פורום Duns 100 השנתי של ענף הבנייה

לאחרונה קיימה דן אנד ברדסטריט בתל אביב את פורום Duns100 השנתי של בכירי ענף הבנייה והנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית. בפורום, בהנחייתה של עו"ד דפנה שחר, עסקו בכירי הענף בנושאים שעל סדר היום המקצועי, בהם עליית מחירי הדיור והצעדים שעל הממשלה החדשה לבצע כדי לטפל במשבר, ירידה של כ-20% במכירת דירות חדשות בהשוואה לשנת 2021, כיצד צפויות העלאות הריבית האחרונות להשפיע על ענף הנדל"ן, והאם אנו בפתחו של משבר סאב-פריים כחול-לבן.

אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט: "אנו בדן אנד ברדסטריט עוקבים אחר תחום הנדל"ן כל העת, ובתקופה האחרונה ניכרת מגמה של עלייה במחירי הדיור לצד מיתון בביקושים לדירות חדשות. עם זאת שוק ההשכרה לא מפחית את הבהלה לדירה - השוק בישראל אינו מפוקח, מלווה בעליות חדות ולא מהווה תחליף הולם לרכישת דירה.

"חצינו את 60 אלף התחלות הבנייה בשנה, וצפוי שגם השנה הקצב יהיה דומה, אך אין ספק שעדיין נדרש שינוי מהותי בצד ההיצע."

תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "יש כמה פתרונות למשבר הדיור, בין היתר בדיור להשכרה, שצריך להיות כמוצר פיננסי בניהול ובפיקוח. אני לא חושב שאפשר להוריד את מחירי הדיור, כי עלויות הדירה גבוהות. אם המדינה רוצה לבצע שינוי בטווח הקרוב, היא יכולה לתת הטבות לדיור להשכרה, גם לשוכרים וגם למשכירים, ולפתח את השוק."

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "אני חושב שהממשלה האחרונה עשתה טוב. ראינו את קצב השיווק, אבל זה לא מספיק. אין פה פתרון קסם. זה צריך להיות מכלול שלם - ההוצאה לפועל חשובה, ויש בעיה עם זה ברשויות המקומיות. באזור גוש דן מרבית הקרקעות פרטיות. זו קופת החיסכון הכי טובה - שאפשר לשבת על הקרקע בשנים האחרונות. צריך לחזור לעידוד מכירת הקרקעות כמו בתחילת שנות ה-2000."

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר-חברה לבנייה: "אפשר לעשות הסתה בשוק של מספר דירות ממכירה להשכרה. הכי חשוב זה להבין שבענף שלנו אין פתרונות קסם לטווח קצר. הממשלה צריכה לנקוט מדיניות ודרכים שבהן יטפלו בענף לטווח הארוך."

רון אבידן, מנכ"ל אזורים בנין (1965): "הנתון שמצטטים לגבי ירידה במכירות הוא נתון תוצאתי. כדי שיהיה אפשר למכור יותר צריך יותר היצע. כל פרויקט חדש, שהצלחנו להוציא השנה אחרי מאמץ גדול, נמכר. הביקושים קיימים. 2021 הייתה שנה קשה, והירידות שהשוק חווה נובעות מהמלאי שלנו שנגמר. כדי לייצר מלאי חדש צריך לייצר פעולות.

"אם היו מתייחסים לכך כבעיה לאומית המסכנת את הציבור הישראלי, כמו הקורונה או איראן, היו עושים פעולות דרסטיות לפתרון הבעיה, ותחילה מינוי פרויקטור עם ראייה וסמכויות שכפוף לראש הממשלה."

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים: "ענקיות הטכנולוגיה הבינלאומיות מרחיבות את מרכזי הפיתוח בישראל במוקדי הביקוש המרכזיים של המדינה, שהם מוקד אסטרטגי במערך הפיתוח העולמי שלהן. חשוב לצנן את האווירה השגורה בימים אלה בישראל ולציין, כי ישראל הייתה מעצמת הייטק ותישאר כזו בזכות ההון האנושי הטוב בעולם.

"ב-2022 חתמנו בגב-ים על מספר עסקאות עם חברות טכנולוגיה מהמובילות בעולם, בהיקפים חסרי תקדים ובלב אזורי הביקוש. זו בדיוק המגמה שאני מדבר עליה, והיא מתקיימת דה פקטו בשטח לצד אותם דיווחים דרמטיים על 'צמצומים' באותן חברות מובילות.

"גב-ים פוגשת ביקושים אלו בין היתר במטרופולין תל אביב, במרחב הרצליה, בפארק מתם בחיפה ובפארקים האקדמיים בירושלים ובבאר שבע, הנשענים על ההון האנושי האיכותי של המוסדות האקדמיים. אנחנו לא מנותקים מהשוק ומבינים את המתרחש בו, אבל הנדל"ן הוא תחום לטווח ארוך גם בעבור השוכרות. לראיה, אנחנו נהנים מתפוסה יציבה של 98% בפרויקטים שלנו ברחבי הארץ."

פורום Duns100 של בכירי ענף הבנייה והנדל"ן. צילום: ניב קנטור

דן פרנס, מנכ"ל, קרסו נדל"ן: "הבעיות ידועות לכולם, גם למקבלי ההחלטות, ובמקום לטפל בהן מהשורש ממשיכים בגימיקים. אנחנו, למשל, מעורבים בשתי תוכניות של כ-5,000 יח"ד בהוד השרון שתקועות כבר שנים, והסיבה היא שבעיות ברשות המקומית לא מאפשרות לקדם את התוכניות. לזה אני מתכוון שלא פותרים בעיות מהשורש.

