שאננות בקרב משקיעי קרן הגשמה

בחודש מאי האחרון הגישה קרן הגשמה לבית המשפט המחוזי מחוז מרכז בלוד בקשה לעיכוב הליכים בשל חשש מחדלות פירעון. כחודש לאחר מכן הוציא בית המשפט צו לפירוקה של הקרן ומינה לה שני נאמנים. מספר ימים לאחר הוצאת הצו נעתר בית המשפט לבקשתם של נאמני החברה והורה על הפסקת הליכי הפירוק, תוך הפעלת הקרן והחברות הכפופות לה לצורך שיקומן במסגרת הליך של חדלות פירעון.

עו"ד גיא סרוסי, העוסק בהשבת כספים לקורבנות עוקץ בתחום הנדל"ן ומייצג משקיעים רבים של קרן הגשמה טוען, כי ייתכן שהודעה אשר התפרסמה בתקשורת בנוגע לקרן בלבלה משקיעים רבים והכניסה אותם לשאננות. לדבריו, משיחות עם משקיעים התברר, כי חלקם לפחות סוברים כי קרן הגשמה הועברה לתהליך של הבראה ושיקום כלכלי, וכי הסכנה להשקעתם ולעתיד החברה פחתה. "אין אמונה מסוכנת מזו", מתריע עו"ד סרוסי.

עו"ד סרוסי מסביר, כי המסלול לשיקום הכלכלי שאליו הועברה החברה, מתקיים במסגרת החוק לחדלות הפירעון ומתבצע על ידי נאמני החברה. משקיע אשר לא יתבע את חובו ויגיש תביעת חוב לנאמנים שמונו לקרן הגשמה בשבועות הקרובים, עלול לאבד את כל כספי השקעתו. מדובר במאות אלפי שקלים בממוצע למשקיע, ולעיתים קרובות אף יותר מכך.

לבקשה לעיכוב הליכים שהגישה קרן הגשמה לבית המשפט צורף נספח, שממנו עולה כי נגד הקרן תלויות ועומדות 48 תביעות של משקיעים בעשרות פרויקטים באנגליה ובארה"ב בסכום מצטבר של 317 מיליון שקל. כמו כן נגד הקרן מתנהלת בבית המשפט המחוזי בתל אביב תובענה ייצוגית שהגישו מספר משקיעים. בתובענה זו נטען בין היתר, כי הקרן שיווקה את הפרויקטים שלה ללא תשקיף, בניגוד לחוק.

עוד נטען בבקשה שהגישה הקרן, כי במשך כל שנות פעילותה גייסה אלפי משקיעים ל-245 פרויקטים בישראל, בארה"ב, באנגליה, בקנדה, בגרמניה, בהולנד ועוד.

קרן הגשמה הוקמה בשנת 2009 על ידי אבי כץ (מייסד קופיקס) ועו"ד חנן שמש, אולם לפני כמה שנים נמכרה השליטה בה לאליהו קנפלר ולאיש העסקים האמריקני יוג'ין מנדלוביץ. כיום כץ ושמש הם מחזיקי מניות מיעוט בקרן הגשמה, ושמש משמש כמנהלה.

לדברי עו"ד גיא סרוסי, קרן הגשמה היא חברה פרטית שעסקה בשותפויות השקעה במגוון תחומים. שמה, לדבריו, מבלבל מאוד. מבחינה משפטית, אין קשר בין השותפויות של קרן הגשמה, והקשר בין הגשמה לבין אותן שותפויות נעשה במארג הסכמים מורכב.

לדברי עו"ד סרוסי, בפועל, קרן הגשמה איננה קרן במובן המקובל של המילה, משום שהיא לא מאגדת משקיעים לקבוצה אחת. החברה פעלה במאות קרנות השקעה שכל אחת מהן בנפרד היא שותפות בפני עצמה. סף הגיוס שבו נקטה החברה היה עשרות אלפי שקלים, ורוב המשקיעים העבירו לקרנות שניהלה מאות אלפי שקלים ואף יותר.

בבקשתה לעיכוב הליכים טענו באי כוחה של קרן הגשמה, כי החברה נקלעה למצבה הקשה משתי סיבות: משבר הקורונה ופרישת בריטניה מהאיחוד האירופי (הברקזיט).

לטענת באי כוחה של החברה, סגרי הקורונה בארץ, בבריטניה ובארה"ב גרמו האטה בשוק הנדל"ן עד לעצירתו המוחלטת, ועקב כך נגרמו קשיים במימושם של פרויקטים. הברקזיט, טוענים בקרן, יצר מצב של אי ודאות פוליטית בממלכה ושינוי במדיניות המס, ואלה פגעו בביצוע פרויקטים שהקרן השקיעה בהם ובמימושם.

