למ"ס: עלייה של 4% בבנייה למשרדים בשנת 2023

למרות האתגרים הרבים שעמדו בפני שוק הנדל"ן בכלל בשנת 2023 ושוק הנדל"ן המניב בפרט, ניתוח התחלות הבנייה שפרסמה הלמ"ס לסיכום השנה מלמד דווקא על עלייה של כ-4% בבנייה של שטחי משרדים ב-2023 לעומת שנת 2022.

בשנת 2023 חווה שוק הנדל"ן מספר מגה-אירועים פוליטיים, ביטחוניים, מאקרו-כלכליים ומקומיים, שהיו להם השפעות מהותיות על הפעילות, מהמהפכה המשפטית שקידמה הממשלה, דרך עליית הריבית החדה, המשבר בהייטק וכמובן מתקפת 7 באוקטובר שאחריה פרצה מלחמת חרבות ברזל. כל אלה הביאו לקיפאון יחסי בשוק הנדל"ן למגורים, לישיבה של רוכשים על הגדר ולירידה חודשית רצופה במכירות הדירות, וגם הביאו חלק מיזמי הנדל"ן לקפוא על השמרים ולחכות עד יעבור זעם.

ואולם בסקטור הבנייה למשרדים, נראה כי ההשפעה של אירועים אלו הייתה מוגבלת. מניתוח נתוני התחלות הבנייה שביצע שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים עולה, כי בשנת 2023 החלו להיבנות בכל הארץ 1.232 מיליון מ"ר למשרדים, עלייה של כ-4% לעומת 1.189 מיליון מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2022. שיעור התחלות הבנייה של משרדים מסך כל התחלות הבנייה עלה מ-7% ל-8% בין התקופות.

התפלגות התחלות הבנייה למשרדים לפי רבעונים ב-2023 מלמדת, כי הרבעון הרביעי, שבו פרצה המלחמה, בהחלט הושפע לרעה, ונרשמה צניחה חדה בפעילות - רק 79 אלף מ"ר החלו להיבנות ברבעון זה לעומת 269 אלף מ"ר ברבעון השלישי, 645 אלף מ"ר ברבעון השני ו-239 אלף מ"ר ברבעון הראשון.

לדברי שמאי המקרקעין דנוס, "למרות הרבעון הקטסטרופלי בסוף שנת 2023 בגלל אירועי 7 באוקטובר, לשוק המשרדים היו ביצועים מצוינים בשנת 2023 בכללותה. חברות בנייה ויזמים אינם 'יוצאים לדרך' ונכנסים להרפתקאות בנייה של עשרות ומאות אלפי מ"ר ללא סקרי שוק מקדימים ומקיפים, המלמדים אותם על היקף השטחים הנדרשים בכל הארץ ובכל יישוב. נהוג לטעון כי השוק הוא החכם ביותר, יותר מכל אנליסט, ולא משנה באיזה תחום מדובר. מה שעולה ומשתקף מהנתונים הוא שהשוק גילם את כל הסיכונים, ובסה"כ משדר אופטימיות וצפי לחזרה לנתיב של צמיחה בעתיד הקרוב."

תל אביב חזרה לפסגת טבלת הערים

הערים המובילות בבנייה למשרדים בשנת 2023 היו תל אביב, שבה החלו להיבנות כ-203 אלף מ"ר בייעוד זה, זינוק של 294% לעומת 51.5 אלף מ"ר למשרדים שהחלו להיבנות בה בשנת 2022. במקום השני רמת השרון עם 97 אלף מ"ר שהחלו להיבנות לעומת 0 ב-2022. במקום השלישי ראשון לציון, שהייתה המובילה בתחום זה בשנים האחרונות, עם 96 אלף מ"ר שהחלו להיבנות - צניחה של 43% לעומת 2022. במקום הרביעי מדורגת ירושלים עם 94 אלף מ"ר שהחלו להיבנות - ירידה של 4% לעומת השנה הקודמת. העיר חולון סוגרת את החמישייה הראשונה עם 80 אלף מ"ר שהחלו להיבנות למשרדים ב-2023 לעומת 0 ב-2022.

בחמישייה השנייה מדורגות הערים נתניה (זינוק של 93% בהתחלות הבנייה), פתח תקווה (זינוק של 201%), נשר (זינוק חד של כ-2,190%), כפר סבא עם קפיצה של כ-150 אלף אחוז ל-56 אלף מ"ר לעומת 37 מ"ר בלבד בשנה הקודמת ומודיעין עם עלייה של 12%. אחריהן רמלה, חיפה ובאר שבע.

השמאי דנוס מציין, כי "הזינוק באחוזים בהתחלות הבנייה בערים אלה, כשהיקף השטחים שנבנו הוא דווקא הפרמטר השני בחשיבותו, עשוי ללמד אותנו בוודאות טובה מאוד על ביקושים חזקים לשטחי משרדים בהן. בראש ובראשונה כפר סבא, המציגה גידול פנומנלי בהיקף הבנייה, ואחריה ערים כגון תל אביב, פתח תקווה ונשר, שהציגו אף הן זינוקים חדים. אני סבור כי התחלות הבנייה משגשגות בערים אלו בעיקר משום שפשוט צריך את שטחי המשרדים שם, ועם הביקוש מגיעה בנייה."

בעיר מודיעין החלו להיבנות בשנה החולפת כ-52 אלף מ"ר למשרדים, עלייה של 12% לעומת 46 אלף מ"ר ב-2022. אלי גולדשטיין, מנכ"ל משותף בפרויקט הנבנה TechMod, מתחם עסקים והייטק ענק בעיר מודיעין שיכלול כ-86 אלף מ"ר למשרדים ו-14 אלף מ"ר למסחר, מסביר: "הביקוש לשטחי משרדים במודיעין גבוה מפני שהעיר חסרה בשטחי תעסוקה ומרבית תושביה נאלצים לעבוד מחוץ לעיר. היקפי הבנייה שעליהם מדווחת הלמ"ס מלמדים על התפתחות של מתחמי תעסוקה חדשים בעיר, שבאים לענות הן על הביקושים הקיימים הן על הגידול המהיר הצפוי באוכלוסיית העיר.

"המיקום של מודיעין בלב הארץ, באמצע בין ת"א לירושלים, הקרבה לכל עורקי התנועה הראשיים והיותה מרכז תחבורתי של רכבת ישראל, מאפשרת נגישות גם לעובדים מחוץ לעיר והופכת אותה לאטרקטיבית לחברות ותאגידים שרוצים להעתיק את המשרדים שלהם מגוש דן הצפוף והיקר ולחברות המעוניינות לפתוח שלוחה או משרדים נוספים בארץ, במיקום מרכזי, ובעיר שמכילה את כוח האדם המקצועי מהאיכותיים ביותר בישראל."

השמאי דנוס מסכם ואומר, כי "לנוכח השנה הלא פשוטה שעברה על המשק והחברה הישראלית כמעט בכל תחומי החיים - פוליטית, כלכלית, חברתית וביטחונית, ניכרת בנתוני הלמ"ס אופטימיות וכמעט 'עסקים כרגיל'. נראה כי שנת 2024, שהיא שנה מאתגרת מבחינות רבות וטומנת בחובה אי ודאות רבה, עשויה להיות שנת השינוי, שנה של תהפוכות, שבסופן תתייצב המדינה ועמה שוק הנדל"ן במסלול חדש ומבטיח."

מתחם העסקים והייטק TECHMOD במודיעין. הדמיה: 3division