אשדוד - עיר מובילה בתרגילי עוקץ בתחום התחדשות עירונית

עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, אשר מלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, מעריך שאשדוד היא אחת הערים המובילות בישראל מבחינת אחוזים, אם לא מבחינה כמותית, במספר תרגילי העוקץ בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"אין לכך סטטיסטיקה מפורטת, אך כמשרד המלווה עשרות פרויקטים ברחבי הארץ בתחום ההתחדשות העירונית, לא נתקלתי במקוריות ובתעוזה כל כך בולטים, בכל כך הרבה פרויקטים", אומר עו"ד יוזוק. "עם זאת רוב היזמים הפועלים באשדוד, פועלים באופן ישר התואם את החוק."

אשדוד, העיר השישית בגודלה בישראל, חווה בשנים אחרונות תנופה נדל"נית בהיקפים חסרי תקדים מבחינה ארצית, עם דגש בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 א' (חיזוק ועיבוי של מבנה קיים ומיגונו מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים). עו"ד יוזוק נתקל בתרגילי עוקץ רבים בעיר. למרות גודלה, תחום ההתחדשות העירונית באשדוד מתנהל במקרים רבים על בסיס היכרות אישית, ולא על בסיס מקצועי.

"נתקלתי בלא מעט מקרים בעיר, שבהם עורכי דין שייצגו את הדיירים, ייצגו את היזם באותו פרויקט", אומר עו"ד יוזוק. לדבריו, הדבר מפר באופן חריף את הקוד האתי של לשכת עורכי הדין, ולא בכדי. "האינטרס של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא למקסם את איכות הבנייה ואת המרחבים הדירתיים והציבוריים שיעמדו לרשותם בעתיד. כמו כן חשוב לדיירים לזכות בביטחונות ראויים בתקופה שבה הבניינים שבהם גרו נהרסים או משופצים."

מנגד, מסביר עו"ד יוזוק, האינטרס של היזמים, כמו כל עסק כלכלי, הוא לצמצם כמה שיותר את הוצאותיהם ולהגדיל כמה שיותר את הכנסתם, שמגיעה אליהם ממכירת הדירות שנוספו לבניין במסגרת הפרויקט, הן כדירות גן והן כקומות עליונות ופנטהאוז. "על כן לא יעלה על הדעת שאת שני הצדדים, הדיירים והיזם, ייצג אותו משרד עורכי דין."

אחד מתרגילי העוקץ הנפוצים ביותר מתחיל בהצעות מפתות מאוד של היזם. לדבריו, במכרזים שעורכים הדיירים נבחרים לעיתים קרובות יזמים שמבטיחים הבטחות מנופחות וחסרות כיסוי. במקרים רבים הדיירים אינם בעלי ידע וניסיון מספיקים כדי להבין שההצעות אינן ישימות. כמו כן במקרים רבים הדיירים לא מקפידים על בדיקת רקע ליזם שאותו הם בוחרים ואינם דואגים שעורך דין נפרד ייצג את האינטרסים שלהם מול אותו יזם.

עו"ד יוזוק: "אחד מעקרונות היסוד של התחדשות עירונית הוא שמהדיירים לא יידרש כל תשלום בעבור חידוש דירותיהם. למעשה היזם משפץ את דירותיהם, או בונה אותן מחדש, ללא כל תשלום מצדם." בהתחדשות עירונית, היזם מקבל בתמורה זכויות בנייה לקומות נוספות בבניין. את הדירות החדשות הוא מוכר לרוכשים חדשים, וכך מכסה את הוצאותיו ומשאיר בידיו רווח, לעיתים רווח גדול מאוד.

הפרויקט נעצר בשל כשלים

בפרויקטים רבים הדיירים נופלים קורבן לתרגילי עוקץ. כך ארע בשני בניינים באשדוד, שהגיעו לטיפול משפטי במשרדו של עו"ד יוזוק. עורכי הדין שייצגו את היזם ואת הדיירים אפשרו התחלת העבודות בבניינים, ללא הפקדת ערבות מצד היזם וללא רכישת פוליסת ביטוח. אם לא די בכך, הם אפשרו את מכירת הדירות החדשות בפרויקט 'על הנייר', ללא קבלת ערבויות מהרוכשים ובניגוד מוחלט לחוק המכר. כספי המקדמה לרכישת הדירות לא הופקדו בחשבון ליווי שמור, שממנו נהוג לשלם את הוצאות הפרויקט.

בשל כל הכשלים האלו, הפרויקט נעצר באיבו, ונמצא כעת בעיכוב משמעותי. לדברי עו"ד יוזוק, עורכי הדין שהיו אמונים על זכויות הדיירים בפרויקט הזה, ניתקו כל קשר עם הדיירים, המתקשים לאתרם.

