נייר עמדה רשות המסים: בעל דירה בבניין שעובר תמ"א 38
רשות המסים החלה להוציא פרסומים מסוג חדש: ניירות עמדה מקצועיים. מדובר בפרסומים קצרים ונקודתיים הכוללים, בדרך כלל, התייחסות לסוגיה אחת ספציפית בנושא מסוים. בהמשך להודעה זו פורסם באתר רשות המסים נייר עמדה בנושא מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן.
בעסקאות של חיזוק מבנה בדרך של הריסה (תמ"א 38/2), הדיירים בבניין מוכרים ליזם זכויות בנייה השייכות להם בתמורה לשירותי בנייה שמעניק להם היזם. בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין נקבע, כי ככלל בעסקאות כאלה הבעלים זכאי לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת מגורים בבניין ששטחה אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר.
אולם ייתכנו מקרים שבהם אחד מבעלי הדירות בבניין מחזיק בזכויות בנייה נוספות, שאותן לא מכר ליזם והוא מעוניין לממש אותן כהזמנת שירותי בנייה ותשלום ליזם בגינם. נייר העמדה מבהיר, כי במקרים אלו, בגין החלק מזכויות הבנייה שאותו לא מכר ליזם, אפשר לראות בבעלים כמזמין מהיזם שירותי בנייה בתמורה כספית מלאה, אשר לא בהכרח יהיו "מכירה" של זכות במקרקעין, בהתאם להוראות החוק. בגין חלק הזכויות שמכר ליזם יקבל הבעלים דירה בבניין, ויהיה זכאי לפטור המוזכר לעיל כפוף לעמידה בתנאי הפרק.
בנייר העמדה מצוינים גם הפרמטרים שייבחנו כדי לוודא כי מדובר בעסקה סבירה, ובהם עלות שירותי הבנייה המקובלים בשוק ושיעור מכירת זכויות הבנייה ליזם על ידי שאר הדיירים בבניין. כמו כן מובהר, כי במקרים שבהם מנהל מיסוי מקרקעין יקבע כי העסקה היא מכירה של זכות במקרקעין ולא תשלום בעבור שירותי בנייה בלבד כפי שהוצהר, הבעלים יחויב במס רכישה לפי רכישה של דירת מגורים בנויה.
יצוין כי לא מדובר בשינוי של המצב החוקי הקיים אלא בהבהרה של עמדת רשות המסים כדי לאפשר לבעלי דירות ולמייצגיהם ודאות יתרה בבואם לקבל החלטה כיצד לפעול.
