ישראלים רוכשים נדל"ן בחו"ל

על פי הערכות בנק ישראל, היקף הרכישות של נדל"ן בחול על ידי ישראלים התקרב בשנת 2022 לשלושה מיליארד דולר. זאת לעומת שנת 2007, שבה היקף העסקאות היה שבעה מיליון דולר בלבד. ההערכה הייתה שבשנות הקורונה 2021-2020 והסגרים היקף העסקאות יצנח באופן ניכר, אולם מרגע שהחיסונים שינו את מגמת התחלואה, המגמה של השקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל חזרה לצמיחה מואצת.

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "ההזדמנויות של המשקיע הישראלי מעבר לים הן כמעט אין-סופיות, החל בדירות במרכזי ערים כגון ברלין, מדריד, בוקרשט, טביליסי ולונדון, דרך השקעה בסגמנט מלונאות ביוון, בקפריסין, בזנזיבר ובאיטליה, וכלה ברכישת יחידות מנייתיות (בלתי סחירות) תחת התאגדות קבוצתית פרטית או בכוח תשקיף בפרויקטים יזמיים בארה"ב, בברצלונה והיכן לא. הן מציפות את הרשת, העיתונים וכל מדיה אפשרית, ומאפשרות לישראלים לרכוש דירות ונדל"ן בחו"ל."

על פי ההערכות, כ-15% מסך הפרסום בישראל כיום קשור בנדל"ן המופנה לפרויקטים בחו"ל. מדוע? מה מזהה המשקיע הישראלי בהזדמנויות מעבר לים בהשוואה לישראל? מה הן האפשרויות העומדות לרשותו והסכנות שמהן כדאי להיזהר? כיצד משבעה מיליון דולר השקעות של ישראלים בנדל"ן בחו"ל ב-2007, קפצנו לשוק שעל פי ההערכות יסתיים בשלושה מיליארד דולר בקירוב בסוף השנה?

חברות ישראליות רבות גייסו כסף מהציבור בבורסה בשנים האחרונות. בשל היעדר אפשרויות השקעה אטרקטיביות בשוק המקומי, הן פונות לחפש פרויקטים אטרקטיביים מעבר לים.

מדיניות "שמיים פתוחים" ומחירים זולים של טיסות, מביאים מיליוני ישראלים לטוס מדי שנה לחו"ל, לנופש ועסקים, ומאפשרים להם לבדוק, לראות ולחוות נדל"ן בטיול או בנסיעה עסקית.

הכבדות מס על המשקיעים בשוק המקומי (כגון שמונה אחוזים מס רכישה) הביאו לבריחה של מיליארדים לחו"ל. גרעון המדינה כיום המוערך ב-15 מיליארד ₪, משתווה כמעט לסך הרכישות של ישראלים בחו"ל בשנים האחרונות.

לכך מתווספת המהפכה הדיגיטלית והאינטרנטית החוצה גבולות, שמקלה את הבדיקה ואת בירור המידע, והמפשטת את תהליכי המכירה והקנייה של נדל"ן ושל כל דבר אחר.

כיום אפשר לרכוש הכול: דירות, נכסים מניבים, יחידות השקעה, מגרשים, בתים, בנייה רוויה, בנייה פרטית, מרכזים לוגיסטיים ועוד. אפשר לקנות נכסים בטאבו, לרכוש מניות, להיכנס כשותף, כמלווה, כמחזיק באגרות חוב, קרן ריט ועוד.

הסכנות

השקעה בנדל"ן עשויה להיראות פשוטה, אך מצריכה מערכת שלמה בעלת זהות אינטרסים של כל השותפים בה. במרבית המקרים יהיה קשה לרוכש מן המניין לאתר את החולשות במודל המוצע לו.

ממי רוכשים: הנדבך החשוב ביותר כשניגשים לבחון השקעות בחו"ל (וגם בישראל) הוא לדעת ממי רוכשים, מי האדם שעומד מאחורי המיזם וההשקעה. חשוב לקרוא על החברה והעומד בראשה ועל הרקורד הקודם שלהם. כיום, בזכות האינטרנט, קל יותר מתמיד לאתר את העבר של החברה ושל האיש העומד בראשה. תמיד כדאי להתמקד באדם ולא בחברה. חברה יכולה להיסגר, ואפשר לפתוח חברה חדשה בשם אחר.

