ירושלים 2025: היתרי בנייה ללמעלה מ-8,000 יחידות דיור - מחציתם בהתחדשות עירונית

ירושלים נמצאת בעיצומו של מהפך תכנוני בקנה מידה ארצי. בשנת 2024 אושרו בעיר כ־10,000 יחידות דיור חדשות בתב"עות, ונכון להיום יש כ־80,000 יחידות דיור נוספות בשלבי תכנון שונים.

דברים אלו אמרה אדריכלית ענבר וייס, סגנית מהנדס העיר ירושלים, בכנס מיוחד על התחדשות עירונית בירושלים, שנערך בתחילת החודש במלון ממילא בירושלים, ביוזמת חברת רובי קפיטל ומשרד עורכי הדין אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM), ובהשתתפות עשרות יזמים פעילים בעיר.

עוד היא ציינה כי, מבחינת היתרי בנייה, השנה תחצה העיר את רף ה־8,000 יחידות דיור, מתוכן כ־50% במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. זאת, לעומת 2,000-3,000 יחידות דיור בלבד עד שנת 2020, אז נכנסו לתפקיד ראש העיר משה ליאון ומהנדס העיר יואל אבן. זהו הקצב הנדרש לעיר שכבר מונה מיליון תושבים וגדלה בקצב של 1.8% בשנה.

הפיתוח של העיר מבוסס, לדבריה, על שני מנועים מרכזיים - התחדשות עירונית וציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה, מתוך החשיבות לשמור על השטחים הפתוחים והעיר ההיסטורית. בדבריה היא הדגישה את השינוי התדמיתי שנחוץ לעיר: "היום ירושלים היא כבר לא רק העיר עם הגמל ודוד המלך שמשווקים לתושבי חוץ, אלא גם עיר מודרנית עם תשתיות תחבורה מתקדמות, עם רשת של רכבות שאין באף עיר אחרת בישראל, עם תעסוקה, מסחר, אדריכלות איכותית ומזג אוויר נהדר," אמרה. "מי שמפרסם את העיר רק כעיר העתיקה והסמלים שלה - מפספס את הנקודה הגדולה."

יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, התייחס לפיתוח העתידי של העיר וציין כי רק הפרויקטים בתחום ההתחדשות עירונית בירושלים יצריכו מיזמים הון עצמי מוערך של כ־16.3 מיליארד שקל עד לשנת 2040. הנתון מבוסס על תחזית לתוספת של כ־83,500 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים (על פי נתוני המנהלת להתחדשות עירונית בעיר). העלות הממוצעת להקמת דירה מוערכת בכ־1.3 מיליון שקל, ומתוך כך נגזרת דרישה להון עצמי בשיעור של כ־15%.

אלעזר במברגר | יעקב ניצן | עו"ד אור צור | ענבר וייס. צילום: גיא יחיאלי

על פי הנתונים שהציג, בשנת 2024 הונפקו בירושלים 8,218 היתרי בנייה, אך רק 5,183 מהם מומשו בפועל והובילו לתחילת עבודות - שיעור מימוש של 63% בלבד. לדבריו, "יותר משליש מהיתרים לא הגיעו לביצוע, בין היתר בשל קשיים בגיוס הון, שיווק איטי ושוק דירות רווי. מימוש הפרויקטים תלוי ביכולת להעמיד הון עצמי זמין, ולכן המממנים הפכו לשחקנים קריטיים בהנעת פרויקטים - במיוחד באזורים מורכבים כמו ירושלים, שבהם משתלבים אתגרים תכנוניים, תפעוליים וחברתיים. רובי קפיטל פועלת בעיר מספר שנים ומלווה עשרות פרויקטים, וליזמים אנחנו מציעים גם מימון וליווי פרויקטים וגם השקעות אקוויטי במסגרת קרנות ספיר."

עו"ד אור צור, שותפה במחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד ERM, שמפעיל גם סניף בירושלים, ציינה: "התחדשות עירונית היא לא מותרות - היא הכרח לאומי. המלחמה האחרונה הוכיחה שבניינים מחודשים עמדו טוב יותר, אך גם שממ"דים לבדם אינם מספיקים. לכן נדרשת חשיבה מחודשת שתכלול ממ"קים קומתיים, חדרי ביטחון משותפים, ואפילו מקלטים ציבוריים כחלק בלתי נפרד מהפרויקט. ירושלים צריכה להוביל את השינוי עם תכנון מותאם תרבותית ושיווק מדויק. בזכות הקידום התכנוני המהיר בעיר, יש כיום מלאי דירות מוכן, ונדרש לחשוב כיצד לשווק אותו ולמי - למשל, לעולים מיהדות התפוצות שמגלים עניין מחודש בעיר, לצד הקהילה החרדית, המתמודדת עם צפיפות, חריגות בנייה וצרכים תכנוניים ספציפיים - מרפסות סוכה ובנייה נמוכה. בהסכמי התחדשות עירונית במגזר החרדי חשוב לשים לב לא רק לשני הכיורים במטבח ולמעלית השבת, אלא גם ללחץ המים בקומות הגבוהות, לחללים ציבוריים, לכך שעגלה כפולה יכולה להיכנס במעלית. הגיע הזמן לשנות פרדיגמה: לא רק לבנות יותר - לבנות חכם, בטוח, ועם חזון קהילתי כולל."

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היוצא, ציין כי "ירושלים מובילה כיום את שוק ההתחדשות העירונית בישראל. אנחנו בעיצומה של מהפכה שקטה שמתרחשת בהיקפים חסרי תקדים - יותר מ־60 אלף יחידות דיור אושרו לתכנון בשנת 2024 ברחבי הארץ, וכ־10,000 מתוכן בירושלים."

לדבריו, המודל הירושלמי מוכיח שכאשר יש ראש עיר ומהנדס עיר עם חזון ברור, וועדות מקומיות ומחוזיות שמתואמות ביניהן ופועלות מתוך תפיסה מערכתית הדוגלת בהתחדשות עירונית, ציפוף ובנייה לגובה - התוצאה ניכרת בשטח. "היזמים מרגישים את השינוי, ולכן הפערים בין ירושלים לערים אחרות רק ילכו ויגדלו," אמר.

במברגר הציג את נתוני הפעילות בירושלים, נכון ל־1 ביוני 2025, לפיהם מקודמות בעיר כ־30,400 יחידות דיור במסגרת 106 פרויקטים של התחדשות עירונית. מתוכן, 18,200 יחידות אושרו במסגרת 53 פרויקטים, 4,300 יחידות נוספות נמצאות ב־18 פרויקטים בשלבי רישוי, 3,400 יחידות מתקדמות ב־12 פרויקטים עם היתר הריסה, 4,200 יחידות מצויות בביצוע פעיל ב־20 פרויקטים, ועוד 300 יחידות כבר אוכלסו בשלושה פרויקטים שהושלמו.

במברגר התייחס להתחדשות עירונית בשכונות החרדיות: "לצד קרית יובל, קטמונים וארמון הנציב - אנחנו רואים התעוררות גם בשכונות החרדיות כמו שמואל הנביא ובר אילן. הפער בין הציבור להנהגה החרדית מצטמצם. הציבור מביע תמיכה ברגליים, בשטח. המנהיגות הדתית מבינה את הצורך, ופרויקטים מתחילים לקרות - גם אם באיטיות יחסית."