שיעור הפרויקטים של פינוי-בינוי - בנסיגה
למרות עלייה שנתית חדה של כ-15%בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה של בניינים שנבנו מחדש (כולל פינוי בינוי ותמ"א 38-2) נמצאות בירידה של כ-2%. כך עולה מבדיקה שנעשתה בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית על פי נתוני הלמ"ס. שיעורן של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית (בניינים שנבנו מחדש) ירד מ-26% מכלל התחלות הבנייה ב-2024 ל-22.2% בשנת 2025. בשנת 2025 רק 5,747 דירות נהרסו במסגרת פרויקטים של התחדשות, ירידה של כ-4% לעומת 2024. המשמעות היא שרק 5,747 בעלי דירות ישנות החלו תהליך של בניית דירה חדשה וממוגנת הכוללת ממ"ד.
בחינת הנתונים לפי מחוזות מלמדת על גידול שנתי של כ-8.8% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בירושלים. בשנת 2025 כל דירה חמישית (20.3%) בעיר נבנתה מחדש במסגרת התחדשות עירונית. במחוז חיפה נרשמה עלייה של 6.5% בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית. 18% מסך התחלות הבניה במחוז הן במסגרת התחדשות. במחוז המרכז הייתה עלייה של 4.1% בהתחלות הבנייה בהתחדשות והן 23.2% מכלל התחלות הבנייה במחוז. במחוז הצפון נרשמה עלייה של 3.4%, אולם מדובר רק ב-3.1% מהתחלות הבנייה הכלליות ובמספר מזערי של 112 דירות שנהרסו.
מחוזות שבהם נרשמה ירידה הם תל אביב ומחוז דרום. בתל אביב ניכרת ירידה של כ-2% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית - 52.5% מכל התחלות הבנייה במחוז השנה, כלומר יותר דירות שנבנות במחוז נבנות במסגרת התחדשות עירונית מאשר דירות על קרקעות פנויות. הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז דרום (-65.4%). בכל מחוז הדרום רק 289 דירות החלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית לעומת 835 דירות בשנה שעברה.
| מחוז | סך התחלות בנייה 2025 | התחלות בהתחדשות עירונית (בניינים שנבנו מחדש כולל פינוי־בינוי + תמ״א 38/2) | שיעור ההתחדשות העירונית מכל ההתחלות |
|---|---|---|---|
| ירושלים | 8,637 | 1,752 | 20.3% |
| צפון | 10,726 | 331 | 3.1% |
| חיפה | 7,655 | 1,381 | 18.0% |
| מרכז | 20,809 | 4,830 | 23.2% |
| תל אביב | 17,547 | 9,213 | 52.5% |
| דרום | 12,831 | 289 | 2.3% |
| יו"ש | 1,806 | 1 | 0.1% |
| סה״כ ארצי | 80,011 | 17,798 | 22.2% |
| מחוז | התחלות 2024 (סך הכול) | התחלות 2025 (סך הכול) | שינוי באחוזים |
|---|---|---|---|
| ירושלים | 1,611 | 1,752 | +8.8% |
| צפון | 320 | 331 | +3.4% |
| חיפה | 1,297 | 1,381 | +6.5% |
| מרכז | 4,639 | 4,830 | +4.1% |
| תל אביב | 9,392 | 9,213 | −1.9% |
| דרום | 835 | 289 | −65.4% |
| סה״כ ארצי | 18,108 | 17,798 | −1.7% |
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "אנחנו בעיצומה של מלחמה קשה, מרובת נפגעים, ובכל יום עדים מחדש לחשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים. על רקע זה הנתונים שמוכיחים שההתחדשות העירונית לא תופסת תאוצה, מכאיבים. הבעיה המרכזית היום בהתחדשות עירונית היא פחות בשלבי התכנון והרישוי, וניכרת בעיקר בשלבי הביצוע. יש הרבה מאוד תוכניות מאושרות על הנייר, אבל ביום שיזם צריך להשלים את התהליכים לקבלת היתר ותחילת הבנייה, הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בשוק וההאטה בביקושים.
"העלות של הבנייה גבוהה, העלות של הריסה ותשלום שכירות לבעלי הדירות המפונים נמצאת במגמת עלייה מתמדת, וקיים חשש שקצב מכירת הדירות החדשות בפרויקטים והמחיר שאפשר לקבל בעד הדירות יהפוך את הפרויקט ללא רווחי.
