הוועדה המקומית דרשה לקדם תכנון מתחמי

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב דחתה את התנגדות הוועדה המקומית רמת גן, ואישרה פרויקט תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש ברחוב הרא"ה 193 בשכונת מרום נווה בעיר.

הבקשה להיתר הייתה לבניית בניין בן 10 קומות ו-26 יח"ד, וכן 27 מקומות חניה בשלושה מרתפים, 26 מתוכם בחניון רובוטי. זאת במקום בניין בן שתי קומות ו-9 דירות שייהרס ויפונה. התוכנית קודמה על ידי היזם ועל ידי עורך הבקשה, אדריכל תמיר חטיבה, חודשים ארוכים מול מחלקת רישוי של הוועדה המקומית, בלי שנאמר להם כי אי אפשר להוציא היתר אלא יש לקדם תכנון מתחמי.

בדיון שהתקיים באוגוסט 2023 דחתה עיריית רמת גן את הבקשה להיתר, בטענה כי המדיניות העירונית ותוכנית האב השכונתית לאזור מעדיפות תכנון מתחמי ולא בניינים יחידים. נטען כי הבניינים הגובלים מקדמים גם הם פרויקט התחדשות עירונית, וההמלצה היא לצרף אותם. העירייה טענה גם כי גובה הבניין שהתבקש אינו תואם את הוראות תוכנית האב, וכי מדיניות העירייה בנושא החניה היא לא לאשר מיתקני חניה אוטומטיים.

על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית באמצעות עו"ד ענת בירן ועו"ד אורטל דודיאן גדעוני ממשרד ענת בירן - עורכי דין, ובשם יזם הפרויקט, חברת אמ"מ צ.ב יזמות ובניין. היזם טען, כי הנימוק שעליו נשענת החלטת הוועדה המקומית אינו מבוסס, וההחלטה בלתי סבירה ואף פוגעת בבעלי הזכויות במקרקעין באופן בלתי מידתי, תוך שהיא עומדת בסתירה להחלטות ועדות הערר ולפסיקת בתי המשפט בנושא. כן נטען, כי בהחלטתה גוזרת הוועדה המקומית את דינם של בעלי הזכויות לגור שנים ארוכות בבתים ישנים נעדרי מיגון.

נטען כי מדובר בבקשה להיתר ראויה, התואמת ברובה את המדיניות, שקודמה בהכוונת גורמי המקצוע של הרשות, תוך השקעה רבה של זמן וכסף, ולכל אורך הדרך לא צוין במפורש כי נדרש תכנון מתחמי. הבקשה גם לא פוגעת בהתחדשות מגרשים סמוכים, שנכון לעתה כלל אינם מעוניינים לקדם פרויקט במקרקעיהם.

לעניין החניה, טענות היזם היו כי מוצע פתרון חניה מודרני, מתוחכם ויעיל, הנותן מענה טוב יותר מאשר חניה קונבנציונלית, בשל שטחו הקטן של המגרש. הפתרון עומד בכל הוראות החוק ובהנחיות המרחביות לתכנון חניות. מתוכננת דרך גישה לחניה בתוך המגרש ללא כל הפרעה להולכי הרגל במדרכה. היזם אף הסכים שאם בניינים גובלים יבצעו בסופו של דבר פרויקטים של התחדשות, גם הם יוכלו להשתמש בדרך הגישה שתיבנה. החלטת הוועדה לדחות את הפתרון המוצע, המבוססת על מדיניות השוללת שימוש במיתקן חניה אוטומטי, שגויה, ובכל מקרה יש לבחון כל מקרה לגופו ולבחון את הפתרון המתאים ביותר לכל מגרש.

ועדת הערר קיבלה את כל טענות היזם, דחתה כאמור את טענות העירייה, ואישרה את פרויקט התמ"א. הוועדה קבעה, כי הנימוק המרכזי שעליו נשענת החלטת הוועדה המקומית אינו מבוסס דיו, ואין להתייחס להעדפת תכנון מתחמי כמדיניות כללית בלבד בלי לבדוק כל תוכנית לגופה. הוועדה ציינה, כי מקובלת עליה ההעדפה של התכנון המתחמי, אך הוא אינו חזות הכול, במיוחד כאשר הוא ערטילאי ובלתי מגובש, בבחינת רעיון בעיקרו שלא החל לקרום עור וגידים. משכך, קבעה הוועדה, אין לסרב לבקשות פרטניות להיתר לפרויקטים של התחדשות רק מסיבה זו.

עוד קבעה ועדת הערר, כי תוכנית אב היא מסמך מדיניות הכולל עקרונות והנחיות להתחדשות עירונית, אך אין לו מעמד סטטוטורי של תוכנית על פי החוק אלא מדובר בהנחיה מינהלית בלבד. הוועדה המקומית רשאית לסטות מהנחיה זו אם קיימים שיקולים המצדיקים זאת. במקרה הזה, השיקולים אכן הצדיקו זאת.

לדברי עו"ד ענת בירן, "אנו סבורים כי החלטת ועדת הערר מוצדקת. טענות הוועדה המקומית התמקדו בהעדפה הכללית שלה לבנייה מתחמית ולא מעבר לכך. נטען שבנייה נקודתית לא מתאימה לתוכנית האב, בלי שנבחנה כלל ההיתכנות לתכנון מתחמי כלשהו, ולא הוגדרו מתחמי תכנון. ועדת הערר קיבלה את טענותינו כי תוכנית האב אינה מחייבת תכנון מתחמי, אלא רק מציינת העדפה כללית, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו. כך גם לעניין פתרון החניה, שלא נבחן לגופו אלא נדחה על הסף בשל קיומה של מדיניות עקרונית.

"המשמעות בדחיית הפרויקט היא שאנשים יישארו להתגורר בבניין לא מחוזק וללא ממ"דים. משמח שוועדת הערר קיבלה את הערר ברובו והכשירה את הדרך להוצאת היתר בנייה, וקבעה כי על העירייה להפגין גמישות נדרשת ולבדוק כל מקרה לגופו, בניגוד להיצמדות עיוורת להחלטות מדיניות כאלה ואחרות."