הפקעות מבנים

אחד מתפוחי האדמה הלוהטים שנלווים לבניית הרכבת הקלה נוגע להפקעות של שטחים לצורך בניית תוואי הרכבת הקלה. בתל אביב (ובכלל אזור המרכז) בניית הרכבת הצריכה הפקעה של חניות או חסימת הגישה אליהן.

בעבור יזמים רבים שהיו במהלך פרויקטים שכללו חניות תת-קרקעיות או מיתקני חניה, אחרי שאלה כבר אושרו בוועדות המקומיות, נוצר מצב חדש שבו החניות הופקעו. אחרים, בעלי נכסים, מצאו עצמם ללא גישה לחניות שלהם או עם כדאיות כלכלית נמוכה יותר לנכסים שלהם בהליכי התחדשות עירונית עקב גריעתן של החניות.

המנגנון המשפטי שנקטו אלה שנפגעו מן ההפקעות הוא תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה או הליכים משפטיים הנובעים מההפקעה. הוועדה המקומית, שאליה מועברים המקרים והיא שנדרשת בהכרעה, פעלה באיטיות, וברקע התנהל תיק אחד, הנוגע לבניין בבן יהודה 114 בתל אביב. בנוגע לבניין הזה, ועדת הערר מינתה שמאי מייעץ (כמו שמאי מכריע), שנועד להכריע בנוגע להפקעה ולשוויה, אבל קודם לכן להכריע בשאלה אם התוכניות שחלות על האזור, ובכללן תמ"א 70 (הרכבת הקלה), מביאות למצב משביח או גורע בשווי הנכסים. בחודש מרס האחרון (2024) פרסמה השמאית רמה מאור את החלטתה וקבעה: אין פגיעה בשווי הנכסים, ובעליהם אינם זכאים לפיצויים. הערעור כבר בדרך.

בעלי הנכס, באמצעות עו"ד משה י' קמר, טענו לפגיעה בשווי הנכסים שלהם לנוכח חסימת הגישה לחניות קיימות. נטען לאובדן מקומות חניה צמודים בגלל חסימת הכניסה לרחוב, ומכאן פגיעה בשווי הנכסים. על פי חוות דעת של שמאי בעלי הנכסים, שוויה של כל חניה הוא כ-400 אלף ש"ח.

מנגד טענה הוועדה המקומית, כי קו הרכבת הקלה ותחנת גורדון הסמוכה יוצרים עליית בשווי של המקרקעין הגובלים בו ושל אלו שבקרבתו. נטען כי עליית השווי הנובע מתחנת הרכבת גבוהה יותר משווי החניה. על פי הנטען בחוות הדעת של השמאית, העלייה משקפת את "האלמנטים המשביחים של התוכנית, בין היתר בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי יחסית למצב הקודם."

השמאות מציגה מחקרים מהארץ (ירושלים) ומהעולם, שעניינם בחינת מחירי נדל"ן של נכסים המצויים לאורך קווי מסילת רכבת. עמדת הוועדה המקומית הייתה, כי המחקרים שהציגה מלמדים על עליית ערך ממשית הנובעת מקרבה למערכת תחבורה מסילתית היוצרת נגישות וקישור יעילים, הפחתת רעש וזיהום אוויר וכיוצא באלה. נטען כי גם כאשר הובאו בחשבון השפעות שליליות ומפגעים סביבתיים שיוצרת הרכבת, ערך הדירות עלה.

אשר לשווי החניות שהופקעו, נת"ע הציגה את חוות הדעת של אוהד דנוס וירון להט, שעל פיה, "תוצאות הסקירות שהוצגו לעיל אינן מוכיחות כי קיומה של חניה בבניין, אפילו חניה צמודה בטאבו, מהווה מאפיין ומרכיב המשפיע באופן משמעותי וחריג על ממוצע המחירים של הדירות הבנויות במבנים ותיקים יחסית, בבנייה מרקמית בלב העיר תל אביב. נמצא כי הדירות שכללו רכיב חניה (חלקי או מלא), נסחרו בממוצע דומה לדירות במבנים שאינם כוללים פתרון חניה בתחומם. כלומר השפעת מרכיב החניה אינה בהכרח משמעותית יותר מהשפעתם של מאפיינים רבים נוספים, שאותם סקירה זו אינה מנתחת (אולם סביר כי חלים באופן אקראי על כלל העסקאות)."

השמאית המייעצת קובעת: "לאור הנתונים שהוצגו, ההשפעה עולה כי בגין הקרבה לתוואי הקו הסגול ואישור תת"ל/א' 70 הוא ב-15.5% בדומה לקביעת שמאית המשיבה מס' 1 (הוועדה המקומית), המשקף את האלמנטים המשביחים של התוכנית, בין היתר בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי יחסית למצב הקודם."