עו"ד סרוסי ממליץ למשקיעי קרן הגשמה למהר ולהגיש תביעות חוב, שכן רק כך קיים סיכוי ממשי לקבל בחזרה את כספי ההשקעה, או לפחות את חלקם. עוד אמר, כי קרן הגשמה פעלה במתכונת מסוכנת מאוד למשקיעיה. "קיים הבדל מהותי בין רכישת נכסי נדל"ן הכוללת רישום בעלות בטאבו לבין השקעה בשותפויות בתחום הנדל"ן." רכישת נדל"ן מאפשרת רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים, הדבר מהווה חזקה של הרוכש על הנכס ובטוחה במקרה של קריסה כלכלית. לעומת זאת השקעה בשותפויות השקעה, תוך רכישת מניות השקעה מתוך מאגר גדול, אמנם מאפשרת כניסה להשקעות נדל"ן עם סכומים נמוכים יחסית, אך יש להתייחס אליה כאל השקעה פיננסית לכל דבר, כמו רכישת מניות - עסקה שאין בה כל בטוחה.

"בשנים האחרונות היו הונאות נדל"ן גדולות ביותר סביב קבוצות השקעה וקבוצות רכישה", מספר עו"ד סרוסי. "אין שום הבדל בין קרן הגשמה לבין שאר המיזמים שקרסו והפכו את המשקיעים בהם לחסרי כל."

"ראינו את זה גם בתיק אלדד פרי נדל"ן, עם קריסתה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות במשק. שם ייצגנו מאות לקוחות שאיבדו את כספם, והצלחנו להחזיר להם בין 50% ל-70% מהכספים שהשקיעו", משתף עו"ד סרוסי.

עו"ד סרוסי מוסיף, כי קרן הגשמה נכנסה להליך חדלות פירעון שממנו היא ככל הנראה לא תצא, או לכל הפחות לא בצורתה הנוכחית. קרוב לוודאי שתיאלץ לחלק את כל נכסיה בין המשקיעים והגופים שהלוו לה כספים. בהליך של חדלות פירעון אופן חלוקת הכסף לנושים תלוי בנאמן. אם הנאמן מחליט לפעול במסגרת הליך של נשייה כללית, הדבר עלול לפגוע קשה מאוד במשקיע הפרטי הקטן. עו"ד סרוסי מאמין שהסיבה לכך היא שאת הנשייה הכללית מתחילים במכירת כל נכסי החברה ואיסוף הכספים בקופת הנאמן. לאחר שנאספו כל הכספים, שעל פי רוב לא מכסים את חובותיה של החברה הקורסת (אחרת היא לא הייתה קורסת), מתחיל הנאמן לחלק כספים לנושים.

במקרה כזה, מסביר עו"ד סרוסי, לסדר הנושים חשיבות רבה. הבנקים וחברות האשראי הם בדרך כלל הראשונים בתור בנשייה כללית כי אבטחו את עצמם בבטוחות. הם זוכים במקרה כזה בחלק הארי של הכספים שאסף הנאמן. המשקיעים הפרטיים נאלצים להתחלק בשאריות. ההחזר הכספי למשקיעים עלול להיות זעום עד זניח לחלוטין, אלא אם כן נרשמה לזכות המשקיעים הערת אזהרה על הנכס - הדבר מקדם אותם לראש סדר הנושים.

הדרך השנייה שבה עשוי לבחור הנאמן במקרה של קרן הגשמה היא חלוקה לפרויקטים, כפי שנעשה בפרשת פרי נדל"ן, שגם בה ייצג עו"ד סרוסי עשרות נושים פרטיים. במקרה כזה, כל פרויקט נמכר בנפרד, והתמורה לנכסיו מרוכזת בקופה נפרדת. "כך, במקרה שהתמורה גבוהה בפרויקט מסוים, הדבר עשוי להשתקף בהחזר הכספי שיקבלו המשקיעים באותו פרויקט." גם במקרה זה, כאשר לזכות המשקיעים קיימת בטוחה כלשהי להשקעתם, כספם יוחזר להם ביתר קלות.

כדי להימנע מקריסות כלכליות ומחיקת השקעות כמו בפרשה זו ובפרשת פרי נדל"ן, עו"ד סרוסי ממליץ למשקיעים פרטיים לבדוק היטב, בטרם השקעתם, את מצבת החובות של החברה המנהלת את הפרויקט, מה בדיוק נרשם על שם המשקיעים, אילו בטוחות הם מקבלים, לברר עם לקוחות שכבר השקיעו בפרויקט את מידת שביעות רצונם, לקרוא ביקורות על החברה הקבלנית והיזמית המנהלת את הפרויקט, לברר כמה פרויקטים היא כבר הצליחה לסיים ולמכור לעומת פרויקטים אחרים שעדיין לא הצליחה לממש ועוד. אין לחסוך בבדיקות יסודיות הכרחיות בטרם השקעה בנדל"ן הן בישראל והן בחו"ל, בייחוד בימים אלה של משבר עולמי בענף.

עו"ד סרוסי מזהיר גם מפני תשואות מבטיחות ופנטזיות. כאשר מובטחת למשקיע תשואה פנטסטית דו-ספרתית, כמו במקרה של קרן הגשמה, הדבר חייב להדליק אצלו נורת אזהרה. "שומר נפשו ירחק מהשקעות כאלה. פעמים רבות הן מתגלות כתרגילי עוקץ המשאירים את המשקיעים בהן חסרי כל."

עורך הדין גיא סרוסי ממשרד עורכי הדין סרוסי ושות' www.sm-lawyers.co.il מתמחה בייצוג נפגעי עוקץ במקרקעין ותיקי עוקץ בנדל"ן, מקרקעין ומיסוי.