מניבים רוכשת 50% ממגדל הארמון בחיפה

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על עסקה נוספת, הפעם בתחום הנדל"ן למשרדים. זו העסקה השנייה שעליה מניבים מדווחת מתחילת 2024. במסגרת העסקה תרכוש מניבים מקרן הנדל"ן ריאליטי 50% ממגדל משרדים ומסחר בחיפה, המוכר בשם מגדל הארמון, בתמורה ל-103.75 מיליון שקל (לא כולל הוצאות עסקה בסך 8.1 מיליון שקל - בעיקר מס רכישה) ובתוספת עבודות התאמה לשוכר בסכום נוסף של חמישה מיליון שקלים.

כחלק מההסכם ניתנו לשני הצדדים אופציות הדדיות, במועדים שנקבעו, שיאפשרו למניבים לרכוש את יתרת זכויות הבעלות במגדל (50%) בתמורה למחיר מימוש שיחושב לפי שיעור התשואה העתידי מ-NOI (אופציית Call). לחילופין, קרן ריאליטי תוכל למכור את זכויותיה הנותרות במגדל למניבים לפי מחיר מימוש שייקבע (אופציית PUT).

במסגרת העסקה תרכוש מניבים מחצית מזכויות קרן ריאליטי במגדל הארמון, הבנוי על קרקע בשטח של 3.5 דונם והממוקם בשכונת הדר בחיפה. במגדל, שנרכש על ידי ריאליטי ב-2020 בתמורה ל-105 מיליון שקל, 18 קומות מעל 6 קומות של מרתפי חניה, שטח עילי להשכרה של 16,000 מ"ר (14,600 מ"ר שטחי משרדים ו-1,400 מ"ר שטחי מסחר) וכ-410 מקומות חניה. העסקה משקפת לנכס שווי של 218 מיליון שקל.

ריאליטי פעלה לאכלוסו המלא של הנכס, ובמהלך תקופת החזקתה הוא הניב לה עשרות מיליוני שקלים. לאורך השנים הפעילה הקרן פעילות אימפקט בעלת משמעות בנכס בשיתוף עירית חיפה, והפעילה חללים לתרבות, אומנות וקהילה. בשלוש השנים האחרונות בוצעו ומבוצעות על ידי ריאליטי עבודות שיפוץ מקיפות של השטחים הציבוריים במגדל, המערכות ושטחי הגמר, בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים.

בהסכם נקבע שלמניבים תוסב מחצית מזכויות הסכמי השכירות החתומים עם השוכרים במגדל, רובם נותני שירותים ברמת טריפל A. ההסכם כולל תנאי מתלה שלפיו קרן ריאליטי תשלים, תוך תקופה של עד 75 ימים ממועד ההתקשרות בעסקה, התקשרות עם שוכר מהותי שאמור להשלים את השכרת שטחי המשרדים במגדל. מניבים תשלם חמישה מיליון שקל נוספים בגין התאמות שבוצעו לאחד משוכרי המגדל ושבגינם מניבים תהיה זכאית להכנסה נוספת.

צילום: צחי קיבנשטיין

עם השלמת החתימה על הסכם השכירות המהותי הנוסף, שיעור התפוסה במגדל צפוי להיות 97%. שטח של כ-8,300 מ"ר, שהוא יותר ממחצית משטחי המגדל, יושכר למינהל הדיור הממשלתי לתקופות שכירות שבין 10 ל-13 שנים, לצד שטח של 6,200 מ"ר המהווה כ-38% משטחי המגדל, המושכר כיום לקופות חולים לתקופות שכירות של 7 עד 10 שנים.

ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הוא 14.2 מיליון שקל, משקף תשואה של 6.85% יחסית לשווי הנכס. זאת לאחר שבמועד רכישת הנכס על ידי ריאליטי היה ה-NOI כ-3.5 מיליון שקל בלבד. מניבים תהיה זכאית להכנסה נוספת בגין התשלום שישולם על עבודות ההתאמה לשוכר. תשלום התמורה בעסקה ישולם מיתרות המזומן אשר ברשות מניבים.

את ריאליטי יצגו בעסקה עו"ד קארין פריד ועו"ד שירן חן ממשרד הרצוג פוקס נאמן, ואת מניבים יצגו עו"ד יפית פלסנפלד ועו"ד לידור סייג ממשרד גולדפרב גרוס זליגמן.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים קרן הריט החדשה: "במסגרת העסקה החדשה נרכוש 50% מ'מגדל הארמון' בשכונת הדר בחיפה. מדובר בנכס ייחודי, בלב אזור מרכזי במטרופולין חיפה, עם שוכרים ברמת טריפל A, במח"מ חוזים ארוך של יותר מ-9 שנים, עם הכנסה יציבה, בהם מינהל הדיור הממשלתי וקופות חולים.

"העסקה החדשה משקפת תשואה של כ-6.85% ותואמת את אסטרטגיית ההשקעה של החברה לאיתור נכסים ברמת סיכון נמוכה, רמות מחיר למ"ר נמוכות, המניבים תשואה טובה ויציבה לאורך זמן. עם השלמת הרכישות האחרונות שביצענו, צפויים לגדול כל הפרמטרים הפיננסיים של החברה, בהם NOI, FFO והדיבידנד השוטף, תוך התייצבות על שיעור מינוף אופטימלי של 50%."

דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי: "מגדל הארמון הוא אחת מעסקאות ההשבחה היפות של קרן ריאליטי. מדובר בנכס שנרכש לפני כשלוש שנים במצב לא מיטבי, כש-28% בלבד מהמבנה היה מאוכלס. מאז פעלה הקרן להשבחתו עם הכנסת שוכרי עוגן מהשורה הראשונה ופעילות אימפקט התומכת בתפיסה העירונית של שכונת הדר כמרכז העיר, והפיכת רחוב הנביאים לציר מסחרי ראשי המחבר בין כרמל לעיר תחתית."