דירות ומבנים בישראל, 2025

27/01/2026

זמן קריאה: 4 דק'

בהודעה זו מוצגים נתונים נבחרים המבוססים על מרשם הדירות והמבנים בישראל. המרשם מבוסס על נתונים המתקבלים אחת לשנה מחברות המחשוב המנהלות את גביית הארנונה ברשויות המקומיות. המרשם כולל מידע נרחב ומשמש גופי תכנון, גופי מחקר ומקבלי החלטות.

באמצע שנת 2025 חצה מספר הדירות הכולל את רף השלושה מיליון, כ־3.02 מיליון דירות למגורים. לעומת שנת 2024, נרשם גידול של 1.9% במספר הדירות למגורים, תוספת של כ־56.1 אלף דירות למגורים.

נתון זה כולל את כל הדירות המדווחות לרשויות כיחידות רשומות לצורכי גביית ארנונה, ואינו כולל דירות שאינן מדווחות לרשויות ודירות בחלק מהיישובים השיתופיים כגון קיבוצים, מושבים שיתופיים ויישובים מוסדיים במועצות אזוריות שבהם נוהגים לשלם ארנונה לכל היישוב כישות משותפת. הנתונים כוללים גם דירות ביישובים שנפגעו במלחמת חרבות ברזל ובמבצע עם כלביא. הם עשויים לכלול גם דירות שעדיין רשומות בארנונה כדירות פעילות על אף שניזוקו עקב המלחמה ואינן ראויות למגורים.

הגידול במספר הדירות משקף בעיקר בנייה חדשה, אך עשוי לכלול פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות של שימוש בנכסים או של רישום לראשונה במאגר הרשות המקומית.

באמצע שנת 2025 היו בעיריות ובמועצות המקומיות 2.76 מיליון דירות. בעשור האחרון (2025-2016) ניכר גידול של כ־19.6% במספר הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות, תוספת של 452.5 אלף דירות למגורים.

תרשים 1: סך הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות באלפים, 2025-2012

נתוני המועצות האזוריות נוספו למרשם בהדרגה משנת 2012, ובשנת 2025 היה מספר הדירות בהן 258.1 אלף. בחלק מיישובי המועצות האזוריות ניהול נתוני הארנונה מתאפיין ברישום מרוכז (למשל בקיבוץ שיתופי). עם זאת בשל מעבר לדיווח פרטני של דירות במרוצת השנים, מתאפשר לפרסם אומדנים לחלק מיישובי המועצות האזוריות.

בשנת 2025, האחוז הגדול ביותר של דירות היה במחוז מרכז (24.6% מכל הדירות) ובמחוז תל אביב (19.5% מהדירות). האחוז הנמוך ביותר היה באזור יהודה והשומרון (3.2% מהדירות).

תרשים 2: דירות למגורים ואוכלוסייה לפי מחוז, 2025, אחוזים

הערה: יישובים ישראלים בלבד.

במחוז תל אביב אחוז הדירות למגורים גבוה מאחוז האוכלוסייה המתגוררת במחוז (19.5% מהדירות לעומת 15.1% מאוכלוסיית ישראל), וכן במחוז חיפה (13.4% מהדירות לעומת 11.6% מהאוכלוסייה). לעומת זאת אחוז האוכלוסייה המתגוררת בכל אחד מהמחוזות ירושלים, דרום, צפון ויהודה והשומרון, גבוה מאחוז הדירות למגורים.

ההסבר לכך הוא שבמחוז תל אביב ובמחוז חיפה מספר הנפשות הממוצע למשק בית נמוך יחסית בשל מבנה גיל מבוגר יחסית לעומת שאר המחוזות. הדבר בא לידי ביטוי בריבוי של משקי בית של יחידים ובמספר נמוך יחסית של ילדים במשקי הבית. לעומת זאת במחוז דרום ובאזור יהודה והשומרון, מספר הדירות נמוך בהרבה יחסית לגודל האוכלוסייה בשל מבנה גילים צעיר ומספר נפשות ממוצע גבוה למשק בית.

בקרב ערים שבהן 50 אלף תושבים ויותר, היחס בין גודל האוכלוסייה לכמות הדירות גבוה במיוחד בערים ביתר עילית ומודיעין עילית (יותר מ־8 נפשות בכל אחת מהן), אלעד (6.8) בית שמש (5.3 נפשות), בני ברק (4.6 נפשות), נצרת (4.1 נפשות) וירושלים (4.0 נפשות). הערים האלה מתאפיינות במבנה גיל צעיר ובשיעור גבוה של משקי הבית גדולים עם 5 נפשות ויותר.

