איך משפיעה המלחמה ומה צפוי בענף הנדל"ן בשנת הבאה?

שנת 2023 התחילה בסימן הריבית הגבוהה אשר השפיעה לרעה על קצב השיווק בכל הארץ ביחס לביקושים שהיו בשנים 2021-2022. עליית הריבית לאורך השנה פגעה בקצב העסקאות והמלחמה שפרצה באוקטובר החריפה את משבר הנדל"ן.

מניתוח נתוני הלמ"ס שערכה חברת דרא שיווק נדל"ן, נמצא כי בשנת 2023 היו 23,731 עסקאות ב- 10 חודשים ראשונים. בין שנת 2022-2023 נראה כי ישנה ירידה מוערכת של כ-30% במספר העסקאות. הירידה ב-2023 מיוחסת לעליות הריבית ולמלחמה ברבעון האחרון.

בנוסף, על פי נתוני החברה נראה כי העיר תל אביב הייתה הנפגעת העיקרית כתוצאה מעליית הריבית והמחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן. נדמה שבתל אביב הורגש הקושי הגדול ביותר וככל שהתרחקנו מאזור המרכז, כך קצב המכירות נפגע פחות. בהתאמה לכך, המעגל השני והשלישי של אזור תל אביב נפגעו פחות. למשל ערים כמו בת ים, חולון, מודיעין, אור יהודה, יהוד, נתניה, חדרה וכו'.

מניתוח נתוני המכירות בדרא שיווק נדל"ן, עולה כי בחודש אוקטובר הייתה צניחה של 90% במכירות ביחס לממוצע השנתי ובחודש נובמבר חלה התאוששות משמעותית עם ירידה של כ- 50% במכירות, ביחס לממוצע השנתי. על פי נתוני הלמ"ס בחודש אוקטובר נמכרו 930 דירות חדשות בלבד.

היקף מכירות: ביחס למכלול העסקאות של דירות חדשות ויד שנייה, מניתוח שערכה חברת דרא לנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נמצא כי בחודש אוקטובר נרכשו 2,294 דירות חדשות ויד שנייה, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשוק הנדל"ן לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. גם חודשים נובמבר דצמבר וסיכום השנה כולה צפוי להיות נמוך מאוד ביחס לשנים קודמות הואיל ונפח העסקאות ביד השנייה סבל ירידה בפעילות אפילו גדולה מזו של שוק הדירות החדשות.

התחלות בנייה: מניתוח שערכה חברת דרא שיווק נדל"ן לנתוני הלמ"ס, נמצא כי ברבעון השלישי נרשמה התאוששות בקצב התחלות הבנייה- עם 17,615 דירות, עלייה של 22% לעומת הרבעון השני וכ-15% לעומת הרבעון המקביל. נציין, כי הנתונים לא מציגים את נתוני התחלות בנייה באוקטובר ונובמבר במהלך המלחמה, בהם אין ספק שחלה ירידה. ב-12 החודשים אוקטובר 2022- ספטמבר 2023 החלה בנייתן של כ-61,620 דירות, ירידה 14.4% לעומת 12 החודשים הקודמים.

תחזית לשנת 2024: חברת דרא צופה כי היצע הדירות הקיימות בשוק ימשיך להיות נמוך ברוב הארץ, למעט שפע נקודתי בערים ושכונות בהם יש פעילות ענפה של פרויקטי 'פינוי-בינוי' וריבוי מתחמים בתכנון, אשר מתוכננים לצאת לשיווק במהלך שנת 2024-2025. למשל: שכונת קריית יובל, עיר גנים, קטמונים בירושלים, יפו ג-ד, בת ים, קריית משה רחובות, גבעת שמואל, ועוד.

2023 התאפיינה בקצב התחלות הבנייה נמוך יחסית ונפח שיווק קרקע נמוך יחסית ושניהם יתרמו להגדלת הפער הקיים בשוק המגורים בין ביקוש להיצע.

מבחינת ביקוש לדירות, החברה צופה התפרצות של ביקושים כבושים לאחר המלחמה, אשר "תתודלק" כנראה בירידת ריבית הגדרתית.

ביחס לנושא של תושבי חוץ, צפויה עליית ביקושים כתוצאה מגל אנטישמיות הגואה בעולם. הערים שייהנו מתופעה זו יהיו: ירושלים רבתי (בעיקר מגזר דתי), לרבות בית שמש, וערים לאורך קו החוף - לרבות אשדוד, תל אביב, בת ים, נתניה וכו'. צריך לזכור שהתהליכים מול תושבי חוץ ארוכים יותר ויבואו לידי ביטוי רק במחצית השנייה של 2024.

בהתייחס למשקיעים, נראה כי תימשך המגמה של "רכישות מרוכזות" של קבוצות משקיעים בפרויקטים לאכלוס בעוד שנתיים שלוש בתנאי תשלום נוחים של 10\90 או 15\85 שמוצעים על ידי קבלנים. נסביר, כי מה שעומד מאחרי התופעה הוא האמונה של המשקיעים, כי המחירים בעוד שנה עד שנתיים צפויים להיות גבוהים בלפחות 10%-15%.

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים דרא שיווק נדל"ן: "נראה כי הירידה העיקרית בשנת 2023 הייתה בקצב עסקאות ופחות במחירי הדירות. על פי נתוני הלמ"ס מדד מחירי הדירות השנתי ירד ב-1.3%. מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור חד יותר, כאשר מדד מחירי הדירות החדשות השנתי ירד ב-3.6% (נכון לסוף אוקטובר 2023). ירידה זו משקפת תיקונים קלים לאחר עליות חדות מאוד. ברוב הפרויקטים מחירי הדירות כמעט ולא ירדו באופן ישיר, למעט תיקונים קלים, יחד עם זאת, הקבלנים בהחלט התמודדו עם המצב באמצעות הטבות שונות כדי לעודד מכירות, כמו למשל הטבות מימון, תנאי תשלום נוחים, הלוואות מסובסדות, הטבות באזור הדירה וגמישות קלה במחיר.

"באופן כללי, קשה מאוד להעריך איך תיראה שנת 2024, בעיקר בשל חוסר הוודאות של המלחמה והאפשרות למערכה נוספת בצפון הארץ. ההערכה היא כי נחזה בירידת ריבית במהלך שנת 2024, תוך חזרה של ביקושים עזים לקראת סוף השנה, אשר יפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים. כל התהליך הזה יכול ויקרה כבר במחצית השנייה של 2024 במידה ולא תתפתח מערכה בצפון".