ביטול הסכמים בפרויקטים שלא מתקדמים

בהתאם לתיקון חקיקת ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים משנת 2021, מ-17 בנובמבר 2023, בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בכל סוג של עסקת התחדשות עירונית, פינוי-בינוי או התחדשות בניינית (תמ"א 38 וחלופותיה), יוכלו להביא לביטולה של עסקה זו אם היזם לא עמד בלוח הזמנים המינימלי שנקבע בחוק לקידום הפרויקט, באופן שימנע את כבילתם לעסקאות שאינן מקודמות בלוח זמנים סביר.

לפי תיקון חקיקה זה, רוב מקרב בעלי הדירות בבניין (כולל אלו שלא חתמו כלל על עסקה) רשאים להחליט על ביטול עסקאות שנחתמו בין בעלי דירות בבניין ליזם, וזאת במקרה שהיזם לא הצליח להשלים חתימת עסקאות עם רוב מסוים מבין בעלי הדירות במסגרת המועדים הקבועים בחוק, וכן במקרים שבהם לא קידם את מימושו של הפרויקט, ובכלל זה כאשר לא קידם תוכנית פינוי-בינוי במוסד התכנון, או כאשר לא קידם הוצאת היתר בנייה לפרויקט בלוח הזמנים שנקבע לכך בחוק.

בהתאם לחקיקה, אפשר לפעול לביטול עסקת תמ"א 38 אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הדירות בתוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בתוך 36 חודשים ממועד זה. בעלי הדירות רשאים לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש בקשה להיתר למוסד התכנון המוסמך בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.

באשר לעסקאות פינוי-בינוי, אפשר לפעול לביטול עסקה אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבין בעלי הדירות תוך 24 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה, או לא הגיע לרוב של 60% בתוך 48 חודשים ממועד זה. בעלי הדירות רשאים לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תוכנית-פינוי בינוי למוסד תכנון בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.

משמעות התיקון היא, כי בעל דירה שיבטל את התקשרותו עם יזם בנסיבות האמורות, לאחר קבלת החלטת רוב בעלי הדירות באסיפה כללית ולאחר שנמסרה על כך הודעה ליזם, לא ייחשב כמי שמפר הסכם. עם זאת היזם יהיה זכאי לקבל מאותו בעל דירה תשלום בסכום שיקבע שר המשפטים בתקנות.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קוראת לבעלי הדירות הנמצאים בתהליכי התחדשות עירונית ונקלעו למיזם שאיננו מתקדם לאורך שנים ומעוניינים לממש את אפשרות הביטול המוקנית להם בחוק, לפנות למינהלות העירוניות או לרשות הממשלתית עצמה לליווי ועזרה.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "במסגרת סל החקיקה שהבאנו לאישור הכנסת בחוק ההסדרים, יצרנו הסדר ייחודי שנועד לתת פתרון לבעלי דירות שמצאו עצמם כבולים בהתקשרות חוזית מחייבת עם יזם, אשר לאורך שנים איננו מצליח, ובחלק מהמקרים אף אינו מנסה, לקדם את הפרויקט. היכולת לבטל התקשרות כזו תפתח בפני בעלי דירות אלה אפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירותיהם באמצעות יזם אחר. אנו קוראים לבעלי דירות שנקלעו למבוי סתום מסוג זה להשתמש באפשרות בחקיקה זו שנכנסה כעת לתוקף מלא, ובשעת הצורך להסתייע לשם כך בנו ובמינהלות העירוניות."