"גם המשווקים והמתווכים באותו פרויקט פעלו בניגוד מוחלט לחוק, והכול לצורך התעשרות מהירה על חשבונם של הדיירים", אומר עו"ד יוזוק. למעשה, המכירה של הדירות בניגוד לחוק המכר, גררה את הפרויקט להפסדים כלכליים. קבלני הביצוע לא קיבלו את כספם והפסיקו את העבודה בבניין, וכעת הדיירים נאלצים להתגורר באתר בנייה שהבנייה בו הופסקה ולעמוד מול תביעות משפטיות מצד רוכשי הדירות החדשים.

לדברי עו"ד יוזוק, הנזק הכלכלי הכבד ועוגמת הנפש העצומה היו נמנעים מהדיירים, אילו היו זוכים לייצוג משפטי הולם. "מדובר במקרה עגום אחד מתוך מקרים רבים שהתרחשו באשדוד", אומר עו"ד יוזוק.

תרגילי עוקץ רבים נוספים מתחילים עם יזם שזכה בפרויקט התחדשות עירונית ומכר אותו ליזם אחר, לעיתים קרובות יזם כושל או חסר ניסיון בתחום, ללא כל אישור או ידיעה של הדיירים, ובמקרים רבים תוך דריסת זכויותיהם.

לדברי עו"ד יוזוק, תרגיל כזה מתאפשר אם היזם שזוכה במכרז פותח חברה בע"מ נפרדת וחדשה לצורך כל פרויקט שאותו הוא מנהל. לאחר הזכייה יחפש היזם קורבן בדמות חברה קבלנית אחרת, הצמאה לפרויקטים חדשים, או יחבור לגורמים שעלולים לסבך את הדיירים בתביעות - כפי שקרה במקרה שהוזכר זה עתה.

בעל הבית מתחלף

בשוק פועלים יזמים סדרתיים שחיים על תרגילי עוקץ כאלה ומסתתרים מאחורי שמות סתמיים של חברות, שאיש לא מצליח לזהות מבעוד מועד. יזם כזה עשוי לזכות במכרזים רבים, למרות שהצעותיו אינן כדאיות כלכלית. לאחר זכייתו בפרויקט, אותו יזם ישאף למכור את החברה ליזמים אחרים בעסקת מניות. היזמים החדשים, שרוכשים את כל מניות החברה שמנהלת את הפרויקט, נהפכים לקבלן המבצע בפועל ולכתובת לכל הבקשות והתלונות של הדיירים. כך הם מגלים לפתע שבעל הבית התחלף, אבל אז כבר מאוחר מדי.

לדברי עו"ד יוזוק, על פי רוב, פרויקטים שעברו ידיים סובלים מעיכובים מתמשכים בבנייה ומעיכוב ממשי במסירת הדירות עקב חוסר כדאיות כלכלית. ברוב המקרים הדיירים לא מודעים להחלפת הבעלים בחברה או למכירת הזכויות לחברה אחרת, ובוודאי שאינם מודעים לזכותם למנוע זאת.

"איך שלא נהפוך את זה, זה מהלך על גבם של הדיירים", אומר עו"ד יוזוק. "אף דייר לא היה חותם מול קבלן שאין לו כוונה לבצע את הפרויקט, ויום לאחר זכייתו במכרז הולך לסחר בחתימות הדיירים ומעבירן לחברות קבלניות אחרות בשוק."

לעיתים אותם יזמים חליפיים נוטים לעגל פינות ולפגוע בצורה מהותי באיכויות הבנייה של הפרויקט, משום שהוא גרעוני בעבורם. מסיבה זו נוטים פרויקטים שעברו ידיים להיבנות בסטנדרטים נמוכים ביותר ובניגוד מוחלט לתוכניות שעליהן הוסכם מראש בין הצדדים.

"תרגילי עוקץ כאלה היו נמנעים, אילו עורכי הדין המלווים את הפרויקט לא היו מייצגים גם את היזמים וגם את הדיירים", מדגיש עו"ד יוזוק. לדבריו, הסכם משפטי המונע מהיזם להחליף ידיים או מחייב אותו לקבל את הסכמת הדיירים למהלך כזה, וכן פיקוח הדוק של עורך דין שמייצג אך ורק את הדיירים, היו ודאי מונעים את רוב התרגילים מהסוג הזה, אם לא את כולם.

המקרה הראשון באשדוד שעבר לטיפולו המשפטי של משרדו של עו"ד יוזוק הסתיים בהצלחה משפטית. היזם זכה במכרז דיירים ברחוב דוב גור 33 בעיר, אך לא התכוון לבצע את הפרויקט. היזם הבטיח לדיירים הרים וגבעות, אך חזר בו מהבטחותיו, והדיירים מצאו את עצמם בפני שוקת שבורה.

לאחר שהמקרה הועבר לטיפולו של משרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, הוגשה תביעה נגד היזם, וזו הצליחה לסלק את ידו מהפרויקט. משרד עורכי הדין המשיך לייצג את הדיירים מול היזם החדש שנבחר, ואשר ביצע פרויקט לתפארת.

להימנע מתרגילי עוקץ בהתחדשות עירונית

בתחום ההתחדשות העירונית פוטנציאל רב הן לדיירים והן ליזמים, אך יש בו גם לא מעט סיכונים. לדברי עו"ד יוזוק, מומלץ לדיירים בפרויקטים כאלה להישאר עם היד על הדופק לאורך הפרויקט, החל מבחירת היזם, דרך הבנייה, וכלה במסירת הדירות.

כדי לא ליפול למלכודות ולתרגילי עוקץ למיניהם, חשוב למנות נציגות מגוונת מטעם הדיירים, ולא להסתמך על דייר יחיד או שניים. מומלץ לפקח על נציגות הדיירים ולשכור, על בסיס מקצועי בלבד, את שירותיו של משרד עורכי דין עם ניסיון ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית.

מומלץ לקבוע עם עורך הדין דרכי התקשרות קבועות, שבאמצעותן אפשר לעקוב אחר התקדמות הפרויקט ולפקח על דרך טיפולו. מומלץ לדיירים לבקש עדכונים תקופתיים מעורך הדין ומהיזם, והכי חשוב - לא להיכנס לפרויקט ללא ליווי בנקאי, ללא ערבויות מתאימות, ללא פוליסת ביטוח וללא פיקוח הנדסי מטעם הדיירים.

"למרות תרגילי העוקץ, רוב הפרויקטים בעיר מתנהלים באופן תקין וחוקי", מדגיש עו"ד יוזוק. לדבריו, עיריית אשדוד ומנהלת ההתחדשות העירונית מובילות מדיניות ברורה שבמסגרתה הן מעניקות רוח גבית לפרויקטים של התחדשות עירונית, שכן מעבר להיותם נדרשים מההיבט הביטחוני והבטיחותי, המיזמים מחוללים שינוי כלכלי וחברתי: מתחמים שלמים מתחדשים ללא הכר, איכות חייהם של התושבים משתפרת לאין שיעור, ערך נכסיהם עולה, ואוכלוסייה צעירה, מהעיר ומחוצה לה, נוהרת לשכונות המתחדשות.

פרויקטים של תמ"א 38/2 באשדוד

לדברי עו"ד יוזוק, להבדיל מפרויקט של פינוי-בינוי, שבמסגרתו נהרסים כמה בניינים במתחם אחד ענק ובמקומם נבנים חדשים, תמ"א 38/2 הוא פרויקט הריסה ובנייה של בניין נקודתי, שכדאיותו הכלכלית פחותה. לכן עד כה פרויקטים מסוג זה היו בעיקר נחלתם של אזורי יוקרה בתל אביב וברמת גן. לאחרונה חל שינוי במגמה זו, ועל כן יותר ויותר פרויקטים מסוג זה יוצאים אל הפועל בערים נוספות.

אחת הסיבות לכך היא תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה (מכונה חלופת שקד), שעבר ביוני האחרון בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. התיקון לחוק, מסביר עו"ד יוזוק, צפוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתר בנייה ולצמצם את הנזק שנגרם ליזמים בשל הגשת עררים לוועדה המקומית והמחוזית. גם הרשויות הפנימו את החשיבות בפרויקטים של הריסה ובנייה קטנים יותר.

הסכמי גג כמנוע תנופה לעיר

בשנת 2017 חתמה עיריית אשדוד על הסכם גג חסר תקדים בהיקפו עם משרדי האוצר והשיכון. על פי ההסכם, בשנים הקרובות צפויות להיבנות באשדוד עשרות אלפי דירות חדשות בפרויקטים רבים ומגוונים, שאמורים לחזק את העיר באלפי משפחות צעירות שיבחרו להקים בה את ביתם.

לדברי עו"ד יוזוק, כבר בחצי השנה הקרובה עתידה להיבנות שכונה חדשה סמוך לנמל אשדוד ופארק לכיש בחלקה הצפוני של העיר. מדובר בבשורה של ממש, שכן מדובר בהיקפי בנייה חדשה חסרי תקדים יחסית לשנים האחרונות בעיר אשדוד.

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' https://oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן. המשרד נבחר בשנים האחרונות לאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל על פי דירוג Dun's 100 של חברת דן אנד ברדסטריט.