זינוק של 75% בהתחלות בנייה ביו"ש
אזור יהודה והשומרון נעשה משנה לשנה יעד אטרקטיבי יותר בקרב רוכשי דירות, ובהתאם לכך גדלים היקפי הבנייה בו. ניתוח של נתוני למ"ס שבוצע בחברת שיווק הנדל"ן דרא מעלה, כי ביו"ש החלו להיבנות ב-12 חודשים, מיולי 2021 עד יוני 2022, 3,117 דירות חדשות - זינוק של 75% לעומת התחלות הבנייה במחוז זה ב-12 החודשים הקודמים. התחלות הבנייה ביו"ש הן רק 4.3% מהתחלות הבנייה בתקופה זו בכל הארץ.
בדיקת מספר הדירות שבנייתן הסתיימה ב-12 החודשים האחרונים מלמדת, כי ביו"ש היו כ-1,800 דירות בגמר בנייה, ללא שינוי מהותי לעומת 1,772 דירות ב-12 החודשים הקודמים.
ניתוח של נתוני היתרי הבנייה של למ"ס מלמד, כי ביו"ש ניתנו ב-12 החודשים היתרים ל-3,715 דירות חדשות לעומת היתרים ל-1,808 דירות ב-12 החודשים הקודמים.
חברת שיווק הנדל"ן דרא משווקת ביו"ש שישה פרויקטים ובהם כ-500 יחידות דיור. דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים, מציין: "בשנים האחרונות נפרצו גבולות מחיר חדשים באזור יו"ש ונשברו תקרות מבחינת מחירי מכירה של דירות ובתים. הביקוש מתרכז בעיקר ביישובים הממוקמים בחלק המערבי של יו"ש, בקרבת ערים גדולות, הנגישים מבחינת תחבורה.
"בחלק מהיישובים אפשר למצוא בתים פרטיים ודירות בבנייה רוויה. הרכישה ביישובים אלו היא על בסיס כלכלי של משפחות המחפשות איכות חיים ומחיר נוח. אנחנו נתקלים יותר ויותר במשפחות אשר פעם לא חשבו על יו"ש כאלטרנטיבה, והיום רואות ביו"ש מקום לגיטימי לרכישה."
נתי כרמי, משנה למנכ"ל חברת תצפית נדל"ן הבונה ביו"ש, מחזק את דברי אוהב ציון: "אזור יהודה והשומרון נהפך ל'גוש דן המזרחי' של מדינת ישראל. מדובר ברצועה עצומה ממזרח - מחריש בצפון עד באר שבע בדרום, שיש בה עתודות קרקע ממשיות למדינה, בקרבה למרכזי תעסוקה ממערב.
"באמצעות בנייה ביו"ש, המדינה מצליחה לחבר בין מזרח למערב בישראל. בכך היא לא מעמיסה על כבישי האורך המרכזיים מצפון לדרום, מאפשרת נגישות גבוהה, גיוון בתמהיל הדירות ובמחירים, ומושכת אוכלוסייה איכותית לרכוש שם דירות. הדבר נותן אופק ממשי למדינה שמבקשת לפזר את הביקוש."
לפי מחקר של קבוצת REבונות ופרויקט זזים מזרחה, בנייה של 24 אלף יחידות דיור בשטחי יו"ש במרכז הארץ תגדיל את היצע הדירות הכללי ועשויה לסייע לבלום את השתוללות מחירי הדירות ואף להוזיל אותם עד 20% בתוך 5 שנים. לפי המחקר, ב-60% מאזור יהודה והשומרון שבשליטת ישראל, בעיקר סמוך לאזורי הביקוש, יש עתודות קרקע יקרות שאינן מנוצלות, ובנייה בהן יכולה לתרום לעמידה ביעדי פיזור האוכלוסין והסטת הביקוש הגבוה ממרכז הארץ.
אם בעבר הבנייה ביהודה ושומרון התמקדה בצמודי קרקע, בשנים האחרונות החלו להיבנות יותר ויותר דירות בבנייה רוויה. ביו"ש ישנן יחידות דיור מגוונות מבחינת מחירים ואיכות, בהתאם למיקום היישוב יחסית לקו הירוק. ביישובים הקרובים לקו הנגישות גבוהה, האיכות גבוהה והמחירים יקרים יותר. ככל שמתרחקים יותר פנימה לתוך הקו, המחירים והאטרקטיביות בקרב הרוכשים יורדים.
אם בודקים את נתוני התחלות הבנייה לפי מחציות ולפי מספר קומות, מגלים כי ביהודה ושומרון החלו להיבנות במחצית הראשונה של 2022 כ-1,320 דירות חדשות, מתוכן כ-470 דירות בצמודי קרקע (בניינים בני 2-1 קומות) לעומת 674 דירות בכל שנת 2021; 236 דירות החלו להיבנות בבניינים בני 3 קומות לעומת 271 בכל 2021; כ-320 דירות בבניינים בני 4 קומות לעומת 661 ב-2021; כ-100 דירות בבניינים בני 5 קומות לעומת 168 ב-2021; וכ-200 דירות בבניינים בני 9-6 קומות לעומת כ-550 דירות כאלה בתקופה המקבילה.
לדברי אוהב ציון, "פערי המחירים כיום בין יישובים הקרובים לקו לערים הגדולות הסמוכות מגיעים ל-20%-30%. לדוגמה, דירת חמישה חדרים בנילי נמכרת ב-2.5 מיליון שקל לעומת 3.5 מיליון במודיעין. ביישובים מרוחקים יותר מהקו, הפערים עולים ל-50% ויותר. לדוגמה, דירת חמישה חדרים בבית אל נמכרת ב-1.8 מיליון שקל, חצי מהמחיר בערים הגדולות הקרובות."
הלכה למעשה, ביישובי יו"ש צמיחה דמוגרפית עקבית משנה לשנה. יש נהירה ממרכז הארץ ליו"ש, בעיקר בגלל המחירים הגבוהים בין גדרה לחדרה והיעדר היצע מספק של דירות באזורי הביקוש. הרוכשים מבינים את הקרבה של יישובים אלה למרכז ולאזורי התעסוקה המובילים, את איכות החיים והקהילתיות שהם מקנים, הפסטורליות והקרבה לטבע, והדבר מתבטא במספרים.
אוהב ציון וכרמי צופים המשך התפתחות ובנייה ביהודה ושומרון עקב מחירי הדירות המאמירים במרכז והמחסור החמור בדירות שם, וכן הודות לפיתוח תשתיות ביו"ש כגון כבישים, מים, חשמל, התפתחות הקהילה ועוד.
"מי שירצה לגור במחיר שפוי ובדירה אטרקטיבית מבחינת תמהיל, מפרט ואיכות, ובצפיפות נמוכה לדונם, יוכל לקבל את זה רק ביהודה ושומרון. המצב הביטחוני לא ירתיע, כי האוכלוסייה ביו"ש רק גדלה. זה קורה כיום ויקרה בעתיד, ולא רק מטעמי אידאולוגיה", סיכמו השניים.
