אשקלון: שיאנית איחורי המסירה בדירות

בשנים האחרונות נהפכה אשקלון לאחד ממוקדי הבנייה הגדולים בישראל. שכונות חדשות צמחו בקצב מהיר, עשרות מגדלים הוקמו, ואלפי משפחות רכשו דירות חדשות, בעיקר במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". אלא שלצד תנופת הבנייה, הלכה והתרחבה גם תופעה אחרת: עיכובים ניכרים במסירת דירות, שנהפכו בשנים האחרונות לאחד ממוקדי הסכסוכים הבולטים בין רוכשי דירות לחברות בנייה בעיר.

לדברי עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, המייצג רוכשי דירות ויזמים בתחום המקרקעין, התופעה רחבה ואינה נוגעת למקרים יחידים. להערכתו, בשנים האחרונות בלבד הוגשו תביעות הנוגעות לאיחור במסירה של יותר מאלף דירות בפרויקטים באשקלון. חלק מהעיכובים נעו בין שבעה חודשים לשנה וחצי. עצם ריבוי התביעות בעיר אינו מלמד בהכרח על כשל ייחודי לאשקלון, אלא בראש ובראשונה על היקפי הבנייה החריגים בעיר. ככל שנבנים יותר פרויקטים בו בזמן, כך גדל מספר המקרים שבהם חברות בנייה אינן עומדות בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכמי המכר.

האם יש סימנים מקדימים לאיחור במסירת הדירות?

עו"ד יוזוק מסביר, כי במקרים רבים הרוכשים כלל אינם מבינים בתחילת הדרך שהפרויקט שלהם מתחיל להסתבך. אחד הסימנים הראשונים לעיכוב עתידי הוא אתר בנייה שנראה כמעט נטוש פרקי זמן ממושכים, עם מעט מאוד עובדים או פעילות מצומצמת בלבד. סימן נוסף הוא החלפה פתאומית של קבלנים או קבלני משנה בפרויקט. הדבר עשוי ללמד על קשיים כלכליים או סכסוכים פנימיים.

גם דחיות חוזרות של מועדי מסירה לא רשמיים צריכות להדליק נורה אדומה אצל רוכשים. "עוד חודש", "הבניין כמעט גמור", "מחכים לאישור אחרון" - אלו משפטים שחוזרים שוב ושוב בפרויקטים שבסופו של דבר מתעכבים חודשים ארוכים.

עו"ד יוזוק מוסיף, כי רוכשים רבים נוטים להתרשם מהחזות החיצונית של הבניין ולחשוב שהמסירה קרובה, אך למעשה דווקא שלבי הגמר, התשתיות, האישורים, המעליות, מערכות החשמל והחיבורים לרשויות, עלולים להימשך זמן רב. ישנם בניינים שנראים מוכנים כמעט מבחוץ, אך למעשה רחוקים מאוד ממסירה.

גם שינוי בטון של החברה היזמית עשוי ללמד על עיכוב מתקרב. כאשר מתחילים להופיע הסברים חוזרים על מחסור בפועלים, מצב ביטחוני, עיכובים מצד העירייה, מחסור בחומרי בנייה או טענות ל"כוח עליון", פעמים רבות זו הכנה לטענות משפטיות עתידיות סביב האחריות לאיחור.

מה רוכש דירה אמור לעשות כשהוא חושד שמסירת דירתו תתעכב?

עו"ד יוזוק מזהיר גם מפני צעדים שרוכשים נוטים לבצע באופן עצמאי כאשר הם מבינים שהדירה לא תימסר בזמן. נראה כי לא מעט רוכשים מחליטים לעצור תשלומים, לפעול לפי עצות מקבוצות פייסבוק או לחתום במהירות על מסמכים מול החברה היזמית בלי לקבל ייעוץ משפטי. לדבריו, צעדים כאלה עלולים לפגוע בזכויותיהם. הוא ממליץ לפנות לייעוץ משפטי מיד כאשר מתחילים להופיע סימנים ממשיים לעיכוב. החוק בישראל קובע מנגנון פיצוי ברור במקרה של איחור במסירת דירה. החוק מעניק ליזמים תקופת חסד ראשונית, אולם לאחר מכן מתחילה חובת פיצוי לרוכשים.

