם מכר והערת אזהרה בלבד. וכך הסכים הבנק לחתום על הסכם משכנתה עם י' א', על סך 1.47 מיליון שקלים, שהדירה משמשת בו כבטוחה.

לרוע מזלו של ע', בחלוף מספר חודשים מאז נטילת ההלוואה, התגלו בגופו גידולים סרטניים סמוך לעמוד השדרה. בחלוף כשנתיים נאלץ ע' לעבור ניתוח סבוך שהותיר אותו משותק בפלג גופו התחתון. עקב התדרדרות מצבו הבריאותי איבד ע' לחלוטין את כושר השתכרותו, וכל הכנסת משפחתו הרחבה החלה נסמכת על קצבאות רווחה. עקב כך הפסיק ע' את החזרי ההלוואה.

בשלב זה פנה י' א' אל ע' בהצעה לחתום על "הסכם ביטול", החושף כי מדובר בהלוואה בלבד. במסגרתו תבוטל מכירת הדירה אם ע' יאות לשלם לי' א' החזר הלוואה עצום בסך 395 אלף שקלים - יותר מפי שניים מההלוואה המקורית, וזאת בתוך 60 יום. אך במקום להקל את הלחץ, "הסכם הביטול" קיבע את החוב הגבוה של ע' והפך את מצבו לנואש.

כ־60 יום לאחר החתימה על הסכם הביטול ותחת לחץ החוב והמצוקה הכלכלית, חתם ע' על שני שטרי חוב בסך של 490 אלף שקל. י' א' מיהר להגיש את שטרות החוב ללשכת ההוצאה לפועל, והפך את החוב למנגנון אכיפה אוטומטי עם אפשרות לעיקולים ולמימוש נכסים ללא צורך בהליך משפטי נוסף.

כך נהפכה דירת מגוריו של ע', שתפקדה מלכתחילה רק כערובה להלוואה זעירה, לנכס משועבד בגין חובות של מיליון וחצי שקלים שאינם שלו.

כשנה לאחר "הסכם הביטול" הוחתם ע' על שטרות מכר, וכעבור זמן קצר העביר י' א' את הבעלות על הדירה לחברה שבבעלותו. עוד באותו יום רשם הבנק משכנתה לטובת י' א' על הנכס.

אך י' א' לא הסתפק בכך. בחודש מאי 2019, במסגרת תיק ההוצאה לפועל שאותו פתח נגד ע', הוא ביקש לעקל את רכב הנכים שבאמצעותו הוא מתנייד.

כעבור זמן קצר נהפך י' א' לחדל פירעון, והבנק פתח נגדו תיק הוצאה לפועל למימוש הדירה. בתמורה התכוון הבנק לסלק את חובו של י' א' אליו שהגיע לכמה מיליוני שקלים.

כך נוצר מצב אבסורדי: בעל בית משותק שמתקיים מקצבה מתמודד הן עם דרישת הבנק לממש משכנתה שכלל אינה שלו והן עם ניסיון של נושה לעקל את הרכב החיוני היחיד שלו, הכול על בסיס הלוואה ראשונית בסך 150 אלף שקל מלפני שש שנים.

בשלב זה החליט ע' לפנות לעזרתו של עו"ד ירון בר אל המתמחה בייצוג קורבנות תרגילי עוקץ כלכליים. עו"ד בר אל הגיש בשמו תביעה נגד י' א' ובנק לאומי, ובמסגרתה ביקש מבית המשפט המחוזי בתל אביב לבטל את חוזה המכר בין הצדדים משום שמעולם לא הוסכם ביניהם על מכירת הדירה.

כמו כן התבקש בית המשפט למחוק את כל הערות האזהרה שנרשמו לטובת י' א' ובנק לאומי על הדירה, ולבטל את המשכנתה שנרשמה לטובת בנק לאומי משום שזו ניתנה על סמך עסקת שווא ותוך הפרת חובת הגילוי.

עו"ד בר אל ביקש מבית המשפט להורות על 'הרמת מסך' בין י' א' לחברה שבבעלותו כדי שי' א' לא יוכל להימלט מאחריותו למעשיו הגובלים בפלילים.

