פתרונות דיור מחו"ל

מחירי הדיור בישראל, ובפרט בתל אביב, מרקיעי שחקים. המחסור בדירות מגורים ועליות המחירים הגדולות בשנים האחרונות הביאו לתחושת ייאוש בקרב צעירים ומשפחות שמתקשים למצוא דיור בר השגה. הסיבות למשבר מורכבות: מגבלות על היתרי בנייה, מחסור בקרקעות פנויות באזור המרכז, מיסוי גבוה והתמקדות בדירות להשקעה. כל אלה הביאו לעלייה במחירי הדיור ולתחושת ריחוק הולכת וגדלה בין התושבים לבין היכולת לקנות דירה בעיר. הממשלה והרשויות המקומיות ניסו לנקוט מספר יוזמות לשיפור המצב, בכלל זה תוכניות דיור, מיסוי נוסף על משקיעים וקידום בנייה עירונית, אך ההתקדמות איטית והצעדים אינם מצליחים לעמוד בביקוש ההולך וגובר.

במצב כזה, מבט מעבר לים, לניו יורק, שגם היא עיר מרכזית הנמצאת בעיצומו של משבר דיור, עשוי להעניק השראה והבנה של פתרונות אפשריים. העיר ניו יורק מתמודדת עם אתגרים דומים לאלו של תל אביב: ביקוש גבוה לדיור, מחסור בקרקעות זמינות, מחירים שמרקיעים שחקים וקושי להבטיח דיור נגיש לכל התושבים. אלא שבניגוד לתל אביב, ניו יורק פתחה ביוזמה שאפתנית, שזכתה לכינוי "משימת הירח" של הדיור. יוזמה זו, בהנהגת ראש העיר אריק אדמס, נועדה לשנות באופן מהותי את פני העיר בעשור הקרוב ולהציע פתרון כולל למשבר הדיור באמצעות בניית חצי מיליון יחידות דיור חדשות בתוך עשר שנים.

גישה שאפתנית למטרה מרחיקת לכת

הרעיון של "משימת הירח" בתחום הדיור שאוב מההשוואה להישגים הטכנולוגיים של ארצות הברית במרוץ לחלל. אם ארה"ב הצליחה להנחית אדם על הירח בעזרת טכנולוגיה מאתגרת, אפשר להניח שאפשר להקים מערך של דיור זמין ונגיש בעיר מורכבת כמו ניו יורק. התוכנית מתבססת על שילוב של רפורמות רחבות בתכנון העירוני, חקיקה ומדיניות מיסוי כדי לייצר תנאים שיאפשרו בנייה רחבת היקף באופן מתמשך ולאורך זמן.

היעד השאפתני של חצי מיליון יחידות דיור מצריך עלייה שנתית של כ-50,000 דירות - נתון שלא הושג בניו יורק מאז שנות ה-60, אז התרחש גל בנייה בזכות תקופת "חסד" רגולטורית. בתקופה זו פעלה מערכת גמישה יותר בתכנון העירוני, שאפשרה ליזמים להוציא לפועל פרויקטים רחבי היקף תחת כללי תכנון ישנים ומקלים. אלא שבסיום אותה תקופה החלה העיר להיאבק בבעיות דומות לאלו שיש כיום בתל אביב - תלות במימון ציבורי, רגולציה מחמירה, ירידה במספר הפרויקטים ועלייה במחירי הדיור.

כדי להשיג את "משימת הירח" ולהקים את מערך יחידות הדיור הנדרשות, בניו יורק נדרשות רפורמות רחבות ומקיפות הכוללות שינויים בתקנות התכנון העירוני, ייעול תהליכי הרישוי והפחתת הביורוקרטיה, תמריצים כלכליים למפתחים ולבעלי נכסים להוסיף דירות חדשות, והגדרה מחדש של מסגרת המיסוי באופן שתתאים לתנאים הכלכליים החדשים בעיר.

תיקון CHO ותחילתה של רפורמה מקיפה

אחד הצעדים המשמעותיים במסגרת "משימת הירח" הוא תיקון CHO (City of Yes for Housing Opportunity) שמוצע כרגע. אם יאושר במלואו, תוספת הדירות בעיר עשויה לעלות, לפי ההערכות ב-24,200 עד 30,600 יחידות דיור חדשות מדי שנה. מספר זה גבוה מהממוצע השנתי בעשור האחרון, אך עדיין רחוק מהיעד של 50,000 דירות לשנה הדרוש להשלמת המשימה.

