כנס מיוחד על התחדשות עירונית בירושלים

ירושלים נמצאת בעיצומו של מהפך תכנוני בקנה מידה ארצי. בשנת 2024 אושרו בעיר כ־10,000 יחידות דיור חדשות בתב"עות, ונכון להיום יש כ־80,000 יחידות דיור נוספות בשלבי תכנון. דברים אלו אמרה אדריכלית ענבר וייס, סגנית מהנדס העיר ירושלים, בכנס מיוחד על התחדשות עירונית בירושלים שהתקיים ב־7 ביולי במלון ממילא בירושלים, ביוזמת חברת רובי קפיטל ומשרד עורכי הדין אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM). השתתפו בו עשרות יזמים הפעילים בעיר.

עוד ציינה וייס, כי מבחינת היתרי בנייה, השנה תחצה העיר את רף ה־8,000 יחידות דיור, מתוכן כ־50% בפרויקטים של התחדשות עירונית. זאת לעומת 2,000 עד 3,000 יחידות דיור בלבד עד שנת 2020, שבה נכנסו לתפקיד ראש העיר משה ליאון ומהנדס העיר יואל אבן. זה הקצב הנדרש לעיר שכבר יש בה מיליון תושבים וגדלה בקצב של 1.8% בשנה.

הפיתוח של העיר מבוסס, לדברי וייס, על שני מנועים מרכזיים: התחדשות עירונית וציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה, מתוך החשיבות לשמור על השטחים הפתוחים והעיר ההיסטורית.

וייס הדגישה את השינוי התדמיתי שנחוץ לעיר: "ירושלים היום היא כבר לא רק העיר עם הגמל ודוד המלך שמשווקים לתושבי חוץ אלא עיר מודרנית עם תשתיות תחבורה מתקדמות, עם רשת של רכבות שאין באף עיר אחרת בישראל, עם תעסוקה, מסחר, אדריכלות איכותית ומזג אוויר נהדר. מי שמפרסם את העיר רק כעיר העתיקה והסמלים שלה, מפספס את הנקודה הגדולה."

יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, התייחס לפיתוח העתידי של העיר, וציין כי רק הפרויקטים בתחום ההתחדשות עירונית בירושלים יצריכו מיזמים עם הון עצמי מוערך של 16.3 מיליארד שקל עד שנת 2040. הנתון מבוסס על תחזית לתוספת של כ־83,500 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים (על פי נתוני המינהלת להתחדשות עירונית בעיר). העלות הממוצעת להקמת דירה מוערכת ב־1.3 מיליון שקל, ומתוך כך נגזרת דרישה להון עצמי בשיעור של 15%.

על פי הנתונים שהציג, בשנת 2024 הונפקו בירושלים 8,218 היתרי בנייה, אך רק 5,183 מהם מומשו והביאו לתחילת עבודות - שיעור מימוש של 63% בלבד. לדבריו, "יותר משליש מההיתרים לא הגיע לביצוע, בין היתר בשל קשיים בגיוס הון, שיווק איטי ושוק דירות רווי. מימוש הפרויקטים תלוי ביכולת להעמיד הון עצמי זמין, לכן המממנים נעשו שחקנים קריטיים בהנעת פרויקטים, במיוחד באזורים מורכבים כגון ירושלים, שבהם משתלבים אתגרים תכנוניים, תפעוליים וחברתיים."

אילוסטרציה

עו"ד אור צור, שותפה במחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד ERM, שמפעיל גם סניף בירושלים, ציינה: "התחדשות עירונית היא לא מותרות, היא הכרח לאומי. המלחמה האחרונה הוכיחה שבניינים חדשים עמדו טוב יותר, ושממ"דים לבדם אינם מספיקים. לכן נדרשת חשיבה מחודשת שתכלול ממ"קים קומתיים, חדרי ביטחון משותפים ואפילו מקלטים ציבוריים כחלק בלתי נפרד מהפרויקט. ירושלים צריכה להוביל את השינוי עם תכנון מותאם תרבותית ושיווק מדויק.

"בזכות הקידום התכנוני המהיר בעיר, יש כיום מלאי דירות מוכן, ונדרש לחשוב כיצד לשווק אותו ולמי. למשל, לעולים מיהדות התפוצות שמגלים עניין מחודש בעיר לצד הקהילה החרדית, המתמודדת עם צפיפות, חריגות בנייה וצרכים תכנוניים ספציפיים - מרפסות סוכה ובנייה נמוכה. בהסכמי התחדשות עירונית במגזר החרדי חשוב לשים לב לא רק לשני כיורים במטבח ולמעלית שבת אלא גם ללחץ המים בקומות הגבוהות, לחללים ציבוריים ולאפשרות להכניס עגלה כפולה למעלית. הגיע הזמן לשנות פרדיגמה: לא רק לבנות יותר אלא לבנות חכם, בטוח ועם חזון קהילתי כולל."

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היוצא, ציין: "ירושלים מובילה כיום את שוק ההתחדשות העירונית בישראל. אנחנו בעיצומה של מהפכה שקטה שמתרחשת בהיקפים חסרי תקדים. יותר מ־60 אלף יחידות דיור אושרו לתכנון בשנת 2024 ברחבי הארץ, כ־10,000 מתוכן בירושלים."

לדבריו, המודל הירושלמי מוכיח שכאשר יש ראש עיר ומהנדס עיר עם חזון ברור, ועדות מקומיות ומחוזיות שמתואמות ביניהן ופועלות מתוך תפיסה מערכתית הדוגלת בהתחדשות עירונית, ציפוף ובנייה לגובה, התוצאה ניכרת בשטח. "היזמים מרגישים את השינוי, ולכן הפערים בין ירושלים לערים אחרות רק ילכו ויגדלו", אמר.

במברגר הציג את נתוני הפעילות בירושלים נכון ל־1 ביוני 2025, שלפיהם מקודמות בעיר כ־30,400 יחידות דיור במסגרת 106 פרויקטים של התחדשות עירונית. מתוכן 18,200 יחידות אושרו במסגרת 53 פרויקטים, 4,300 יחידות נוספות נמצאות ב־18 פרויקטים בשלבי רישוי, 3,400 יחידות מתקדמות ב־12 פרויקטים עם היתר הריסה, 4,200 יחידות מצויות בביצוע פעיל ב־20 פרויקטים ו־300 יחידות כבר אוכלסו בשלושה פרויקטים שהושלמו.

במברגר התייחס להתחדשות עירונית בשכונות החרדיות: "לצד קרית יובל, קטמונים וארמון הנציב, ניכרת התעוררות בשכונות החרדיות כגון שמואל הנביא ובר אילן. הפער בין הציבור להנהגה החרדית מצטמצם. הציבור מביע תמיכה ברגליים, בשטח. המנהיגות הדתית מבינה את הצורך, ופרויקטים מתחילים, גם אם לאט יחסית."