אילוסטרציה

עו"ד יוזוק מציין, כי בשנת 2022 שונה החוק ונקבע מודל פיצוי חדש ומדורג. לפי המנגנון הישן, רוכשי דירות היו זכאים לפיצוי בגובה של 150% משכר הדירה הממוצע של דירה דומה באזורם בעד כל חודש עיכוב, ובהמשך - פיצוי בשיעור של 125%. לעומת זאת המנגנון החדש מעניק ליזמים תקופת חסד של 30 ימים ללא פיצוי כלל, ולאחר מכן נקבע מודל מדורג שלפיו בחודשי האיחור הראשונים משולם פיצוי בגובה שכר דירה רגיל של דירה דומה באזור, לאחר מכן 125% משכר הדירה, ומהחודש ה־11 לאיחור הפיצוי עולה ל־150% משכר הדירה הממוצע של דירה דומה באזור ועד למסירת הדירה. המשמעות היא שבחודשים הראשונים של האיחור החוק החדש נחשב מתון יותר כלפי היזמים מהמנגנון הישן.

מעבר לעצם האיחור במסירה, רבים מהרוכשים סופגים נזקים כלכליים ואישיים כבדים. משפחות רבות נאלצות לשלם בו בזמן שכר דירה ומשכנתה, להאריך חוזי שכירות, לאחסן תכולת דירה, לדחות מעברי ילדים למסגרות חינוך, ולעיתים להתמודד עם קשיים תעסוקתיים בשל חוסר הוודאות סביב מועד המעבר.

אחת התביעות המרכזיות שבהן מטפל עו"ד יוזוק נוגעת לפרויקט HIGH TWINS ברחוב דרך ארץ בשכונת עיר היין באשקלון. בפרויקט זה רכשו עשרות משפחות דירות בשנת 2022, חלקן במסגרת "מחיר למשתכן" וחלקן בשוק החופשי. הדירות היו אמורות להימסר בשנת 2024, אך רבות מהן נמסרו רק לקראת סוף שנת 2025 ובתחילת שנת 2026. חלק מהרוכשים המתינו יותר משנה מעבר למועד שנקבע בהסכמים. במקרה אחד לפחות הדירה כלל לא נמסרה גם בעת הגשת התביעה.

במקרה אחר שבו ייצג משרדו של עו"ד עמנואל יוזוק רוכשי דירות, בפרויקט HIGH PARK בשכונת עיר היין באשקלון, הוגשה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע במסגרת ההליך תביעה של יותר משישה מיליון שקלים נגד ליאם נחמיאס חברה לבניין בשם 213 רוכשים שרכשו 116 דירות בפרויקט. לטענת הרוכשים, יותר מ־100 דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" נמסרו באיחור של חודשים ארוכים לאחר שמועדי המסירה נדחו שוב ושוב.

בפרויקט נוסף שבו ייצג עו"ד יוזוק רוכשים, פרויקט נופי הסלע ברחוב הרותם במבשרת ציון, עשרות משפחות רכשו דירות במסגרת "מחיר למשתכן", ולטענתם הדירות נמסרו באיחור של שישה עד שבעה חודשים. החברה המשיכה למסור הודעות על מועדי מסירה צפויים שלא התממשו, והרוכשים המשיכו לשאת בו בזמן בתשלומי שכירות ומשכנתה. כמו כן נטען כי החברה המשיכה לגבות ריביות והצמדות גם בתקופת האיחור.

בפרויקט "מחיר למשתכן" אחר, בשכונת מורשת במודיעין, הסתיים ההליך המשפטי בפשרה לאחר שעשרות משפחות קיבלו את דירותיהן באיחור של שבעה חודשים בממוצע. החברה היזמית טענה, כי העיכובים נגרמו בין היתר ממגפת הקורונה, ממחסור בחומרי בנייה, מהשבתות בענף ומעיכובים מצד כל מיני גורמים. בסופו של דבר אושר הסדר פשרה והחברה התחייבה לשלם לדיירים פיצוי של יותר משלושה וחצי מיליון שקלים.

לדברי עו"ד יוזוק, מקרים אלו ממחישים כיצד איחורי המסירה נעשו אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור החדש בישראל. גם כאשר חברות בנייה טוענות כי העיכובים נגרמו בשל מלחמה, מחסור בפועלים, קשיי אספקה או עיכובים רגולטוריים, בתי המשפט נדרשים בסופו של דבר לבחון אם אותן נסיבות אכן מצדיקות את מלוא האיחור ומה הפיצוי שמגיע לרוכשי הדירות שנותרו במשך חודשים ארוכים בין דירה ישנה לדירה חדשה שלא נמסרה בזמן.

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות', oym.co.il, מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן.