תביעת דייר סרבן סולקה על הסף

בית המשפט השלום בתל אביב קיבל את בקשתה של חברה יזמית שהגיש עורך הדין עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, ובצעד נדיר דחה על הסף תביעה של דייר סרבן נגד החברה היזמית המנהלת פרויקט תמ"א 38 ברחוב דניאל 3 בבת ים.

את התביעה הגיש דייר בבניין, שלטענתו זכויותיו נפגעו שכן דירתו לא זכתה להרחבה ראויה בהשוואה לדיירים אחרים בבניין. טענות הדייר הוזכרו גם בתביעה נגדו ונגד דיירת נוספת בבניין, שהוגשה על ידי רוב בעלי הדירות בבניין, משום שסירבו לצרף את חתימתם לביצוע הפרויקט. תביעה זו נדונה בפני המפקח על רישום המקרקעין בחולון לפני כארבע שנים.

השופטת דלית ורד מציינת בפסק דינה, כי במסגרת אותה תביעה שנוהלה מול המפקח על המקרקעין, התבקש התובע (אז כנתבע) למנות עו"ד מטעמו, אך לא עשה כן. הוא גם לא הגיש כתב הגנה, על אף שכתב התביעה וההזמנה לדיון הומצאו לו כדין, ולא התייצב לדיון שהתקיים.

על אף אי התייצבותו לדיון בתביעה נגדו, חתמו דיירי הבניין ובאי כוחם, כולל התובע עצמו, על ההסכם לביצוע פרויקט התמ"א. בהמשך הוציא המפקח על המקרקעין פסק דין, בהיעדר התובע או עורך דין מטעמו. המפקח קיבל את ההסכם בין הדיירים לחברה היזמית כפסק דין, והתובע הגיש בקשה לביטול פסק דינו של המפקח.

המפקח על רישום המקרקעין עיין בבקשת הדייר, ודחה אותה. בהחלטתו ציין המפקח, כי "למעשה, המבקש מעלה טענות סותרות בבקשתו, שכן לטענתו לו ידע על מועד הדיון היה מתייצב אליו, אך בפועל, למרות שידע על קיומו של הדיון, לא התייצב ופסק הדין ניתן בהיעדר הגנה ובהיעדר התייצבות. עוד טען המבקש, כי במסגרת כתב התביעה לא צוין כי עליו להגיש כתב הגנה, ומכאן אף אפשר להסיק שהמבקש קיבל את כתב התביעה לידיו ואף עיין בו."

באשר לסיכויי ההגנה קבע המפקח בין השאר, כי "טענות התובע לגבי התמורות שאינן הוגנות לכאורה של בעלי הדירות לעומת התמורות הניתנות ליזם, אינן מבוססות על ראיות כלשהן ולא הוכחו במידה הנדרשת. יתרה מזו, עצם הדבר ששאר בעלי הדירות חתמו על ההסכם מוכיח כי הטענה בדבר תמורות לא הוגנות אינה עומדת, שכן סיכוי סביר שלו היה כן הדבר, רבים היו מסרבים לחתום על ההסכם ולא התובע בלבד."

לאחר שנכשל בביטול פסק דינו של המפקח, הגיש הדייר תביעה נגד החברה היזמית, בטענה שבמעמד החתימה הוסכם שהוא יגיע לחתימה, וככל שהוא יראה לנכון, הוא יגיש תביעה נפרדת על שדירתו אינה תואמת באופן שוויוני את הדירות האחרות בפרויקט.

במסגרת תביעתו זו דרש הדייר כי יינתן צו המורה לחברה היזמית לתת לו תמורה התואמת לדירתו הקודמת. הוא גם דרש תמורה שוויונית בין בעלי הדירות בבניין, ולטעמו זו צריכה להגיע בדמות דירת שלושה חדרים, בשטח של 79 מ"ר לפחות. הדייר דרש פיצוי נוסף בגין עוגמת הנפש, הצער והטרחה שנגרמו לו לטענתו על ידי החברה היזמית.

לנוכח תביעת הדייר עתרה החברה היזמית לבית משפט השלום בתל אביב באמצעות עו"ד יוזוק, ודרשה שבית המשפט יפעיל את סמכותו מכוח תקנה 43 לתקנות סדר הדין האזרחי ויורה על דחיית התובענה על הסף - פסיקה שהיא עצמה נדירה.

