התחלה וגמר בנייה אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022

היתרי בנייה: בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022, מספר הדירות שהונפקו בעבורן היתרי בנייה היה כ-80,260 לעומת כ-63,800 בתקופה הקודמת (אוקטובר 2020 עד ספטמבר 2021) - עלייה בשיעור של 25.8%. כ-47.2% מסך הדירות בהיתרים שהונפקו בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022 היו במחוזות תל אביב והמרכז - 23.6% ו-23.5%, בהתאמה.

תרשים 1: מספר הדירות שהונפקו בעבורן היתרי בנייה לפי מחוז, אוקטובר 2021-ספטמבר 2022 לעומת אוקטובר 2020-ספטמבר 2021

התחלות בנייה: בתקופה האמורה החלה בנייתן של כ-70,250 דירות - עלייה של 15.6% לעומת התקופה הקודמת (אוקטובר 2020 עד ספטמבר 2021).

תרשים 2: דירות שהחלה בנייתן, לפי רבע שנה

כ-46.5% מהדירות שבנייתן החלה בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022 היו במחוז המרכז ובמחוז תל אביב (25.0% ו-21.5%, בהתאמה). במחוז חיפה היו כ-8.2%.

תרשים 3: דירות שהחלה בנייתן לפי מחוז, אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022

11.7% מהדירות שהחלה בנייתן (כ-8,230) היו במסגרת סבסוד ממשלתי, ירידה בשיעור של 41.6% לעומת התקופה הקודמת (14,090). מהן כ-32.7% נבנות במחוז מרכז וכ-25.9% במחוז דרום. כ-2,860 דירות שהן כ-4.1% מסך התחלות הבנייה נבנות למטרת השכרה. מתוך כל הדירות בבניינים החדשים שהחלה בנייתן, כ-15.3% נבנו בבניינים בני דירה אחת עד שתיים (בתים יחידים ובתים דו-משפחתיים).

התחדשות עירונית: באותה שנה החלה בנייתן של כ-11,590 דירות בשל הריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. כ-58.6% נבנו במחוז תל אביב וכ-25.0% - במחוז מרכז. 82.9% מהדירות (כ-9,600) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. כמות הדירות שהחלה בנייתן לאחר הריסה הייתה גבוהה פי שלושה מהדירות שנהרסו בפועל (כ-3,050 דירות).

בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022 החלה בנייתן של 4,868 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-23.9% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-22.1% במחוז מרכז.

התחלות בנייה של דירות לפי יישוב: בכמה מן היישובים החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות. אלה היישובים: תל אביב-יפו (5,484), ירושלים (4,000), בית שמש (3,287), בת ים (2,870), נתניה (2,755), ראשון לציון (2,479), אשקלון (2,398), פתח תקווה (2,272) ורמת גן (2,014).

יישובים עיקריים שבהם נמשכה באותה תקופה עלייה בהתחלות בנייה שנרשמה ב-12 החודשים הקודמים: מגדל העמק, ראש העין, גבעת שמואל, בת ים, נוף הגליל ופתח תקווה.

יישובים שנרשמה בהם עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022, לאחר ירידות שנרשמו ב-12 החודשים הקודמים: מבשרת ציון, הוד השרון, אופקים, שדרות, רמת השרון, באר שבע, קריית גת ובית שמש (ראה לוח א').

*יישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-500 דירות בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022.

גמר בנייה: בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022 הסתיימה בנייתן של כ-49,830 דירות - עלייה של 3.9% לעומת התקופה הקודמת. המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה היה במחוז מרכז - כ-22.8% מכל הדירות. אחריו מחוז דרום עם 21.4%, ומחוז חיפה עם כ-10.6%. משך הבנייה הממוצע של בניין היה 28.0 חודשים, וזמן הבנייה המשוקלל הממוצע לפי מספר הדירות בבניין הוא 32.1 חודשים.

תרשים 4: דירות שהסתיימה בנייתן, לפי רבע שנה

דירות בבנייה פעילה: בסוף ספטמבר 2022 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה ב-164,550 דירות.

שטח בנייה לפי ייעוד

התחלת בנייה: שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים הסתכם ב-17.7 מיליון מ"ר. מכל שטח התחלות הבנייה, כ-73.7% נועדו לבנייה למגורים וכ-26.3% - לבנייה שלא למגורים. כמחצית משטח הבנייה שלא למגורים נועד למשרדים, ולתעשייה ואחסון, כ-27.6% ו-26.7%, בהתאמה.
גמר בנייה: שטח גמר הבנייה לכל הייעודים הסתכם ב-12.9 מיליון מ"ר. מכל שטח גמר הבנייה בתקופה האמורה, כ-71.0% נועדו לבנייה למגורים וכ-29.0% לבנייה שלא למגורים. 22.0% משטח גמר הבנייה שאינם למגורים נועדו לתעשייה ואחסון, ו-21.6% נועדו למשרדים.

תרשים 5: אחוז משטח הבנייה שלא למגורים לפי ייעוד ושלב בנייה, אוקטובר 2021-ספטמבר 2022

עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרקעין ומייסד פירמת דורון אריאל ושות', מגיב לנתונים: "למ"ס מדווחת על גידול וקצב גבוה יחסית של התחלות בנייה ברבעון השלישי, אך אני סבור כי יש לקחת את הנתונים בעירבון מוגבל, מפני שהמדד הנכון למצב השוק הוא כמות הדירות בגמר בנייה שמגיעות לשוק, ולא כאלה שהחלו להיבנות, ושבמקרה הטוב יגיעו לשוק בעוד 3 שנים. במקרה הזה מדובר על עלייה מתונה.
"מדידת התחלות הבנייה מעוותת, וסופרת דירות פעמיים עם הרבה מניפולציות בנתונים. התמונה המוצגת היא שבעוד מספר שנים יגיעו המון דירות לשוק, אבל להערכתי הקצב לא ימשיך להיות גבוה, ומספר הדירות שיתווספו לא יהיה גדול דיו, בוודאי לא מספיק כדי לענות על כל הביקוש.
"פורסם גם כי הריבית החוץ-בנקאית הגיעה ל-12%. בסביבת ריבית כזו, אי אפשר לקדם פרויקטים בהיקף מהותי, כי עקב הרווחיות הנמוכה הקבלנים לא יפתחו פרויקטים חדשים. הם לא יקבלו ליווי בנקאי, והמשמעות תהיה מכרעת לכמות התחלות הבנייה וגמר הבנייה ברבעונים הבאים."

שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין: "התחלות הבנייה אכן עלו בשנה האחרונה, אך נראה שכמות יחידות הדיור ששיווקה המדינה במכרזי קרקעות ב-2021 וב-2022 עד כה, נמוכה בהרבה מזו שהמדינה עצמה הבטיחה.
"לשנת 2021 המדינה הבטיחה שיווק קרקעות ל-100 אלף דירות, ואילו בפועל שיווקה רק ל-56 אלף יחידות. בשנת 2022 הבטיחה שיווק ל-90-80 אלף יחידות, ובפועל שיווקה רק 35 אלף יח"ד. כמות כזו בשנתיים כמעט לא תספיק אפילו להדביק את הגידול הדמוגרפי, שלא לדבר על הביקוש לדירות שעולה מדי שנה. כל אלה מלמדים כי בשנתיים הבאות התחלות הבנייה יירדו, ולא יעמדו בביקוש הצפוי."