דירה מקבלן

מדי שנה מבוצעות בישראל כ-70,000 עסקאות מכר שכ-33% מהן הם דירות חדשות מקבלן. כעת, תיקון חדש בחוק הולך לשנות את חוקי המשחק. מדובר בבשורה לעשרות אלפי רוכשים של דירות חדשות, שעשויה להיות לה משמעות של כ-200 אלף שקלים בקנייה, ואף יותר.

מה הבשורה?

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא מהחוקים החשובים לגבי זכויות רוכשים בעסקאות מכר מקבלן. בחודש האחרון הוחלט על תיקון בחוק, שבמסגרתו הקבלנים לא יהיו רשאים להצמיד את עלות הדירה למדד תשומות הבנייה ביותר מ-40% משווי הנכס.

מה זה אומר וכמה זה במספרים? במשרד השיכון מעריכים שהתיקון עשוי לחסוך לרוכשי הדירות סכומים שבין 100 ל-200 אלף שקלים לפחות, תלוי במחיר הדירה. בדברי ההסבר להצעת החוק הודגש, שהתיקון יצמצם את פערי הכוחות בין הקבלנים לרוכשים, שנאמר, "כוחו הכלכלי של הצרכן קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה כה חשובה לרוכש דירה."

מה קורה בפועל?

ננסה לפשט את הדברים. מדד תשומות הבנייה מתעדכן מדי חודש ומשקף את השינויים במחירי הבנייה כתולדה של שינוי בעלויות מוצרים, חומרי בניין ושירותים הנחוצים לקבלנים.

המדד מורכב מ-100 רכיבים בערך של תשומות בנייה, כגון צינורות אינסטלציה, מלט, בטון ואלומיניום. היות שמשך הבנייה בישראל של פרויקט למגורים הוא כ-30 חודשים בממוצע, חברות הבנייה מגנות על עצמן מפני עליות במחירי התשומות בין החתימה על החוזה למסירת המפתח. הן נוהגות להצמיד את תשלומי הרוכשים למדד תשומות הבנייה, ועד לאחרונה ההצמדה נעשתה על כל סכום הדירה.

כעת, בעקבות התיקון, ההצמדה לא תחצה את התקרה של 40% מערך הנכס. התיקון נולד בין השאר בשל הזינוק בשנים האחרונות של מדד תשומות הבנייה (רק בשנה האחרונה זינק המדד ב-8% בערך). זה לא עניין של מה בכך. לא תאמינו עד כמה אנחנו, עורכי הדין, משקיעים כדי שהלקוח לא יישא בעלויות מיותרות. תיקון כזה הוא ממש מיני-מהפכה, וכדאי לוודא עם עורך הדין שאתם מנצלים אותו עד תום.

מה קובע החוק? בנוסחו החדש החוק קובע שהתשלום הראשון של 20% לא יוצמד כלל, והחברה הקבלנית תוכל להצמיד למדד רק מחצית מה-80% הנותרים (כלומר, עד 40% משווי הנכס). בד בבד עובדים במשרד השיכון על תקנות מפורטות ומדויקות יותר.

מרד קבלנים

הקבלנים הפעילו לחצים רבים נגד התיקון לחוק. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אף הגדיר אותו "התערבות בוטה וחסרת תקדים בחופש החוזים ובזכות הקניין של הקבלנים." בעיתונות הכלכלית מדווח שהחברות הקבלניות "יגלגלו" את הסנקציה לפתחם של הרוכשים עם העלאת מחירי הדירות ב-3% עד 10%.

לבדוק טוב-טוב את החוזה

רכישת דירה מקבלן מצריכה התייחסות מקצועית לחוזה המוגש ללקוח, ורצוי לעשות זאת עם עורך דין ולא להסתמך על הקבלן או על עורך הדין שלו. רבים לא מפנימים את חשיבות הנושא, וסבורים שמכיוון שההסכם "גנרי", אין בו מקום לטעויות או מו"מ.

המציאות כמובן אחרת. חוזה לרכישת דירה מקבלן הוא הסכם לכל דבר ועניין, ובהחלט עשוי להיות נתון לשינויים. בניסוחו המקורי הוא יהיה תמיד עם נטייה ברורה לטובת המנסחת - החברה הקבלנית. גם אם מציעים לכם את עורך הדין של הקבלן ומחייבים אתכם לשלם את שכר הטרחה שלו, יש משמעות רבה לכך שעורך דין מטעמכם יעבור על החוזה. זה שווה כסף וחוסך כסף.

מעבר לכל הנושאים הידועים שעורך הדין המייצג את הרוכשים צריך לבדוק (כגון בעלות על הקרקע, טיב הקבלן, לוחות זמנים, לוחות תשלומים, תרופות בהפרת חוזה, ערבויות ושינויים במפרט), חשוב לוודא שהחוזה מקיים את הוראות חוק המכר כלשונן מבחינת התיקון החדש.

סיכום

משרדי עורכי דין המלווים רוכשי דירות בעסקאות מכר חדשות מקבלן אמורים לדקדק בכל פרט בחוזה המכר ועליהם לשים לב גם לניואנסים הקטנים ביותר, בדיוק כמו מדד תשומות הבנייה. אם החוזה ייבחן במקצועיות, לא תהיה סיבה "לפתוח" אותו בעתיד ולהיגרר להליכים משפטיים.

כל מי שחווה מאבקים משפטיים מול חברת בנייה או יזם, יודע שזה לא תענוג. נהפוך הוא. הניסיון מלמד שגם כשהצדק עם הרוכשים באופן מלא, הם לא תמיד יצליחו להתמודד עם כל ההשלכות המשפטיות, הכספיות והאישיות שכרוכות בהליך משפטי מול הקבלן או היזם.

* עו"ד גיא סרוסי ממשרד עורכי דין סרוסי ושות', מתמחה בייצוג רוכשי דירות, במאבקים מול קבלנים וקבוצות רכישה ובעל התמחות בהשבת זכויות לקורבנות תרגילי עוקץ בתחום הנדל"ן. www.SM-Lawyers.co.il