לדברי עו"ד יוזוק, התובע כבר השמיע את טענותיו, הן נדונו ונדחו בהליך מול המפקח על רישום המקרקעין, והתובע הודה בכך. עוד טען עו"ד יוזוק, שהתובע היה יכול להעמיד את טענותיו באותו הליך, להתדיין באותו מעמד על התמורות ולתקוף את ההסכם שעליו חתם, אך בחר שלא לעשות זאת.

"לא רק שלא עשה את כל הפעולות האלו, הוא כלל לא הגיש כתב הגנה באותה תביעה או אפילו התייצב לדיון מטעמו על אף שידע על ההליך" טען עו"ד יוזוק. "בסופו של דבר קבע המפקח, כי יש לחייב אותו לחתום על ההסכם מול החברה היזמית, בלי להזכיר כלל את זכותו להגיש תביעה נפרדת בגין אותה תמורה מופחתת לכאורה. הוא אף לא תקף את החלטת המפקח באמצעות הגשת ערעור."

עוד אמר עו"ד יוזוק, כי משעה שטענות התובע נידונו ונדחו בפסק דין מנומק ובהחלטות נוספות, יש לראות בכך "השתק פלוגתא" - הליך החוסם את התובע מלפתוח שוב בהתדיינות בנושא. אשר לשיהוי, מאז קביעות המפקח חלפו שנתיים, ולטענתו מדובר בפסק דין חלוט. בשלב זה החברה היזמית כבר נמצאת בהליכים מתקדמים ובפרויקט הושקעו מיליוני שקלים. הדיירים, וכן התובע עצמו, עברו לדירה חלופית, והחברה היזמית משלמת להם את דמי השכירות.

התובע התגונן נגד דרישתה של החברה היזמית לסילוק תביעתו על הסף, וטען שמדובר בסעד דרמטי המחייב את בית המשפט לנהוג בזהירות, וכן שההליך מול המפקח על רישום המקרקעין התנהל רק בין בעלי הדירות לבינו, ואילו החברה היזמית כלל לא הייתה צד להליך. אשר לשיהוי, טען התובע, ההליך לביטול פסק הדין שבו פתח הוכרע רק מספר חודשים לפני תביעתו נגד החברה היזמית, ולא כשנתיים.

השופטת ורד התייחסה לטענותיו של התובע וקבעה בפסק דינה: "אני סבורה כי בעניינו קם מעשה בית דין. כלומר הייתה לתובע הזדמנות להעלות את טיעוניו בפני המפקח כדי לטעון כי דירת התמורה שקיבל אינה שיוונית לדירה שקיבל שכן מסוים, אך הוא נמנע מלהעלות סוגיה זו. עתה הוא מבקש סעד אשר ייתן לו עדיפות על פני דיירים אחרים, או לפחות חלקם, בלי שצירף את אותם דיירים כצד בתביעה, על אף שלא מן הנמנע כי יש להכרעה בטענתו השלכה לגביהם."

השופטת כתבה בפסק הדין, כי "התובע, שהיה בעל דירה בת 48 מטרים, טען בתביעתו הנוכחית כי הוא זכאי לדירה בשטח של 79 מטרים לפחות, ומכאן להרחבה של 31 מטרים לפחות, ואילו לפי נספח ג' להסכם התמ"א, הדיירים זכאים להרחבה בשטח שנעה בין 23 ל-25 מטרים." עוד ציינה, כי אי אפשר לעקוף את פסק דינו של המפקח ולהתעלם מהסכם התמ"א שנחתם בשם התובע על ידי הגשת תביעה נגד היזם, כאשר הסעד המבוקש עומד בניגוד להסכם האמור.

על פי פסיקתה, הסמכות העניינית לדון בטענות התובע היו נתונות למפקח, והתובע לא ניצל את ההזדמנות שניתנה לו להתנגד להסכם התמ"א ולתמורה שהוצעה לו על פי ההסכם. השופטת אף ציינה, כי לאחר שעיינה בטענות הצדדים ובתביעה, היא סבורה כי העניין נמנה עם המקרים הנדירים שבהם ראוי לסלק את התביעה על הסף.

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, בהתחדשות עירונית ובייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן.