פורום Duns 100 השנתי - התחדשות עירונית

ב-20 בנובמבר 2022 קיימה דן אנד ברדסטריט במלון הרודס בהרצליה את פורום Duns100 השנתי של בכירי ענף הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית.

במסגרת הפורום, בהנחייתה של עו"ד דפנה שחר, עסקו בכירי הענף בנושאים שעל סדר היום המקצועי, בהם: עליית מחירי הדירות והצעדים שהממשלה החדשה תזדקק לנקוט כדי לטפל במשבר הדיור, הסחבת ועודף הבירוקרטיה בתהליכי הרישוי וקבלת היתרי בנייה, העלאת הריביות וההשפעה על עולם הנדל"ן.

אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט אמרה בפורום Duns 100: "ענף ההתחדשות העירונית הוא חלק נכבד מאוד מפעילות הנדל"ן בארץ. כיום יותר מ-70% מהפרויקטים העוסקים בהתחדשות עירונית נמצאים באזור תל אביב והמרכז. הנתונים מלמדים על ביקושים גבוהים, למרות עליות מחירים מצטברות של עשרות אחוזים. אנו עוקבים אחר ענף הבנייה, הנחשב לאחד הענפים המסוכנים במשק, שכן הוא עתיר רגולציה ומצריך ודאות, שהיזמים מתקשים לקבל עקב השינויים והתמורות בזמן האחרון."

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "בזמן האחרון יש עלייה של הריבית, שעולה עם האתגרים שצפויים בשוק. צריך להוסיף היצע ולהזרים תקציבים לרשויות המקומיות. הדבר יקצר תהליכים וישפיע על ההתחדשות העירונית. הביקושים נובעים מהיצע. ככל שנגדיל את ההיצע, בפרט בפרויקטי התחדשות עירונית, זה יוריד את המחירים."

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר פרויקטים: "שנת 2023 תהיה מעניינת מאוד בגלל הריביות. במדינת ישראל יש משבר תכנון ונחוצים שינויים של 90 מעלות, בהם רישוי עצמי באזורים כגון רובע 4 והיתרים בחצי שנה, אבל צריך מערכת שתומכת. אם נצליח לייצר תב"עות בשנה, לא תהיה בעיית היצע. יש עצירה בעליית המחירים, אבל אין ירידת מחירים וגם לא תהיה. שנה הבאה היא סוף התמ"ע, וחלופת שקד אינה רלוונטית. ב-2024 תהיה עליית מחירים נוספת."

נתי גלבוע, מנהל התחדשות עירונית, שיכון ובינוי אחזקות: "מדברים על שחרור קרקעות כבר הרבה זמן, זה קשור לשינויים עמוקים בשיטת הממשל, שלא קורים. המדינה צועקת לנו כאזרחים שאין לה שום בשורה בנושא יחידות דיור, ומצד שני מי שקובע מה ייבנה פה הן הרשויות המוניציפליות. אני מאמין שתמריצים מדברים לכולנו. תנו לנו תמריצים, ואולי תהיה בשורה."

איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית, אזורים בנין: "הריבית עולה, ובתקופה הקרובה יהיו יזמים שייאלצו להיפרד מפרויקטים כדי לממן פרויקטים אחרים. הבעיה המרכזית היא ההיצע. העלאת הריבית בהקשר זה היא פתרון שיגרום לשינוי בטווח הקצר. הפתרון היחיד הוא להגדיל את ההיצע במקומות כמו בפריפריה. נצטרך לבנות במקומות רחוקים, והדבר שיאפשר זאת הוא תשתיות תחבורה נכונות."

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "השרה איילת שקד נתנה בכנס באילת בשישי האחרון טיפ לממשלה החדשה - לא להתערב. מקבלי ההחלטות, ההנהגה, תנו לשוק וליזמים לעבוד, אנחנו יודעים מה צריך לעשות. כשאנחנו עובדים וחשוב לנו, דברים קורים מהר יותר. אם חשוב לך לקדם תוכנית, אתה מתאם פגישות תכופות לטווחים הרבה יותר קצרים כדי לראות את הפרויקט מתקדם.

"לצערי ברשויות יכולים לתאם פגישה לינואר או מרס 2023, והמשמעות היא שהפרויקט תקוע עד שיפנו זמן לדון בו. צריך לתת לרשויות תמריצים כדי שיעבדו מהר יותר, ואולי אפילו קשה יותר, אבל קודם כל צריך להבין את שורש הבעיה, והוא שאין כוח אדם מקצועי שיבדוק את התוכניות ויריץ אותן. זה כרגע גורם מעכב מהותי. חשוב מאוד להוציא פרויקטים לפועל בזמן כדי למנוע את המשך עליית מחירי הדיור."

אדריכל ערן לשם, בעלים משותף של משרד CityBee: "הפתרון נמצא בטכנולוגיה. אין סיבה שבודקת או בודק בשר ודם יבדקו את היתרי הבנייה, אין סיבה שתהיה התערבות או שיקול של אדם. משרדי האדריכלים יודעים היום להציע משכורות יותר גבוהות ממה שמציעים ברשויות המקומיות, ולכן בהינתן שמספר האדריכלים לא גדל, כוח האדם ברשויות רק ילך ויקטן.

"יש הרבה כסף בתעשייה שלנו. אפשר וצריך להפנותו גם לטכנולוגיה של בינה מלאכותית, שתדע לקצר תהליכי רישוי על ידי בדיקה של כל הפרטים הטכניים והתאמתם לתוכנית. אין סיבה שעובדים בוועדות יכלו זמן יקר על בדיקת רוחב מסדרונות או גודל חלונות אם תוכנה יכולה לעשות זאת, ועם זאת יישאר שיקול הדעת של מהנדס העיר ושאר הגורמים הפועלים בנושאים החשובים והמהותיים שבהם נדרשים פיקוח ושיקול דעת מקצועיים."

עומר גוטהולץ, סמנכ"ל התחדשות עירונית, בנייני העיר הלבנה: "בטווח הרחוק, שוק הנדל"ן יתאים עצמו לסביבה החדשה שתיווצר. קו המגמה ברור, כי מגורים הם מוצר צריכה בסיסי."

חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק, קרסו נדל"ן: "עליות הריבית משפיעות על מיתון מחירי הדיור. אם לא תהיה יציבות שלטונית ויתאפשר לערוך תוכנית ממשלתית ארוכת טווח, שתישען על 4 רגליים של שיווק קרקעות זמינות וקיצור הליכי התכנון והרישוי, הדבר לא ישתפר. צריך לשים כסף על כוח אדם ולהשקיע בתשתיות תחבורה נכונות. כך נוכל לראות את הפריפריה קרובה אלינו, ואזורי הביקוש יתחלקו נכון."

בתמונה: פורום Duns100 של ענף הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית: איל טישל; אלעד אפרגן, מייסד, בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה (א.א); אסף כהנר, מנכ"ל איוויב נדל"ן; אריאל רחמים, סמנכ"ל כספים ביהודה רחמים חברה לבניין; דנה סנדר, מנכ"ל ובעלים ארנו קפיטל; זאב וקסברג, מייסד ובעלים 4 ברמה; חמי שאול; יוסי שלו, שותף, סמנכ"ל הנדסה ולור ביירון נדל"ן; מיכה קליין; נתי גלבוע; עודד ורנר, מנכ"ל, פיק התחדשות ע.פ; עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר בוטיק; רון חן. צילום: יח"צ