"הגיעה העת שהמדינה והרשויות המקומיות ינקטו צעדים אמיצים ויאפשרו לחזק את הכדאיות הכלכלית ליזמים, במסגרת תוספת זכויות, הטבות מס או מענקים. רק כך יתאפשר להבטיח התחדשות ממשית שתאיץ את קצב המיגון של הבתים הישנים בישראל."
מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב, התייחסה לנתונים וציינה: "בזמן שישראל נתונה למתקפה של טילים קטלניים, קשה מאוד לקבל נתונים של ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שמשמעותם היא שקצב מיגון הבתים הישנים מאט. הממ"ד מוכיח את עצמו מדי יום כמציל חיים, ולכן לממשלת ישראל והרשויות המקומיות יש חובה מוסרית להאיץ את קצב ההתחדשות, בעיקר בפריפריה.
"אנחנו כיזמים ומבצעים מעוניינים לבנות ולהעניק לדיירים בית ממוגן, אך נתקלים במקרים רבים בשיקולים פוליטיים ובעיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות בדרך לאישור התוכניות. הממשלה והרשויות חייבות להסיר חסמים באופן אקטיבי, לסייע ולהוביל פתרונות יצירתיים במקרים שבהם פרויקטים לא עוברים את סף הכדאיות הכלכלית, כי אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי."
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ: "הנתונים האחרונים של הלמ"ס צריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. שוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות עם זינוק של 15% בהתחלות הבנייה הכלליות, ודווקא המנוע הקריטי ביותר לחוסן הלאומי - ההתחדשות העירונית - נמצא בנסיגה מדאיגה. הירידה בנתח השוק של פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 מ-26% ל-22% בלבד בתוך שנה, היא תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל.
"המערכה הביטחונית חשפה ששליש מתושבי המדינה חיים ללא מיגון תקני. במציאות כזו, התחדשות עירונית היא כבר מזמן לא רק פתרון למשבר הדיור אלא 'כיפת ברזל' אזרחית מצילת חיים. האטת הקצב דווקא עכשיו נובעת מחסמים בירוקרטיים ומחוסר ודאות תכנונית שחונקים את השטח. אם המדינה לא תשכיל לקצר תהליכים באופן דרסטי ולהעניק עדיפות לאומית לחידוש המבנים הוותיקים, הפער בין הצורך הביטחוני לביצוע ימשיך להתרחב, ורבבות ישראלים יופקרו ללא פתרון מיגון ראוי."
ישראל אבוחצירא, מנכ"ל משותף בחברת נתיבים: "אנחנו נמצאים בהתפתחות של עוד שלב באבולוציה של ההתחדשות העירונית בישראל. הירידה האחוזית בשיעור הפרויקטים הממומשים היא תמונת מראה של השוק בשנה האחרונה: מצד אחד ריבית גבוהה ומחסור חריף בכוח אדם, ומצד שני הצפה של התחייבויות לדיירים מצד גורמים פחות אחראים.
"בשנים האחרונות ראינו 'ריצה למרחקים קצרים' של יזמים שחתמו עם דיירים בכל מחיר, ללא היתכנות כלכלית ריאלית. כעת, בסביבת המאקרו הנוכחית, הפרויקטים האלו קופאים. לעומתם חברות איכותיות שבחנו את היכולות שלהן לעומק בתחילת הדרך, הן אלו שיגיעו למימוש ולמסירת מפתחות.
"עם זאת הנתונים הם קריאת השכמה לממשלה, לחשוב על התחדשות בפריפריה. המודלים המיושנים של מענקים וקרקעות משלימות לא הוכיחו את עצמם מספיק בשטח. במקום זאת המדינה חייבת להשקיע ב'מנועים' של הרשויות המקומיות: מצד אחד חיזוק כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון כדי לייצר ודאות ליזמים, ומצד אחר השקעה מסיבית בתשתיות משלימות לפרויקטים (בדומה למודל הסכמי הגג). כך נהפוך את ההתחדשות העירונית בערים קיימות לפתרון דיור לאומי בר-קיימה."
אילוסטרציה
