בת גלים: 13 דירות נמכרו ב־60 שעות
בניגוד חריף לשפל בשוק הנדל"ן, פריסייל שקט לפרויקט מגורים חדש בשכונת בת גלים בחיפה, הסתיים בהצלחה חריגה: 12 דירות נמכרו בתוך פחות מ־60 שעות, בהיקף עסקאות כולל של 30 מיליון שקל - קצב שיא במכירות באזור חיפה בשנים האחרונות.
את מהלך המכירה ארגנו תמיר לולו ועו"ד גיא סרוסי, אשר גיבשו קבוצת רוכשים סגורה שקיבלה הטבות ותנאי רכישה מועדפים. המהלך בולט במיוחד על רקע סביבת השוק הנוכחית, המאופיינת בהאטה בקצב העסקאות, ריבית שעדיין מכבידה על רוכשים, חוסר ודאות כלכלי והשפעות המלחמה על מצב הרוח הצרכני.
בזמן שבו יזמים רבים מתקשים לייצר קצב מכירות בעל משמעות, הצלחת פריסייל בתוך ימים ספורים נתפסת בענף כאינדיקציה לכך שמחיר נכון, תנאים אטרקטיביים ומוצר נדל"ני איכותי, מסוגלים לייצר ביקוש מהיר גם בתקופה מאתגרת. במקרה של פרויקט בת גלים היוקרתי, מתווסף השילוב של פרויקט חוף ייחודי, יזמים מוכרים וארגון מכירה ממוקד.
הפרויקט, שמקדמות אפריקה ישראל מגורים וצמח המרמן מקבוצת עזריאלי, עתיד לקום באחת הנקודות המבוקשות בבת גלים: מאחורי כיכר צים, בסמיכות לבית חולים רמב"ם, נמל חיפה והחוף השקט, ובמרחק של כ־300 מטרים בלבד מקו החוף.
מדובר בפרויקט פינוי־בינוי רחב היקף, שבמסגרתו צפויות להיהרס 119 דירות בבנייני רכבת ישנים ותחתן יוקם מתחם חדש, יוקרתי וסגור הכולל 468 יחידות דיור. הרובע חדש בשכונה. מדובר במגדלים הראשונים שמוקמים באזור בת גלים. סך הכול במתחם - חמישה בניינים: שלושה מגדלים בני 30 קומות ושני בניינים בני 8 קומות. שלושת המגדלים צפויים להיות הגבוהים ביותר שנבנו אי פעם באזור בת גלים. לדירות רבות בפרויקט צפוי להיות נוף פתוח ופנורמי לים. הנתון נחשב לאחד ממנועי המשיכה המרכזיים של הפרויקט.
הפרויקט משווק כמתחם מגורים כולל בעל מאפיינים של ריזורט עירוני סגור, בדומה למתחם מסדרת הטלוויזיה 'מלרוז פלייס'. לפי התכנון, המתחם היוקרתי צפוי לכלול פארק אורבני פרטי ורחב ידיים, שטחי מסחר נדיבים, חדר כושר, מתחם וולנס, חללי עבודה משותפים, מועדון דיירים, מתחם ילדים ומצפה לים. בענף מעריכים כי מודלים כאלה, המשלבים מגורים ושירותים קהילתיים במקום אחד, זוכים לביקוש גובר בקרב משפחות, משפרי דיור ומשקיעים המחפשים בידול מפרויקטים סטנדרטיים.
תמהיל הדירות בפרויקט הוא דירות בנות 2-6 חדרים. בין היתר נבנות בו דירות שלושה חדרים בשטח של 67 עד 85 מ"ר עם מרפסת, ודירות ארבעה חדרים בשטח של 99 מ"ר עם מרפסת גדולה יותר.
אילוסטרציה
עו"ד סרוסי ולולו, שהובילו את הפרויקט, חברו לפני כשלושה חודשים בפריסייל ביהוד, שבו נמכרו עד כה 35 דירות על ידי הקבוצה. כעת הם ממשיכים את אותו מודל לפרויקט בת גלים. סרוסי מארגן בשנים האחרונות קבוצות רוכשים ומלווה עסקאות נדל"ן, וללולו, לשעבר סמנכ"ל מכירות באפריקה ישראל, ניסיון רב בעבודה מול יזמים, תמחור פרויקטים וניהול מערכי מכירה. השניים פועלים במודל המתבסס על גיבוש קהילות רוכשים מראש וניהול משא ומתן מרוכז מול יזמים לצורך השגת תנאים מועדפים.
לפי המידע שנמסר, חברי קבוצת הרוכשים קיבלו מספר הטבות מהותיות: מחירי פריסייל מוקדמים לפני פתיחת השיווק לציבור הרחב, בחירה ראשונה של הדירות בפרויקט, פטור מלא מהצמדה למדד, תנאי תשלום של 10/90 באמצעות הלוואת קבלן ו־15/85 המבוסס כולו על הון עצמי.
משמעות המודל היא כי הרוכשים משלמים סכום נמוך מאוד עם הרכישה (10-15 אחוזים), ומוסרים את היתרה (85-90 אחוזים) ארבעה חודשים בלבד לפני מסירת הדירה והאכלוס. לדברי עו"ד סרוסי ולולו, חלק מהרוכשים נכנסו לעסקה עם הון עצמי התחלתי של 220 אלף שקל בלבד, בהתאם לסוג הדירה ולמסלול שנבחר.
מחירי הפתיחה שהוצגו בפריסייל החלו ב־2.2 מיליון שקל לדירות שלושה חדרים מסוימות (ללא חניה). בענף מעריכים כי עם התקדמות השיווק וקבלת היתר בנייה, המחירים צפויים להתעדכן כלפי מעלה.
מהלך השיווק לווה בוובינר רחב היקף שאליו נרשמו יותר מ־1,700 מתעניינים וצפו בו בשידור חי יותר מ־500. לאחר שידור הוובינר התקיימו בין המתעניינים למשווקי הפרויקט יומיים וחצי של פגישות מרוכזות, שבהן שובצו הרוכשים ובחרו את הדירות המועדפות עליהם.
תמיר לולו: "אני מגיע מהצד שקובע מחירים ומתכנן מכירות, ולכן אני מסתכל קודם על פער. בבת גלים יש פער בין איך שהשוק מתמחר את האזור היום לבין מה שקורה שם בפועל. כשמציגים את זה נכון ובונים עסקה מדויקת, רואים תנועה מהירה גם בתקופה כזו."
עו"ד גיא סרוסי: "הקהילה שלנו כבר עשתה יחד מאות עסקאות, וזה משנה את נקודת הפתיחה. נהפכנו לאחד הכוחות הצרכניים הכי חזקים בשוק הנדל"ן היום מול יזמים. לקהילה שלנו בסיס ויכולת לקבל החלטה. כשיש עסקה שעוברת את המסננים שלנו ומאושרת על ידינו בכל הפרמטרים, חברי הקהילה מתקדמים, בלי קשר למה שקורה סביב."