תוכנית CHO כוללת שינויים בתכנון הייעודי, שיעודדו בנייה רוויה במקומות נגישים ומרכזיים. השינוי נועד לפשט את התהליך ליזמים ולבעלי נכסים ולהקל עליהם להשיג היתרי בנייה, תוך עידוד הבנייה למגורים באמצעות תמריצים כלכליים והקלה בדרישות הרגולטוריות.

שינויי תקנות והקלה על יזמות פרטית

תוכנית CHO היא צעד חשוב, אך בניו יורק מבינים שכדי להשיג את היעד של חצי מיליון יחידות הדיור, יש לנקוט צעדים נוספים ומהותיים יותר. אחד התחומים המרכזיים שהוא חסם של בנייה רחבה בעיר הוא מערכת תקנות התכנון והייעוד (זונינג), שמגבילה במידה רבה את האפשרות להקים מבנים חדשים במקומות רבים. אחד השינויים המרכזיים שמקודמים בתוכנית "משימת הירח" הוא יצירת מערכת גמישה ופתוחה יותר שתאפשר בנייה מרוכזת ורוויה באזורים נגישים וקרובים לתחבורה ציבורית.

בתכנון העירוני הנוכחי של ניו יורק ישנם אזורים נרחבים שייעודם מוגבל לתעשייה או למסחר בלבד, ואי אפשר להקים בהם בנייני מגורים. האזורים האלו, שממוקמים לעיתים קרובות בקרבת תחנות תחבורה ציבורית או מקומות עבודה, היו יכולים לשמש כשטחים מתאימים לפיתוח דיור בר-השגה, אך המדיניות הנוכחית מונעת את ניצולם. בתוכנית החדשה מוצע להסיר חלק מהמגבלות האלו ולאפשר הקמת מבנים מעורבים שיכללו הן מגורים והן עסקים, בהתאם לצורך המקומי.

מעבר לכך, כדי לעודד את המגזר הפרטי להיות פעיל במאמץ לבנות יותר יחידות דיור, נדרש שינוי מהותי בהליכי אישור הבנייה. כיום, תהליך אישור של שינוי ייעוד בניו יורק עשוי להימשך חודשים ואף שנים, ועל המבקשים לעבור תהליכי בירוקרטיה ארוכים ומורכבים הכוללים סקרים סביבתיים, אישורי מועצות מקומיות ובדיקות תכנוניות מחמירות. כחלק מהתוכנית, מוצע להקל מאוד תהליך זה, כדי שבעלי קרקעות יוכלו להגיש בקשה לשינוי ייעוד ולהתקדם בתהליך הבנייה מהר יותר, ללא עיכובים ביורוקרטיים מיותרים.

התמריצים הכלכליים והשפעתם על היזמים

תוכנית "משימת הירח" כוללת גם מערך תמריצים כלכליים שנועד לעודד יזמים פרטיים להשקיע בפרויקטים של בניית דיור בעיר. בין התמריצים נכללים הטבות מס, מענקים ומסלולי מימון ייחודיים. למשל, מתן פטור ממס או הנחות מס ייחודיות ליזמים שיקימו יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, ולא רק למכירה. כך העיר שואפת לעודד יצירת היצע מתמשך של דירות להשכרה במחירים נגישים, אשר יפחיתו את הלחץ על שוק הדירות לקנייה ויאפשרו לאוכלוסיות רחבות יותר לגור במרכז העיר.

ניו יורק נוקטת צעדים נוספים להפחתת עלויות הבנייה, בין השאר על ידי צמצום הדרישות הרגולטוריות להקמת מיתקנים ציבוריים בבניינים כגון חדרי פינוי אשפה בכל קומה ומרחבי תמרון גדולים במעליות. צמצום דרישות אלו נועד להפחית את עלויות הבנייה ולהקל את ההקמה של מבני מגורים במרכז העיר. לדוגמה, בוחנים אפשרות להרחיב את גודל הבניינים שיכולים להיבנות במודל של מדרגות עם יציאה אחת בלבד במקום שתיים. המהלך מיושם כבר בערים רבות בעולם ומפחית את עלויות הבנייה.

מנגנון לתמרוץ מיסוי ומניעת עיוותים

גם מערכת המיסוי הנוכחית בניו יורק היא חסם בפני יזמים פרטיים המעוניינים להשקיע בבניית דיור. נכון להיום, שיעור המס המוטל על בניינים להשכרה גבוה פי שניים משיעור המס המוטל על בתים פרטיים או בניינים עם יחידות מעטות. מדיניות זו יוצרת מצב שיזמים מעדיפים לבנות דירות למכירה. הדבר מביא למחסור בהיצע הדירות להשכרה למי שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. בתוכנית החדשה מוצע לשנות את מדיניות המיסוי באופן שתאפשר שוויון בין בנייני מגורים גדולים לבתים פרטיים. הדבר יביא לעידוד יזמים להשקיע בפרויקטים של דירות להשכרה.

