התחלות וגמר בנייה - סיכום שנת 2023

נתונים נבחרים לרבעון הרביעי 2023:

• בסוף הרבעון הרביעי 60.1% מאתרי הבנייה היו פעילים באופן מלא או חלקי.
• טרם החלה בנייתם של 58.3% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון הרביעי של שנת 2023.
• דווח על עיכוב בגמר הבנייה של 32.7% מהמבנים, יותר ממחציתם (55.1%) על רקע המצב הביטחוני.

הערה: התחלות בנייה נטו מתקבלות לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית.

לגבי הפעילות באתרי בנייה, בחודש אוקטובר 2023, בעקבות מלחמת חרבות ברזל, כ-23% בלבד מאתרי הבנייה היו פעילים באופן מלא או חלקי. בחודש דצמבר עלה אחוז זה במידה רבה והגיע ל-61%. לאורך התקופה, אחוז הפעילות במבנים למגורים גבוה יותר ממבנים שאינם מיועדים למגורים. כמו כן נראה, כי מרבית תשומות העבודה מוקדו בפרויקטים גדולים הכוללים מבנים עם הרבה דירות.

תרשים 1: פעילות באתרי בנייה, ברבעון הרביעי 2023

מגמה זו תואמת לנתונים שהתקבלו מסקרי בזק על מצב העסקים (כדי לאמוד את מצב העסקים בעקבות מלחמת חרבות ברזל עשתה הלמ"ס סקרי בזק בשלוש נקודות זמן בשנת 2023: בתחילת המלחמה, בתאריכים 26.10-24.10, בחודש השני ללחימה, בתאריכים 20.11-19.11, ובחודש השלישי ללחימה, בתאריכים 20.12-19.12). בחודש אוקטובר, כ-62% מהעסקים בענפי הבינוי היו בתעסוקה מינימלית/סגירה זמנית (לדברי מנהלי החברות, בזמן ביצוע הסקר היו בחברתם עד 20% ממצבת העובדים בשגרה - מייצג עסקים על סף סגירה או בסגירה זמנית). היקף העסקים האלו הצטמצם במידה רבה בחודשים נובמבר ודצמבר, ושיעורם היה 34% ו-24%, בהתאמה.

היתרי בנייה

בשנת 2023 הונפקו היתרי בנייה ל-72,780 דירות, ירידה של כ-6.0% לעומת שנת 2022. מסך הדירות שהונפקו בעבורן היתרים בשנת 2023, כ-45.8% היו במחוזות מרכז ותל אביב - 25.5% ו-20.4%, בהתאמה.

כ-2.0% מהדירות שהונפקו בעבורן היתרים, היו למטרת הסדרת בנייה בלתי חוקית - היתרי לגיטימציה (דירות אלו אינן נכללות בסך כל הדירות בהיתרים ובשאר סדרות הבנייה).

תרשים 2: מספר הדירות שהונפקו בהיתרי בנייה לפי מחוז, שנת 2023 לעומת 2022

טרם החלה בנייתם של 58.3% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון הרביעי של שנת 2023 ושל 37.7% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון השלישי של שנה זו.

תרשים 3 - אחוז הדירות והמבנים שטרם החלה בנייתם לפי תאריך הפקת ההיתר מרבע 1.2022 עד רבע 4.2023

התחלות בנייה

בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-62,030 דירות, ירידה של 8.9% לעומת שנת 2022. כ-93.6% מהדירות שהחלה בנייתן הן דירות תוספתיות למשק. כלומר התחלות הבנייה נטו (מתקבלות לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית) הן כ-58,080 דירות (כ-3,950 דירות קיימות נהרסו).

כרבע (24.3%) מסך התחלות הבנייה היו במחוז מרכז, וחמישית (20.1%) - במחוז תל אביב.

תרשים 4 - דירות שהחלה בנייתן, לפי רבעון

תרשים 5 - דירות שהחלה בנייתן לפי מחוז, שנת 2023

כ-66.6% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-11.8% בסבסוד ממשלתי (כ-4,890 דירות). מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז מרכז - כ-1,950 דירות שהן כ-39.8% מכל הדירות הנבנות במסגרת זו. אחריו היה מחוז דרום עם 1,130 דירות שהן 23.0% מכל הדירות הנבנות במסגרת סבסוד ממשלתי.

כ-33.4% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-60.1% במסגרת בנייה עצמית, כ-15.5% במסגרת עסקאות קומבינציה וכ-9.9% למטרת השכרה.

כ-93.0% מהדירות שהחלה בנייתן בשנת 2023 נבנו בבניינים חדשים, וכ-7.0% מהדירות התווספו לבניינים קיימים (כ-4,320 דירות).

מתוך כל הדירות בבניינים חדשים שהחלה בנייתן, כ-16.0% נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים יחידים ובתים דו-משפחתיים) וכ-16.1% נבנו בבניינים בני 100 דירות ויותר.

תרשים 6 - דירות שהחלה בנייתן למטרת מכירה, לפי מחוז, 2023

תרשים 7 - אחוז דירות שאינן למכירה, לפי מטרה ומחוז, 2023

תרשים 8 - דירות שהחלה בנייתן בבניינים חדשים למגורים לפי מספר דירות בבניין, שנת 2023

התחדשות עירונית

בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-11,490 דירות עקב הריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. יותר ממחציתן (כ-53.4%) נבנו במחוז תל אביב וכ-23.7% - במחוז מרכז.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן בעקבות הריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-77.2% (8,870 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.

בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-4,320 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-24.2% נבנו במחוז תל אביב וכ-20.9% - במחוז הצפון.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-51.6% (2,230 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.

התחלות בנייה של דירות לפי יישוב

יישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות ב-2023 היו ירושלים (5,780), תל אביב-יפו (5,080), אשדוד (2,590) ובת ים (2,100).

היישובים הבולטים שבהם נמשכה בשנת 2023 העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה בשנת 2022 היו חיפה, אשדוד, רעננה, לוד וירושלים.

בין היישובים הבולטים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2023, לאחר ירידות שנרשמו בשנת 2022, היו טבריה, גבעתיים, נצרת, רחובות, נתיבות ואור יהודה.

גמר בנייה

בשנת 2023 הסתיימה בנייתן של 57,895 דירות, עלייה של כ-9.3% לעומת שנת 2022.

לצד העלייה שנצפתה בגמר הבנייה, דווח על עיכוב בגמר הבנייה של כ-32.7% מהמבנים, יותר ממחציתם (כ-55.1%) על רקע המצב הביטחוני.

המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה בשנת 2023 היה במחוז מרכז - כ-23.8% מכל הדירות, ואילו במחוז ירושלים - כ-7.2% בלבד.

משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם בשנת 2023 ב-26.9 חודשים, וממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין היה 32.8 חודשים.

תרשים 9 - דירות שהסתיימה בנייתן, לפי רבעון

דירות בבנייה פעילה

בסוף שנת 2023 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה ב-170.3 אלף דירות. כמחצית מכל הדירות בבנייה פעילה נמצאת במחוז תל אביב ובמחוז מרכז (25.1% ו-24.7%, בהתאמה), לעומת 7.4% במחוז חיפה.

שטח הבנייה לפי ייעודים

התחלת בנייה: בשנת 2023 הסתכם שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-16.3 מיליון מ"ר. מכל שטח התחלות הבנייה בשנת 2023, כ-70.7% יועדו לבנייה למגורים וכ-29.3% - לבנייה שלא למגורים. מתוך שטח התחלות הבנייה שלא למגורים, כ-27.6% יועדו לתעשייה ואחסנה וכ-25.8% למשרדים.

גמר בנייה: בשנת 2023 הסתכם שטח גמר הבנייה לכל הייעודים ב-15.7 מיליון מ"ר. מכל שטח גמר הבנייה בשנת 2023, כ-69.9% יועדו לבנייה למגורים וכ-30.1% - לבנייה שלא למגורים.

תרשים 10 - שטח הבנייה שלא למגורים לפי ייעוד ושלב בנייה, אחוזים, שנת 2023

עמדות סובייקטיביות של מנהלים בענף הבינוי

בסקר הערכת מגמות בעסקים נשאלים המדווחים על מגבלות המקשות את פעילותם הכלכלית בעסקים. בתרשים 11 מוצגת השוואה של השפעת האירועים הביטחוניים בשנים האחרונות על האומדן של אחוז החברות שהגדירו מגבלות כ"מגבלה הפוגעת בפעילות החברה באופן חמור", להשפעת מלחמת חרבות ברזל על אומדן חודש אוקטובר 2023 (תחילת המלחמה). אפשר לראות שמלחמת חרבות ברזל משפיעה על הפעילות ועל דיווחי המנהלים באופן חמור בהרבה ממבצעים ביטחוניים קודמים.

תרשים 11 - אחוז העסקים שדיווחו על מגבלה חמורה בענפי הבינוי בתקופת חירום ובשגרה

בתרשים 12 מוצגים אחוז העסקים שדיווחו על מגבלה חמורה בטרם מלחמת חרבות ברזל (ינואר-ספטמבר 2023 ובשלושת החודשים הראשונים למלחמת חרבות ברזל. כל המגבלות באופן גורף עלו במידה רבה בתקופת מלחמת "חרבות ברזל", והמגבלה הבולטת היא המצב הביטחוני בארץ.

תרשים 12 - חסמים עיקריים שהוגדרו כחמורים בביצוע פעולות החברות בענף הבינוי בשנת 2023, בטרם מלחמת חרבות ברזל ובמהלכה, אחוזים