במקום תמ"א 38: הופקדה תוכנית חדשה להתחדשות עירונית ברמת גן

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות מתכנן המחוז, אדריכל ארז בן אליעזר, החליטה להפקיד תוכנית כוללת להתחדשות עירונית ברמת גן. התוכנית תאפשר חיזוק, מיגון והתחדשות של מבני מגורים גם לאחר פקיעת תוקף תמ"א 38 במאי 2026 והיא עשויה להוסיף כ-10,000 יח"ד חדשות בעיר.

התוכנית, ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית רמת גן, מאפשרת התחדשות בשני מסלולים:

• הריסה ובנייה מחדש - זכויות הבנייה ייקבעו לפי גודל המגרש, המרחק מהרחוב, גובה הבניין המותר וסיווג הרחוב.
• חיזוק מבנה קיים - ניתן יהיה להוסיף עד 2.5 קומות, כאשר הגובה המרבי יהיה עד 10 קומות.
• ברחובות מסחריים - שבהם יש חזית פעילה עם חנויות ועסקים - ניתן יהיה לבנות בגובה המרבי, אך ורק במסלול של הריסה ובנייה מחדש. רחובות אלה מעוצבים לעידוד עירוב שימושים והליכתיות.

כדי להבטיח מגוון עירוני ומענה לצרכי אוכלוסיות שונות, קובעת התוכנית כי במסלול הריסה ובנייה, 20% מהדירות החדשות יהיו דירות קטנות בשטח של 30-55 מ"ר.

התוכנית מביאה לידי ביטוי עקרונות תכנון המשקפים את חזון העיר ותוכנית המתאר, כולל העדפה ברורה להתחדשות של מתחמים שלמים (ולא רק מגרשים בודדים), מתן עדיפות למסלול הריסה ובנייה על פני חיזוק, וקביעת גובה ועוצמת הבנייה בהתאם לאופי הרחוב ומיקומו במרקם העירוני.

בנוסף ליחידות הדיור, מוסיפה התוכנית שטחי ציבור (למשל לצורכי חינוך וקהילה) שיוקמו בקומות התחתונות של מבנים חדשים מעל גודל מסוים. כמו כן, התוכנית כוללת הוראות לאיחוד חלקות, במטרה לייעל את התכנון ולאפשר הקצאת שטחי ציבור משמעותית יותר.

מדובר במהלך משלים לתוכניות המתחמיות שכבר מקודמות בעיר, אשר מאפשרות עוצמות בנייה גבוהות יותר ותוספת רחבה של שטחי ציבור. משום כך, התוכנית אינה חלה בצירים של מערכת הסעת המונים, ברחובות ראשיים שבהם תוכנית המתאר מייעדת בנייה גבוהה רציפה, ובאזורים הכלולים בתמ"א 70 (סביב תחנות המטרו) - שם נדרשת ראייה תכנונית רחבה יותר מהתחדשות מגרשית.

מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר: "העיר רמת גן, אשר לאורך השנים הובילה את יישום תמ"א 38 שחוותה תהפוכות רבות, קידמה תוכנית מתונה ומאוזנת, שנועדה לתת מענה אפקטיבי באזורים שבהם לא תקודם התחדשות עירונית משמעותית אחרת. שיתוף הפעולה עם העיר והרשות להתחדשות עירונית הוא חיוני ביותר להצלחת התוכנית".

התוכנית, כפי שהוגשה ללשכת התכנון, חלה על שטח של כ-7,400 דונם. היא כוללת כ-6,700 דירות המתאימות להתחדשות בניינית ומאפשרת תוספת של עד כ-14,500 דירות. (בהחלטת הוועדה המחוזית נעשו שינויים בנתונים אלו שמקטינים את המספרים).

גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "התוכנית מהווה מהלך משלים לקידומן של תוכניות מתחמיות רבות באזורים הוותיקים של העיר רמת גן ומאפשרת התחדשות בניינים, מיגונם וחיזוקם בפני רעידות אדמה במקומות בהם לא מתאפשרת התחדשות מתחמית. אני מודה למתכנן המחוז ומהנדסת העיר והצוות המקצועי של עירית רמת גן על השותפות בקידום התוכנית".

העיר רמת גן בזמן שקיעה עם מגדלי תל אביב בקו האופק. צילום: דוידי ורדי, מתוך אתר פיקיויקי