שינויים אלו אמורים להפוך את ניו יורק לעיר שבה הדיור לא רק זמין אלא גם נגיש יותר לתושבים ממגוון מעמדות כלכליים.

פתרונות לשכר דירה וחדשנות בבנייה

חלק נוסף בתוכנית "משימת הירח" של ניו יורק נוגע לפיקוח על שכר דירה. כיום ניו יורק מתמודדת עם בעיה של פיקוח על שכר הדירה, המגביל את יכולתם של יזמים לפתח פרויקטים חדשים. המצב הקיים, שבו שכר הדירה בבניינים ישנים כפוף למגבלות פיקוח קפדניות, יוצר תמריץ כלכלי נמוך ליזמים, שמתקשים לקבל מימון לפרויקטים חדשים שכן הם אינם יכולים להבטיח תשואות כלכליות מספקות. כדי להגדיל את היצע הדיור בעיר, התוכנית מציעה להבטיח שלגבי בנייה חדשה, לא יחולו מגבלות מחמירות על שכר הדירה עשרות שנים, לפיכך היזמים יוכלו להבטיח תשואות כלכליות סבירות.

ניו יורק נדרשת לבחון מחדש גם את התמריצים הניתנים למבנים להשכרה. לדוגמה, יש דיון על הפחתת המיסוי על מבנים גדולים להשכרה או קביעת מסלול מיסוי ייחודי לדירות המושכרות בתנאים המוגדרים כ"בר השגה". צעד זה יאפשר לעירייה לגייס משקיעים פרטיים המעוניינים לבנות בניינים להשכרה ארוכת טווח בלי לחשוש מהשפעות של רגולציה מחמירה שתפגע ברווחיות.

טכנולוגיות בנייה מתקדמות וחדשנות תכנונית

אחד האלמנטים המתקדמים ביותר בתוכנית "משימת הירח" הוא היבט הטכנולוגיה והחדשנות בתחום הבנייה. במסגרת התוכנית, בניו יורק מתכננים להטמיע שיטות בנייה חדשות שיעזרו להאיץ את קצב הבנייה ולהפחית עלויות. אחת הדוגמאות היא שימוש בחומרים מעץ מהונדס ("mass timber"), המאפשרים להקים מבנים חסכוניים באנרגיה בעלי רמת בטיחות גבוהה המתאימים למבני מגורים בגובה בינוני. הטכנולוגיה הזו, שנמצאת בשימוש בערים רבות ברחבי העולם, מאפשרת בנייה מהירה יותר ובעלת עלות מופחתת בזכות ייצור מראש של חלקי המבנה. הדבר מפחית את הצורך בכוח עבודה רב.

ניו יורק מתכננת לשלב גם סטנדרטים חדשים לבניית בנייני דירות, ובפרט בניינים עם גרם מדרגות אחד בלבד. הדבר מוזיל כאמור את עלויות הבנייה ומפנה יותר שטח לדירות עצמן. מהלך זה צפוי לשפר את הנגישות הכלכלית של מבנים אלה ולהגביר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

סיכום ומבט לעתיד

העיר ניו יורק, באמצעות תוכנית "משימת הירח", מציבה סטנדרט חדש ומעורר השראה לערים הנאבקות במשברי דיור דומים כגון תל אביב. התוכנית מתבססת על רפורמות מרחיקות לכת בתכנון העירוני, במערכת המיסוי ובתחום הפיקוח על שכר הדירה, לצד חדשנות וקדמה טכנולוגית בבנייה.

אמנם הדרך להשיג חצי מיליון יחידות דיור חדשות עודנה ארוכה ורצופה אתגרים פוליטיים וכלכליים, אך הגישה שאימצה ניו יורק עשויה להיות מודל למדיניות עירונית הנחוצה גם בישראל. ייתכן שתל אביב תוכל להפיק לקחים מהיוזמות של ניו יורק ולהתאים חלק מהפתרונות למציאות המקומית. בסופו של דבר, השגת היעדים תצריך מחויבות ארוכת טווח ושיתוף פעולה של הממשלה, הרשויות המקומיות והמגזר הפרטי, אך אם תצליח, היא תוכל לשנות את פני העיר ולהפוך את הדיור לזמין ונגיש יותר לכל.

לפרטים נוספים