בדיקות נאותות והשוואות: על אף שנדמה שקשה לבחון נתונים, פרויקט או שוק מקומי מעבר לים, הבדיקה הזו הכרחית. למעשה היום, עם כל האמצעים הטכנולוגיים והמשפטיים, קל מאוד לבדוק כל עסקה מוצעת בכל מדינה. בפועל, רוב האנשים לא טורחים לבדוק לעומק ולא חוסכים ביועצים כספים הנדרשים לטובת הבדיקות האקוטיות. מי שאינו יכול לבצע בדיקות בעצמו או אין לו הסבלנות לכך, כדאי שייעזר ביועץ המתמחה בתחום או באזור שבו מתכוונים להשקיע.

מיסוי: יש לבדוק את המיסוי בכל מדינה כדי שהעסקה לא תיהפך ללא כדאית מבחינה כלכלית. חשוב לבדוק את מיסוי הקנייה וגם את המיסים על הכנסות/רווחים. כמו כן יש לבדוק שישנה אמנת אי-כפל מס בין המדינות הספציפיות כדי לא לשלם מס כפול.

עלויות נלוות: יש לבדוק את העלויות הנלוות, בכלל זה עלויות ניהול, עלויות משפטיות, ביטוחים נדרשים, שיווק ופרסום וכו', ולראות מה מועמס על העסקה מעבר למחיר הרכישה של הנכס.

היכולת לממש את הנכס - למכור ולקנות בכל שלב: לעיתים מה שהיה נכון לנקודת הזמן של הקנייה או ההשקעה, משתנה, אם משום הצורך של המשקיע ואם עקב שינויי שוק המשפיעים על הפרויקט. מומלץ לבדוק ולהבין באיזה אופן אפשר לממש את הנכס ואת ההשקעה, ואם יהיה מי שיחליף את המשקיע או יקנה אותו ברגע האמת.

במרבית המקרים, האחריות לאיתור משקיע מחליף תהיה של המשקיע. הדבר נהוג. ועדיין, יש לנסות לשקלל את סבירות היציאה בהתאם לביקוש באזור, איכות המוצר, הייעוד שלו מבחינה נדל"נית (למשל, דירת Airbnb באזור תיירותי לעומת אזור מרוחק) ושיקולים אחרים המצמצמים את רכיב הסיכון ליציאה מההשקעה ביום מן הימים.

תשואה: יש לבדוק מה התשואה המובטחת, עד כמה היא ממשית ובמה היא תלויה. זו אולי הסוגייה הקשה ביותר לבחינה, היות שהיא צופה פני עתיד. אך כמו בסעיף הקודם, יש לשקלל סבירות, ובעיקר לבדוק מי הגוף המנהל את הנכס, אם הוא בניהול ישיר של היזם שמוכר את הנכס או צד נוסף ובלתי תלוי. יש לבדוק תוצאות עסקיות של נכסים דומים בניהולו בשנים האחרונות וכיו"ב ככל שיתאפשר, כדי לצמצם הפתעות.

מימון: יש לבדוק מה הן אפשרויות המימון ועד כמה הן אפשריות למשקיע זר באותה מדינה, מה הריבית הנהוגה וכמה היא שוחקת את התשואה המוצעת או הרווח הצפוי.

מדיניות השקעה: האם הנכס מיועד לתשואה בשוטף או לאקזיט עתידי? האם אפשר לשלב בין השניים?

לסיכום, רכישת דירה מעבר לים או השקעה נדל"נית מסוג אחר נגישות היום יותר מאי פעם לקהל הישראלי, ובצדק. רף הכניסה נגיש ומזמין בהשוואה לישראל. מדיניות אמנת המס מול ישראל קיימת ברוב המדינות, ובבדיקה מקיפה או ליווי של ידיים מיומנות ומהימנות - ההשקעה כנראה תישא פירות.

חברת שניר מתמחה בשיווק נדל"ן למגורים ולמסחר בארץ ובחו"ל, ושיווקה לישראלים פרויקטים נדל"ניים בבוקרשט שברומניה, בבודפשט שבהונגריה, בטיבילסי שבגיאורגיה, בקפריסין הטורקית, במנהטן ויוסטון בארצות הברית, במדריד שבספרד ובאתונה שביוון.