בהמלצת עו"ד בר אל הגיש ע' תלונה במשטרת ישראל נגד י' א', ובה טען שההלוואה שהעניק לו ניתנה בריבית קיצונית ובלתי חוקית ובאמצעות מצג שווא: החוזה התחזה לעסקת מכר כדי לאפשר לי' א' להשתלט על הדירה ולשעבד אותה בבנק. מהלך כזה, טען ע', אינו רק סכסוך אזרחי אלא תרמית פלילית.

לתביעה שהגיש בשמו של ע' צירף עו"ד בר אל פסקי דין שניתנו בעבר, שבהם בתי משפט ביטלו עסקאות דומות שביצע י' א' עם קורבנות מוחלשים רבים. לטענת עו"ד בר אל, מדובר בשיטה: י' א' מאתר בעלי דירות במצוקה, מחתים אותם על "עסקת מכר" פיקטיבית, מבקש על הדירה משכנתה גדולה מהבנק ושומר את הכסף אצלו. כל זאת בלי לשלם למוכר האמיתי תמורה שקולה.

האם הבנק פעל בתום לב?

את השאלה הזו ניתח בית המשפט המחוזי לאחר שקבע כי הסכם המכר שעליו חתם ע' עם י' א' בטל ומבוטל.

עד לדיון ההוכחות ואף במהלכו טענו נציגי בנק לאומי כי הבנק פעל בתום לב, ואין שום סיבה שלא יושבו לו הכספים שהעניק במסגרת המשכנתה, שהדירה משמשת בה כבטוחה.

בדיון ההוכחות נקראו מנהלי האשראי בבנק לאומי לעדות. בחקירה הנגדית ביקש עו"ד בר אל לראות היכן מופיע בחשבונות הבנק "הכסף הטרי" שניתן לי' א' בעת מתן המשכנתה או לאחריה. על שאלה זו התקשו מנהלי הבנק לענות. המסמכים שהציגו הוכיחו את ההיפך: כל סכום שהועמד לי' א' הועבר חודשים, ואף שנים, לפני רישום המשכנתה על דירת המריבה. למעשה, המשכנתה ניתנה רק כדי לשפר את הבטוחות של הבנק כלפי י' א' להחזר הלוואותיו הקיימות.

לדברי עו"ד בר אל, מהרגע שהוכח שהבנק העניק לי' א' הלוואות רק לפני רישום המשכנתה ולא אחריה, הרי שהלוואות אלו הסתמכו על רישום הערת האזהרה לטובת הבנק (זכות חוזית), להבדיל מרישום המשכנתה לטובת הבנק (זכות קניינית). הבנק גם הודה כי הסתכן כאשר העניק הלוואה לי' א' בהתבסס אך ורק על רישום הערת האזהרה לטובתו.

מכאן נסללה דרכו של ע' להשבת הזכויות בדירה. בית המשפט קבע כי משבוטל הסכם המכר, הרי ממילא בוטלו הערות האזהרה שנרשמו לטובת י' א' והבנק. במילים אחרות, הסיכון שקיבל על עצמו הבנק כאשר ראה לנכון להעניק לי' א' הלוואות רק על בסיס הערת אזהרה על הנכס לטובתו התממש, ואין לו לבנק אלא להלין על עצמו בלבד.

מצד אחר, למרות שהבנק כשל הן באיתור הבעלות על הנכס והן בחובת תום הלב, החליט השופט כי הכספים שהועברו מי' א' לע' לא יושבו לי' א' אלא דווקא לבנק. השופט הדגיש: "לא מתקבל על הדעת שאדם יאבד נכס השווה שלושה מיליון שקלים בשל חוב קטן של 150 אלף."

בפסק דינו הורה השופט על תהליך השבה מפורט: יש למחוק את המשכנתה והערות האזהרה של כל הנושים, לרשום מחדש את הבעלות על שמו של ע' ולקבוע מסלול תשלומים ברור שבו ישיב ע' רק את הסכום הראשוני שקיבל, 150 אלף שקלים. בית המשפט גם חייב את י' א' בהוצאות משפט, בפיצוי על עוגמת נפש ובשכר טרחת עורכי דין.

עו"ד ירון בר אל www.barelaw.co.il מתמחה בדין האזרחי מסחרי, בדיני בנקים ומקרקעין, ומייצג חברות ויחידים בתביעות חוזיות ועסקיות.