מתחם פינוי-בינוי מהגדולים בראשון לציון יוצא לדרך

אחד ממתחמי ההתחדשות העירונית הגדולים, העתידים להיבנות בראשון לציון, צפוי לקום ברחובות דרור 42, דרור 44, דרור 46 והקולונל מרגולין 5 בעיר. הפרויקט, הכולל פינוי והריסה של הבניינים הקיימים והקמת מגדלי מגורים חדשים במקומם, מתקדם בימים אלה לשלב החתמת בעלי הדירות על ההסכם מול היזם, אב-גד איכות בהתחדשות.

את הדיירים מרוב הבניינים (שלושה מתוך ארבעה) מייצגים עורכי הדין עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ועורך הדין שי הראל.

לדברי עו"ד עמנואל יוזוק, השטח הכולל של הבניינים, הרחב ידיים, יוצר עסקה משתלמת לדיירים, שיוכלו ליהנות משדרוג ניכר בדירות העתידיות. כמו כן היקף המקרקעין והפוטנציאל התכנוני מאפשרים לדיירים לקבל דירות גדולות הרבה יותר מדירותיהם כיום.

במסגרת ההסכם שגובש, דירת התמורה תכלול שטח התואם את שטח הדירה הקיימת, בתוספת של 12 מ"ר (כולל ממ"ד), מרפסת בשטח של 12 עד 16 מ"ר, מחסן וחניה פרטית שאינה בחניה עוקבת או במיתקן.

"מדובר בעסקת נטו" מדגיש עו"ד יוזוק. "היזם נושא בכל העלויות הכרוכות בפרויקט, בכלל זה דמי שכירות לדיירים לאורך תקופת הבנייה, תשלומי מפקח, עורכי דין ויועצים ועלויות הובלה. בעלי הדירות ימשיכו לשלם רק הוצאות פרטניות הנוגעות לדירותיהם כגון ארנונה וחשמל עד יום הפינוי בלבד."

לדברי עו"ד יוזוק, כבר עם חתימת הרוב הדרוש יצאו הדיירים נשכרים, מאחר שהיזם התחייב בהסכם לפעול ולשאת בהוצאות התיקונים הנדרשים לתחזוקת הבניינים, בכלל זה איטום וזיפות, וככל שיידרש אף יבצע טיפול הנדסי להסרת מסוכנותו של כל מבנה במתחם שיוגדר כמסוכן, כל זאת בסכום של עד 50,000 ש"ח לשנה.

בהתאם להסכם, הדיירים יהיו זכאים לדמי שכירות חודשיים עם פינוי דירתם, ללא קשר אם שכרו דירה חלופית. עו"ד יוזוק אומר, כי מנגנון זה מקל מאוד על הדיירים בתקופת הביניים שבין פינוי הדירה הישנה לבין קבלת הדירה החדשה.

לצורך תיאום התנאים הוכנסו להסכם מנגנוני הגנה. למשל, אם שמאי הבעלים יקבע שדמי השכירות שהדייר קיבל בעבר גבוהים מקביעת השמאי, שיעור התשלום יתעדכן לטובת הדייר. עו"ד יוזוק מוסיף: "הדיירים יוכלו לבחור את מיקומי דירותיהם החדשות לפי שיטת ניקוד המשקללת את שווי דירתם הקיימת, ובמקרה של ניקוד זהה, תתקיים הגרלה. שיטה זו מיועדת להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה של הדירות."

לדבריו, אחד הסעיפים החשובים בהסכם מבטיח לדיירים חלק ברווחיות היזם במקרה שהרווח יהיה יותר מ-18%. "במילים אחרות, אם הפרויקט יתברר רווחי מהצפוי, סכום היתר יחולק בין החברה לבעלי הדירות. בכך אנחנו מבטיחים שהדיירים ייהנו גם ממצבים שבהם זכויות הבנייה או ערך הנכס יעלו מעבר לתחזית המקורית."

במסגרת ההסכם הוסדרה גם שמירה על ביטחון הדיירים. עו"ד יוזוק: "כדי להבטיח שבעלי הדירות יקבלו את הדירות החדשות בכל תרחיש, היזם נדרש להעמיד ערבויות חוק מכר, ערבות דמי שכירות וערבויות נוספות לתשלום מיסים, לרישום זכויות ולתיקון ליקויים (ערבות בדק). כל הערבויות האלו נועדו לכסות את מלוא התחייבויותיו של היזם במקרה של עיכוב או קושי, ולהבטיח את איתנותם של הדיירים מבחינה משפטית ומבחינה כלכלית."

התוכנית מתבססת על פרק זמן שבו היזם נדרש לקבל החלטות תכנוניות, להשלים תהליכי היתר ולצאת לבנייה. "אנחנו מצפים שבתוך שנתיים עד שלוש שנים יושג האישור התכנוני וייחתם הסכם ליווי בנקאי, כדי שהבנייה תוכל לצאת אל הפועל במלואה", אומר עו"ד יוזוק. "משם, בהתאם להסכמות, היזם יחל בהריסת הבניינים הישנים ובהקמת הבניינים החדשים. בכל שלב הדיירים מקבלים מענה לנושאים כגון שכירות, הובלות ושמירה על נכסיהם עד חזרת הבעלות המלאה לדירות החדשות."

עו"ד יוזוק מדגיש, כי הושם דגש מיוחד בדיירים קשישים ובעלי מוגבלויות. "בדומה לפרויקטים מקבילים בערי גוש דן, חוק פינוי ובינוי קובע הסדרים ספציפיים למענה על צרכי אוכלוסיות מיוחדות, בכלל זה מתן אפשרות לבחור חלופות כגון מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף תמורת דירת התמורה, הכול בהתאם לרצון הדייר. אנו פועלים לוודא שהזכויות אלו יתממשו גם במתחם הזה."

עוד נקבע בהסכם, כי הדיירים יהיו רשאים לבצע שינויים ושדרוגים בדירותיהם החדשות בהתאם למפרט שיפורט, ויוכלו לבקש להחליף את הדירה הבסיסית בדירה גדולה או קטנה יותר. "בהסכם הוגדר גם מנגנון של שדרוג ושנמוך, עם הנחות מובטחות ומתן תוספות כספיות כאשר ההרחבות שהיזם מבטיח אינן מתקבלות במלואן", מציין עו"ד יוזוק. "בהתאם, אם דייר מעדיף דירה קומפקטית יותר, תינתן לו האופציה לקבל פיצוי כספי, לשדרג את המפרט הטכני או ליהנות מהטבות נוספות בעלות ערך."

עו"ד יוזוק סבור, כי היקף הקרקע עם תמריצי הרשויות לעודד התחדשות עירונית, מאפשרים גמישות רבה הן ליזם והן לדיירים. "באזור יש פוטנציאל פיתוח רב. העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות פרויקטים מהסוג הזה, וככל שההליכים יאושרו מהר, הדיירים יזכו לתמורה טובה בזמן קצר יותר."

על פי ההסכם, בתוך פרק זמן מוגדר חייבים לפחות 66% מבעלי הדירות במתחם לחתום, ואפשר לנקוט צעדים משפטיים נגד מי שמסרב סירוב בלתי סביר. "החוק מתיר לרוב המיוחס לכפות על בעלי דירות אחדים המתנגדים לפרויקט להסכים או לשאת בהשלכות כספיות קשות", מזכיר עו"ד יוזוק, "אבל הניסיון מלמד שרובם מעדיפים בסופו של דבר להצטרף ביוזמתם, במיוחד לאחר שהם מתוודעים לכל היתרונות."

בהתייחסו ללוחות הזמנים, עו"ד יוזוק אומר כי פרק הזמן עד התחלת העבודות תלוי בהשלמת הגשת התוכניות ואישורן בוועדות התכנון, אך הוא מאמין שבזכות הנכונות של היזם לשאת ברוב העלויות השוטפות, ובהתחשב במנגנוני המעקב אחרי ההסכם, הפרויקט יתקדם במסלול מהיר ויעיל.

"אנחנו מסיימים תקופה אינטנסיבית של מו"מ והסכמות, שהחלה עוד לפני שהיזם אושר סופית", מסכם עו"ד יוזוק. "התוצאה היא הסכם המעניק הגנה מרבית לדיירים לצד תמריץ כלכלי גדול ליזם. הבניינים הוותיקים ייהרסו מן היסוד, יקומו במקומם מגדלים מרווחים, והדיירים ייכנסו לדירות חדשות בסטנדרט גבוה, עם תוספת בנייה שמבטיחה שדרוג אמיתי בערך הנכס, לפעמים ביותר ממיליון שקלים. זה אחד הפרויקטים המבטיחים ביותר בימים אלה בעיר, ואני בטוח כי עם התקדמות התכנון והבנייה, שאר בעלי הדירות יראו את התועלת ויצטרפו למהלך."

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן.