מחירי נדל"ן בישראל 2023

עליית מחירי הדירות היא לא בעיה חדשה. מלבד שנות השמונים, כמעט בכל שנה מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה. אבל היום קורה משהו קצת אחר.

מחירי הדירות עלו במידה ניכרת בשנים האחרונות. התקשורת דיווחה באופן תדיר על מצב של "בועת נדל"ן" בשוק הנדל"ן בארץ. הביקוש היה בשיא. למרות מגפת הקורונה העולמית, התחלות הבנייה כמעט לא השתנו.

ב-2022 התחיל השינוי. האינפלציה עלתה מאוד, עד כדי כך ששיעור התחלות הבנייה ירד. המשיכו לבנות, אבל כבר היה ברור שאי אפשר לבנות באותה כמות ובאותה דחיפות.

אצבע אחת מאשימה היא לריבית. בנק ישראל העלה את הריבית לשיעור שלא נראה זה שנים. אנחנו אולי לא רואים את זה, אבל הדבר משפיע מאוד על כל חברה ועסק, ובפרט בתחום הבנייה.

רק בחודש מאי האחרון צנחו רכישות הדירות בישראל לרמה הנמוכה ביותר מאז 2020. על פי נתוני משרד האוצר, מדובר בצניחה של 41% בהשוואה למאי אשתקד. זו רק השפעה אחת של הריבית על השוק בארץ, ובפרט שוק הדיור.

יתרונות של התקופה לצד הקשיים

רו"ח והפרשן הכלכלי צחי מנע: "כבר לפני כשנה ידעתי שהמשקיעים יקבלו תפנית. כל משקיע מחו"ל ייאלץ לשקול מחדש את ההשקעה שלו בנדל"ן בארץ. בסביבת ריבית גבוהה, יש מחיר הרבה יותר גבוה להשקעה שלא בפיקדונות.

"דבר אחד קבוע הוא שכל האמצעים בחוק כשרים. זה אומר להישאר ממוקדים במה נכון לנו עכשיו, אבל גם לראות שמה שלא נעז לעשות היום, לא ייטיב איתנו מחר. אם הריבית עולה, רצוי לא להסס להקים חסכונות, לשכלל את התזרים ולחפש כל הזדמנות לנצל את המצב לטובה."

ב-2022 עליות הריבית הביאו לגל פיטורים ענק בהייטק. בעקבות הצמצומים בכוח אדם, משקיעים רבים החלו להשקיע בחברות שהשווי שלהן ירד. הדבר לא רק גורם לחברות הגדולות לצרוך יותר מהרזרבות שלהן, אלא גם מגדיל את התחרות בין החברות, המשאירה את העובדים בחוץ.

בתקופה שבה הריביות עולות במגמה מתמשכת, נוצר אתגר בקרב זוגות צעירים שלא מסוגלים לעמוד כלכלית בתשלומי משכנתה. זה אולי לא מצב שאנו מייחלים לו, אבל יש לו גם יתרונות בטווח הרחוק.

כשתשלומי המשכנתה עולים בגלל רכיב הריבית, אנחנו משלמים חלק גדול יותר מהריבית שהבנק מצפה לקבל על סך המשכנתה. בעבור מי שכבר לקח משכנתה, הריבית הגבוהה יכולה להעלות את הכדאיות למיחזור משכנתא בעתיד, כשהריביות יירדו, ואולי אפילו לעודד השקעה טובה מהצד.

אין ספק שזו תקופה מאתגרת, בין למשקיעים ובין למי שמתחזקים בית. ניהול נכון של משק בית כולל תכנון תקציבי מדויק שיבוצע על בסיס חודשי, וודאות שההכנסות מספיקות לכיסוי ההוצאות החודשיות. למשקיעים, על משק הבית להתחשב בהוצאות נוספות כגון תחזוקת הנכס, תשלומים על השכרת נכסים או על עמלות שיווק אם יוחלט למכור את הנכס בהמשך. תקציב מדויק עשוי למנוע מצבים של חובות ויתרה תזרימית שלילית, אשר עלולים לגרום למעמס מיידי על הנכס.

מה המדינה עושה ומה צפוי שיקרה

בהצעת החוק שעלתה במסגרת חוק ההסדרים, הסעיף המרכזי עוסק בניכוי דמי שכירות ובהגדלת הטבת הפטור למשכירי דירות שהם גם שוכרים, שייהנו מפטור עד לתקרה בגובה 7,500 שקל לחודש.

הכנסת גם אישרה, ש"משחלפי" דירות - ישראלים שקונים דירה ומוכרים אחרת (ואין בבעלותם דירות נוספות) - ייהנו מפטור ממס שבח ומס רכישה רק אם מכרו את דירתם הקודמת בתוך שנה וחצי. זאת לעומת תקופה של שנתיים עד כה. התוכנית המקורית של האוצר היא לצמצם את תקופת הפטור לשנה.

לסיכום, התקופה הלחוצה הזו לא תישאר לנצח. הזכרנו ניצול הזדמנויות. לפי הערכות של בנק ישראל, הריבית לא תחזור להיות אפסית כפי שהייתה, אבל לא תישאר גבוהה כמו עכשיו. בבנק ישראל רוצים שיישאר להם הכוח לנתב את כמות הכסף בשוק. בעיית הדיור לא תיפתר בהקדם, אבל אפשר להניח שתתאזן מול שוק השכירות.