"אני לא מניח שנראה שינוי כלשהו במדיניות בשנים הקרובות. המגמה תימשך והבעיות לא ייפתרו. בטווח הקצר, הפתרון הכי יעיל למצוקת מחירי הדיור היא להסב יותר פרויקטים ממכירה להשכרה, אבל כדי שזה יקרה הפרויקטים של השכרה לטווח ארוך חייבים להיות כלכליים ליזם, וזה לא המצב כיום. המדינה צריכה להתערב כדי לגרום לנכסים האלה להיות מניבים ולשפר את הכדאיות של פרויקטים להשכרה."

חני הורוביץ, בעלים ומנכ"לית קבוצת הורוביץ: "מחירי הקרקעות גבוהים, הריביות גבוהות, והגיע הזמן שהמדינה תוציא עסקאות קומבינציה באופן חכם ומפוקח. רק כך יתאפשר לתת פתרונות איכותיים ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה בכל הארץ, כך הפתרון יהיה נגיש, היזמים לא יצטרכו לשלם ריביות גבוהות ונראה שינוי ממשי במשק.

"קבוצת הורוביץ בונה כיום מספר פרויקטים, עם אלפי יחידות דיור ושטחי מסחר חדשניים, בהם פרויקט 'מוזה' בגליל ים ופרויקט 'INNO' בצומת סביון, מתוך הנחת יסוד כי יש להרחיב את ההיצע האיכותי לשוק, והבנה כי המחירים יתאזנו רק לאחר הגדלת ההיצע."

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן: "דיור הוא מוצר בסיסי וחיוני, ולכן הביקוש אליו תמיד קיים ואף גדל. העלאת הריביות מעלה ליזמים את הוצאות המימון, וברור שכך לא יירדו מחירי הדירות. הערים הגדולות רוצות לגדול רק בחצי אחוז עד אחוז אחד בשנה, ולכן הן לא רלוונטיות כדי לייצר בתחומן מסה של היצע.

"חיפה ובאר שבע לא נותנות את המענה לביקושים הרבים, ולכן אין מנוס מלהקים מטרופולין בגליל ומטרופולין בנגב, שבהם תיבנה כמות גדולה של יח"ד, שתיתן מענה לביקושים הרבים. רוב אוכלוסיית ישראל לא יכול לקנות במחירים של אזורי הביקוש, לכן על קונים אלה להסתפק בדירות עד 2.5-2 מיליון ₪. במטרופולינים האלה יהיה אפשר להציע דירות להמונים במחירים זולים יחסית."

רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון: "מינואר הקרוב, עם ביטול ההקלות, מוצב בפנינו אתגר שהוא גם הזדמנות להגדיר מחדש מה כוללת תוכנית. בימים אלה מתבצעת הטמעה בוועדות המחוזיות של תכנון חושב רישוי, הכוללת הגדרות ברורות מה צריכה לכלול תוכנית. המטרה היא לקצר ולפשט ככל האפשר את התוכנית, וזאת בין השאר באמצעות צמצום עשרות נספחים. ביטול ההקלות ושינוי הפורמט של התוכניות יביאו לקיצור של הליך התכנון מתכנון ארצי ועד למתן היתר."

עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי: "צריך להסתכל היום על משבר התשתיות במדינת ישראל כאסון לאומי ולהפנות אליו תקציבים, אחרת נמצא את עצמנו בלי חשמל וטובעים בתוך אשפה. הרישוי העצמי הוא חלק מסל פתרונות, שמקדמים מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון, שנועד לפתור את משך הזמן להוצאת היתר. יש כבר 80 אדריכלים באירוע.

"מעבר לכך, מקודמות היום שתי רפורמות חשובות, האחת הפחתת הרוב הדרוש בקרקע פרטית ל-50% כדי לשחרר תוכניות באזורים כגון חדרה ופרדס חנה, והשנייה היא הפחתת מס שבח לבעלי קרקעות פרטיות שישחררו קרקעות בתוך 4 שנים."

שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין: "המדינה לא דואגת לתשתיות, ופרויקטים רבים תקועים שנים על שנים בגלל שהטיפול בתשתיות לוקה בחסר. לגבי העלאת הריבית, המשך העלאת הריבית יביא להקשחת העמדות של הבנקים כלפי יזמים ובהכרח להקטנת ההיצע, אבל לא לירידת מחירים.

"במדינת ישראל נולדים בכל שנה 180 אלף תינוקות ונפטרים בכל שנה 50 אלף אנשים, ויש גם עולים חדשים בכל שנה, כך שהגידול הדמוגרפי ממשיך וגדל בכל שנה, ואיתו עולה הביקוש הטבעי לדירות. כל עוד הביקוש יעלה באופן ניכר על ההיצע, לא נראה ירידת מחירים."

שלום שי, יו"ר ובעלים, דונה חברה להנדסה ובנין: "כולם שואלים מדוע מחירי הדירות בישראל לא יורדים למרות הצעדים שננקטו בשנים האחרונות. לצערי, אני לא חושב שמחירי הדיור יירדו כל עוד מחירי הקרקעות גבוהים. ברגע שמחירי הקרקעות יירדו, רק אז נתחיל לראות ירידה מסוימת גם במחירי הדירות."