לעניין חוות הדעת של דנוס ולהט קבעה השמאית: "עסקות ההשוואה הכוללת מקום חניה משקפות קומה ממוצעת גבוהה יותר בהשוואה לעסקות ההשוואה שאינן כוללות חניה, אולם שוליות הדירות בעסקות ההשוואה הכוללות חניה הינה גבוהה יותר. לאור זאת אני סבורה כי אף במתן התאמה בגין הפרמטרים הנ"ל המהווים פרמטרים הופכיים, הרי שאין בהם בכדי לשנות את המסקנה כי לרכיב החניה תרומה לשווי הדירה. כמו כן אדגיש, כי דירות המגורים המפורטות לעיל הכוללות חניה, משקפות מתקן חניה וצמידות משותפת נחותה בהרבה בהשוואה לצמידות המשותפת המיוחסת לתתי החלקות הנדונות, באופן המשקף שיעור תרומה לחניה נמוך יותר. לא כל שכן, אדגיש כי המתודה שבה נקטו שמאי המשיבה מס' 1 לבחינת שווי במצב התכנוני הקודם, שבמסגרתה הביאו בחשבון תוספת מקומות חניה, אינה סותרת את ההנחה כי לרכיב החניה השפעה על שווי דירת המגורים, כפי שבא לידי ביטוי בעסקות המכר שאותן בחנתי לביאור סוגיה זו. מטעם זה אביא בחשבון תוספת שווי של שלושה מקומות חניה במסגרת המצב התכנוני הקודם ובהתחשב בסיכון לחסימתן."

פיצוי? כנראה שלא

מה זה אומר? זה עדיין לא אומר שהחניות לא שוות כלום. חוות הדעת נוסעת למצב ספציפי מאוד מבחינה תכנונית, ועדיין נדרשת חוות דעת נרחבת. אולם מנגד, הוועדה המקומית דוחה לעצמה את ההחלטה במרבית התביעות עד כה. התפיסה המשפטית בשנים האחרונות היא כי בתי המשפט נזהרים מלקבוע פיצוי לפי סעיף 197 במקרים רבים. הסעיף נהפך במידה רבה לאות מתה. בתי המשפט לא מתייחסים לפגיעה בפרטיות, להצללה או להסתרה של נוף. לעומת זאת הפקעה היא נושא בעל משמעות רבה יותר. יחד עם זאת נראה שהגישה בינתיים (עדיין לא של בתי משפט, הנושא טרם נדון) דומה.

הפקעה היא התערבות שלטונית בקניין פרטי. ככזו, מדובר בפגיעה בזכות חוקתית, ולכן עליה להיות מידתית בהתאם לסעיף 8 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, מאחר שזכות הקניין היא זכות חוקתית (סעיף 3). הפקעת קרקע עלולה להיות למטרה ציבורית ומחייבת זיקה בין המטרה לצורך בהפקעה, ועליה להיות כפופה לחוקתיות זכות הקניין ולמידתית מבחינת הפגיעה בה [בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, נה(2) 625 (2001)].

הרכבת הקלה כמו המטרו היא פרויקט לאומי שנכנס להגדרות של "תשתית לאומית", "תחנת רכבת" או "מיתקן תשתית". נדרש שההפקעה תהיה מידתית, ואי אפשר לממש אותה בדרך אחרת [ע"א 396/98 מדינת ישראל נ' פז, נח(3) 145 (2004)], כפי שאכן מתקיים בעניין של הפקעת החניות לרכבת הקלה, כפרויקט כה רחב ובעל היבטים לאומיים מגוונים.

ההצדקה במקרה של הרכבת הקלה כהפקעה למטרות של טובין ציבוריים, היא מאחר שמדובר בפרויקט בעל חשיבות לאומית [עע"מ 9316/05 הוועדה המקומית נ' בכור ואח' (נבו 05.03.2008)], שאפשר לבצע רק בהליך של הרשות/מדינה באופן מהיר ויעיל [בג"ץ 147/74 ספולנסקי נ' שר האוצר, כט(1) 421 (1974)].

בהתקיים נסיבות המצדיקות זאת, הרשות רשאית לנקוט הליכי הפקעה. אבל הפקעה כזו מחייבת פיצוי. בפס"ד ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתו"ב קריית אתא נ' הולצמן נקבע, כי כדי שהפגיעה בקניין עקב ההפקעה תהיה מידתית, נחוץ פיצוי הוגן ושווה ערך, שימנע את פגיעת ההפקעה בשוויון. בעניין רוטמן נ' מע"צ נקבע, כי הפקעת מקרקעין מכוח פקודת הדרכים ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידי בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין, ולכן יש לשלם לו פיצוי מלא בגין ההפקעה. בעניין אקונס [ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, נז(1) 817 (2003)] נקבע, כי אפילו חפירות עמוקות עלולות להשפיע על שימוש בקרקע או על ציפיות לשימוש כאמור. נקבע כי זכויות הבעלות משתרעות מתחת לפני השטח ואל המרחב האווירי שמעל, ובהתאם מחויב פיצוי על הפקעות אלו. הדוגמה שניתנה בפסק דין זה נגעה לאפשרות לחפור חניות כמו במגדלי התאומים בניו יורק, לעומק של עשרות מטרים.

נראה אם כן כי התשובה עוד רחוקה, אבל מדובר בנקודת ציון חשובה, אם כי לא מעודדת במיוחד לבעלי הנכסים.