היישובים שבהם היחס בין גודל האוכלוסייה לכמות הדירות נמוך הם רמת גן וחיפה (2.3 נפשות בממוצע לדירה בכל אחת מהן), גבעתיים (2.2) ותל אביב־יפו (2.1). ערים אלה מתאפיינות במבנה גיל מבוגר ובמספר גבוה יחסית של משקי בית קטנים בני 2-1 נפשות.

תרשים 3: יחס האוכלוסייה למספר הדירות ביישובים שבהם 50 אלף תושבים ויותר

מבנים עם 41 דירות ויותר הם כ־3.0% מכל הדירות בערים הגדולות, אך עם הבדלים בשכיחות שלהם. האחוז הגבוה ביותר של מבנים עם 41 דירות ויותר נמצא בערים בת ים ואשדוד (9.1% ו־9.0%, בהתאמה), נתניה (5.1%), תל אביב־יפו (4.2%) ואשקלון (3.8%).

מבנים בני 2-1 דירות הם כ־39.0% מהמבנים, והם שכיחים במיוחד בבאר שבע (70.7%) ובאשקלון (68.5%). גם בערים הרצלייה וחדרה קיים אחוז גבוה של מבנים כאלה (יותר מ־50%). האחוז הנמוך ביותר של מבנים בני 2-1 דירות נמצא בבת ים (4.4%) ובבני ברק (7.0%).

29.9% מהמבנים בחדרה הם בני 5-3 דירות, וכך גם 25.4% מהמבנים בירושלים ו־22.0% מהמבנים בחיפה. כשליש מהמבנים בבני ברק ובחיפה הם בני 10-6 דירות (33.7% ו־33.0%, בהתאמה).

אחוז המבנים לפי מספר הדירות במבנה בערים שבהן יותר מ־100,000 תושבים
שם יישוב	סך הכול מבנים	אחוזים								אחוז עיגון דירות למבנה
שם יישוב	סך הכול מבנים	2-1	5-3	10-6	20-11	30-21	40-31	41+	סך הכול	אחוז עיגון דירות למבנה
אשדוד	4,471	45.4	6.1	6.2	11.9	10.9	10.5	9.0	100.0	97.0
אשקלון	6,647	68.5	5.7	4.8	7.4	4.2	5.7	3.8	100.0	91.0
באר שבע	12,955	70.7	9.1	4.6	6.0	3.5	3.3	2.7	100.0	96.2
בית שמש	3,002	38.2	11.4	14.3	22.9	10.1	2.4	0.8	100.0	83.7
בני ברק	3,778	7.0	9.8	33.7	38.3	7.6	2.3	1.4	100.0	94.5
בת ים	2,442	4.4	12.2	12.6	28.8	18.0	14.9	9.1	100.0	98.3
הרצלייה	7,137	58.9	16.2	11.6	7.9	2.8	1.4	1.3	100.0	93.9
חדרה	5,623	51.5	29.9	5.0	7.2	2.5	2.2	1.7	100.0	91.2
חיפה	12,529	18.7	22.0	33.0	16.1	4.8	2.7	2.7	100.0	98.2
ירושלים	25,663	27.3	25.4	25.0	14.2	4.0	1.9	2.2	100.0	85.4
מודיעין־מכבים־רעות	4,578	48.6	8.3	26.3	12.8	2.4	0.5	1.0	100.0	93.2
נתניה	7,006	42.4	14.5	7.8	18.9	7.6	3.6	5.1	100.0	97.3
פתח תקווה	8,057	38.2	12.0	16.2	18.6	7.7	3.8	3.5	100.0	96.6
רמת גן	7,656	36.2	11.7	24.4	17.4	6.1	2.1	2.2	100.0	97.1
תל אביב־יפו	18,452	25.2	18.8	19.8	22.8	6.1	3.2	4.2	100.0	96.3

תרשים 4: מבנים בני 2-1 דירות בערים הגדולות שבהן 100,000 תושבים ויותר, 2025, אחוזים

תרשים 5: מבנים בני 41 דירות ויותר בערים הגדולות שבהן 100,000 תושבים ויותר, 2025, אחוזים