מגה מבנים גיליון 06

הוועדה המקומיות לתכנון ולבנייה גבעתיים אישרה פרויקט פינוי בינוי במתחם ההסתדרות בעיר, הכולל כ-500 דירות חדשות בארבעה מגדלים בני כ-24 קומות. 168 דירות בפרויקט יימסרו לדיירים הנוכחיים.

דוניץ החליפה בקידום וביצוע הפרויקט את חברת גינדי ייזום מקבוצת גינדי השקעות לאחר שרכשה ב-2019 את החברה שמחזיקה בזכויות לבניית כ-1,000 דירות במסגרת פרויקטי פינוי בינוי ברמת השרון ובגבעתיים, לאחר שקיבלה את האישורים של דיירי המתחם. למתחם תב"ע שאושרה בוועדה המחוזית, ודוניץ פועלת להכרזת המתחם כמתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי. בשלב זה החברה פועלת להגשת להיתרי בנייה.

מנכ"ל אחים דוניץ נסים אחיעזרא: "אנו שמחים על אישור הפרויקט בוועדה המקומית. מתחם ההסתדרות בגבעתיים ממוקם במיקום אידאלי בעל נגישות גבוהה מאוד בלב אזור הביקוש – כבר היום קיימת בקרבתו תחבורה ציבורית ענפה, ומתוכננת לעבור באזור הרכבת הקלה. גבעתיים היא עיר מאוד מבוקשת למגורים והיצע הדירות החדשות בה מוגבל מאוד, ואנו וצופים ביקושים גבוהים לפרויקט".

התחדשות מתחם ההסתדרות בגבעתיים מורכבת מעשרה מתחמים וכוללת פינוי של כ-900 יחידות דיור קיימות, ובנייה של כ-3,000 יחידות דיור חדשות במקומן. שטח המתחם כולו כ-101.5 דונם.

הדמיה: סטודיו אלכס לובימוב

חברות הנדל"ן והמשווקים מדווחים על תנועה ערה של משקיעים למשרדי המכירות ועל זינוק של מאות אחוזים בכמות המשקיעים שהגיעו למשרדי המכירות לעומת ימים של שגרה. הזינוק בהשקעות נובע מהצגת התוכנית הממשלתית שבה הוכרז על העלאת מס הרכישה על דירה שנייה מ-5% ל-8%.

לדברי החברות, רוב המשקיעים שהגיעו בימים האחרונים למשרדי המכירות מציינים במפורש כי הם מעוניינים לקדם את העסקה לפני העלאת המס בפועל. בחברת פרשקובסקי דיווחי על זינוק של כמעט פי ארבעה בכמות המשקיעים שהגיעו אתמול למשרדי המכירות של החברה, ובאלדר שיווק מזהים זינוק של 50% בתנועת המשקיעים בעשרות פרויקטים של החברה בפריסה ארצית. גם נתוני אתר יד2 מאוששים את מגמת העלייה במגמת הביקוש מצד משקיעי נדל"ן: בימים ראשון ושני נצפו באתר 590,000 חיפושים לעומת שבוע לפני בו נרשמו 570,000 חיפושים. מאתר יד2 נמסר כי הערים הבולטות בגידול בביקושים הן שדרות, טבריה, חיפה, נהריה, ירוחם, בני ברק, בית שמש, וביתר עלית.

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן: "אנחנו רואים מהבוקר תנועה ערה בעשרות משרדי המכירות שאנחנו מפעילים ברחבי הארץ, גם מצד משקיעים שכבר החלו בתהליך ורוצים לסגור את העסקה וגם מצד משקיעים חדשים - ואני מעריך שצפוי זינוק של לפחות 30% ברכישת משקיעים בימים בקרובים כך שכל רוכש רביעי יהיה משקיע".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים דרא: "מאתמול נחתמו מספר הסכמי בזק - חלקם בבתי הלקוחות ואפילו במפגשים מהירים ברכב כדי לא לאבד את הטיימינג. מבחינה כלכלית הפער במיסוי מסתכם לכ-60,000 שקל לדירה ממוצעת בשווי שני מיליון שקלים. זה סכום לא מבוטל, אבל האפקט הפסיכולוגי הוא לא פחות חשוב ומשפיע. לדעת שסגרת עסקה רגע לפני שהמס עולה עושה טוב בלב ולא רק בכיס".

יקי בריגה, מנכ"ל ובעלים בריגה נדל"ן: "כבר בסוף השבוע עם ההכרזה על העלאת המס החלו להגיע למשרדי החברה עשרות טלפונים, ביום ראשון ערכנו מרתון החתמות, אליו הגיעו במהלך כל היום 35 רוכשים שחתמו חוזה. כל חדרי הישיבות שלנו הוסבו לפגישות עם עורכי הדין של הרוכשים, ונמשכו לתוך הלילה. 20 שנה לא ראיתי מצב כזה בענף, יש למשקיעים כיום רק 10 ימים לפני העלאת המס ואף אחד מהם לא רוצה לשלם עוד 100-200 אלף שקל על הדירה".

דניאל אצ'רקן, סמנכ"ל השיווק בצברים: "אנחנו רואים במשרד המכירות ביפו משקיעים שהתלבטו אם לרכוש נכס או להמתין, והמהלך של האוצר פשוט גרם להם לרוץ ולרכוש מחשש שכאשר הם ירצו בעתיד לקנות נכס המחירים יעלו. המשקיעים שאנחנו רואים הם לא טייקונים. הם אנשים בסביבות גיל 50 שמעוניינים לרכוש נכס שישמש אותם לפנסיה ולאחר מכן לילדים שלהם".

יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות ביוסי אברהמי: "בפרויקט 'הפילהרמונית' בתל אביב אנו מציעים למכירה דירות פרימיום שמחירן מתחיל מ-7.5 מיליון שקלים, כך שמס רכישה של 8% מסתכם ביותר מחצי מיליון שקלים, ורבים מהמשקיעים שכבר בחנו רכישה וכן כאלה שהתלבטו, רצו להתקדם ולסגור עסקה ולהימנע מעליית המס. בפרויקט שלנו באילת מדובר בעיקר על משקיעים ישראלים ממוצעים, וגם הם רצו שלא לספוג את הפער במיסוי והזדרזו לחתום. אתמול נרשם זינוק של מאות אחוזים בנוכחות של כולם במשרדי המכירות שלנו".

מליאת הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). ההצעה מבקשת לתקן את חוק מיסוי מקרקעין ולהעלות את שיעור מס הרכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים, לגבי מי שזו אינה דירת המגורים היחידה שלו, על מנת לבלום את מחירי הדיור ולמתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים.

מתוך ההסבר להצעה: "שוק הדירות למגורים מאופיין בהיצע קשיח בטווח הזמן הקצר, בלא אפשרות להתאים את ההיצע לשינויים בביקוש לדירות כאמור. בהתאם לכך, שינויים בביקוש מובילים באופן ישיר לעלייה של מחירי הדירות. נתוני העבר מצביעים על כך שעלייה בביקוש לדירות מגורים להשקעה מייצרת 'ביקוש עודף' אשר בא על חשבון רכישות של דירות מגורים בידי זוגות צעירים. עלייה זו בביקוש לדירות מגורים גורמת לעלייה במחירי הדירות ודוחקת את הזוגות הצעירים אל מחוץ לשוק.

"לפי נתוני משרד האוצר, הפחתת שיעור מס הרכישה במסגרת תיקון 95 הביאה לעלייה חדה במספר דירות המגורים הנרכשות לצורכי השקעה, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות בשוק זה. שיעור הרכישות של דירות מגורים שנעשו בידי משקיעים מאז הפחתת מס הרכישה כאמור עלה לכ־20% מסך העסקאות בשוק הדיור לעומת שיעור של כ־13% מסך העסקאות כאמור בחודשים שלפני ההפחתה. במקביל נרשמה האצה בקצב עליית מחירי הדירות על פי מדד מחירי הדירות שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כך, בשנים עשר החודשים שחלפו מאז הפחתה זו של שיעור מס הרכישה בתקופה שמיולי 2020 עד יולי 2021, עלו מחירי הדירות בשיעור של 2.9% שיעור העלייה הגבוה ביותר במחירי הדירות מאז שנת 2010.

"לנוכח העלייה הניכרת בביקוש לרכישת דירות מגורים והעלייה במחיריהן, שהחלה כאמור מאז הופחת מס הרכישה במסגרת תיקון 95, ביולי 2020, מוצע לקבוע כי במכירת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים, לגבי מי שזו אינה דירת המגורים היחידה שלו, יחול מס רכישה בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 5,843,565 שקלים חדשים, ומס רכישה בשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה."​

20 חברי כנסת תמכו בהצעת החוק מול שלושה שהתנגדו. ההצעה תועבר לוועדת הכנסת.

בכנס לשכת שמאי המקרקעין בישראל שהתקיים במלון דן אילת התארחו שר האוצר אביגדור ליברמן ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין.

ליברמן בנושא מחירי הדיור: "אני צופה שבסופו של דבר השנה תהיה התייקרות של כ-11%, ואילו בשנה הבאה מחירי הדיור יעלו ב-6%-5%. כשאני משווה את מחירי הדיור למחירים ברחבי העולם אנחנו בתחתית הרשימה בהשוואה לשבדיה וארצות הברית. יש בישראל כמה רכיבים שמשפיעים על המחירים: רכיב ראשון הוא ריבית פריים, וזה הדחף הגדול לכמות המשכנתאות, שמאז ימי בית שני לא לקחו כל כך הרבה משכנתאות, וכל עוד הפריים עומד על אפס זה לא ישתנה. הרכיב השני הוא העלייה המטורפת עקב הקורונה במחירי ההובלה ימית, המחיר קפץ ב-776%. כל מפרט של דירה היום מושפעת מזה. כל השיש, הקרמיקה - הכול זה יבוא. גם מחירי פלדה קפצו ב-30%.

"מה שחשוב השנה הוא שאנחנו שוברים את שיא כל השיאים בשיווקים, מאז שנת 2000 לא היה דבר כזה אנחנו עומדים על מעל 180,000 שיווקים ומעל 55,000 התחלות בנייה. זה אמנם רחוק מהיעד אך אני מאמין שבתוך 4-3 שנים נסגור את הפערים. אני מעריך שבאמצעות הותמ"ל נצליח, היום ראשי ערים עומדים בתור כדי להכניס תוכניות לותמ"ל".

שר האוצר נשאל בכנס מדוע אינו מדבר על ירידת מחירי הדיור אלא רק על התמתנות, והשיב: "אנחנו חייבים להיות ריאליים, לאור מה שקורה עם הריבית, מחירי הובלה הימית, מחירי הפלדה, אם נמתן את עליית המחירים ל-6%-5% ב-2022, זה ייחשב הישג גדול. בסופו של דבר, אנחנו צריכים לייצר תנאים כאלה, שזוג צעיר יוכל לקנות דירה. צריך הרבה יותר היצע, לייצר תנאים שזוג שלוקח משכנתא משלם על דירה רק רבע מעלות הכנסתו ולא מחצית. אנחנו גם הגדלנו את ההיצע של הדיור הציבורי, מה שלא עשו פה עשרות שנים, הקצבנו 1700 דירות בשוק החופשי ועוד כמה מקצבי דיור דרך הסוכנות היהודית. אנחנו נחזיר 6000 יחידות דיור למלאי ציבורי".

ליברמן על דירות Air bnb שהוחלט בתוכנית הדיור הממשלתי לאסור עליהן לפעול: "בשנת 2019 היו 13,000 יחידות פעילות כאלה. להחזיק דירות כאלה לא עושה שכל, הם נבנו כדירות מגורים וכך צריכות להישאר לא לטובת תיירות, זה גם ימלא את שוק הדיור להשכרה".

בסוף הריאיון אמר ליברמן אמר הוא צופה שיסתיים הליך החקיקה של העלאת מס הרכישה מ-%5 ל-8%.

צילום: איתמר סיידא

זאב אלקין: "העלאת מס הרכישה לא תעבור בקריאה ושלישית השבוע, אני מקווה שהיא תעבור בשבוע הבא. גל רכישות הדירות מצד המשקיעים התגבר מאז שהתקשורת יצאה בכותרות שמס הרכישה יעלה, לא מאז שהשקנו את התוכנית. מהרגע שמס הרכישה ירד ראינו עלייה דרמטית של עסקאות המשקיעים והיה צריך לעצור זאת, היה לנו ברור שצריך לצנן את השוק הזה. סיכמתי עם שר האוצר ושרת הפנים שתהיה העלאה דיפרנציאלית של מס הרכישה, ולבסוף הכלכלנים שכנעו אותנו אחרת והחזרנו את המס לרמה של תקופת כחלון.

"העלאת המס מכוונת לרוכשי דירה שנייה ומעלה ולא לאספני דירות הרוכשים עשר דירות, הפלח שקונה עשר דירות ומעלה הוא קטן ממילא ולא משפיע. אם רוצים להשפיע על השוק ברור שהרף הנכון הוא רוכשי דירה שנייה, והעלאת המס אצלם תשפיע על השוק באופן משמעותי".

אלקין על תוכנית הדיור הממשלתית שהוצגה לפני כשבועיים: "אני לא מאמין שיש פטנט אחד 'זבנג וגמרנו', זה לא עובד בשוק כל כך מורכב כמו שוק הדיור. באנו עם תפיסה כוללת והצגנו תוכנית בת 17 צעדים שחלקם כבר מתממשים. בשקט בשקט השנה נעבור את רף 85,000 השיווקים של יחידות דיור, שיתורגמו לחוברות מכרז ולעסקאות בפועל, אף אחד לא חלם על המספר הזה, רק לסבר את האוזן, השיא של תקופת משה כחלון היה 70,000 שיווקים".

אלקין על תוכנית מחיר מטרה: "התוכנית תפעל גם באזורי הביקוש, רק לא באזורי היוקרה. מי שיכול להרשות לעצמו לקנות דירה בצפון תל אביב יסתדר גם בלי ההנחה שלנו של 300,000 על מחיר הדירה. בשונה ממחיר למשתכן, מחיר מטרה לא צמודה למדד תשומות הבנייה אלא למדד הרגיל וזה שינוי משמעותי, זה ויתור משמעותי על הכנסות על הקרקעות. המדינה מוותרת על 20-12 מיליארד שקל בשנים הקרובות ממחירי הקרקע. האוצר ויתר כאן על המון הכנסות לטובת הזוגות הצעירים".

אלקין על הצפי לעליית מחירים עתידית: "אני לא יודע אם תהיה ירידת מחירים או לא, אבל ההצעות בחלק מהמכרזים האחרונים לא לוקחות בחשבון את השינויים בשוק אלא רק את התחזית לעלייה חדה במחירים ואני לא בטוח שזה יצדיק עצמו כלכלית. מי שמוכן לשלם מחירים אסטרונומיים על הקרקע מייצר עליית מחירים עתידית, ומצד שני לוקח על עצמו סיכונים, כי אם בסוף יהיה כאן היצע גדול של דירות שאנחנו מנסים לייצר וגם צעדים רגולטוריים - קבלן כזה יכול להיתקע כי הציע מחיר לא סביר ולא ריאלי".

צילום: איתמר סיידא

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז אישרה את התוכנית להקמת מתחם תעסוקה ומסחר חדש על שטח מפעל קניאל, באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה. שטח התוכנית כ-63 דונם, והיא ממוקמת בצומת הרחובות ז'בוטינסקי-משה דיין, וגובלת מדרום בתחנת הרכבת הקלה של הקו האדום לאורך ציר ז'בוטינסקי.

התוכנית כוללת שטח עיקרי של 200,000 מ''ר לתעסוקה ו-50,000 מ"ר למסחר. לזכויות אלה מתווספות 84,000 מ''ר שטחי שירות מעל הקרקע ו-130,000 מ"ר לחניות בשלושה מפלסים.

הבינוי במתחם כולל מתחם מסחרי בקומת הקרקע, קומת תעסוקה מעליו תוך שילוב צירי הולכי רגל פתוחים לאורך ולרוחב המתחם. במספר נקודות משולבים חמישה מגדלי תעסוקה בני כ-40 קומות כל אחד. השימושים המוצעים בתוכנית הם תעסוקה עתירת ידע, מחקר ופיתוח, משרדים, ירידים ותערוכות, אולפני טלוויזיה, תעשייה ושטחי לוגיסטיקה, מלונאות, מכללות, שימושים ציבוריים, מרפאות, מבני תרבות, אולמי שמחות, מסחר קמעונאי, בילוי, בידור ופנאי.

לאורך ציר רבין-משה דיין מתוכנן קו "מהיר לעיר", ומכיוון רחוב משה דיין מעל ציר ז'בוטינסקי ועד לחיבור עם דרך רבין מקודמת הפרדה מפלסית. על מנת להבטיח מימוש התוכנית ובהתאם לתוכנית האתמ"מ, קבעה הוועדה כי לאור מיקומה המרכזי של התוכנית נקבע בה תקן חניה מינימלי ואף יתאפשר הסבת 50% משטחי החניה התת-קרקעיים לשימושים אחרים, על מנת לעודד שימוש במערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן).

הדמיה: אמיר מן עמי שנער אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ

יו''ר הוועדה המחוזית מרכז שירה ברנד: "מדובר בתוכנית ראשונה המממשת את תוכנית המתאר המטרופוליטנית. התוכנית מציעה מגוון רחב של עירוב שימושים ומחזקת את המרחב העירוני, תוך ניצול יעיל של מערך התחבורה הציבורית הקיים והמתוכן במקום. בנוסף התוכנית תורמת לאיזון הכלכלי של העיר, בה מאושרות ומתוכננות אלפי יחידות דיור".

מתכנן מחוז מרכז במינהל התכנון גיא קפלן: "התוכנית מיישמת את מדיניות הוועדה המחוזית ומינהל התכנון להעצמת השימושים לאורך צירי רק"ל ותחנות המטרו תוך תכנון קישוריות ואיכות תכנונית למרחב הקרוב והסובב את תחנות הסעת ההמונים".

מגדל סנטרל פארק הוא גורד השחקים הגבוה ביותר בעולם למגורים, ופונה לעשירים ביותר. מגדל הזכוכית מתנשא לגובה 472 מטר ולו 131 קומות. במיקומו המצוין, ליד סנטרל פארק, הוא מציע נוף נהדר של הפארק ושל מנהטן. 179 דירות מגורים יוקרתיות, שמתחילות בקומה ה-32, חלקן כבר מאוכלסות, עוצבו על ידי סטודיו רוטה (Rottet Studio) ומחירן מתחיל ב-6.5 מיליון דולר. הדירות המוצעות בבניינן הן דירות חדר אחד עד ארבעה חדרים. הוא תוכנן על ידי משרד האדריכלים גורדון ג'יל ואדריאן סמית' (Adrian Smith + Gordon Gill Architecture).

מגורים בבניין מקנים חברות במועדון הסנטרל פארק, שמציע חללי פנאי יוקרתיים שמתפרסים על פני 15,000 מטר רבוע בקומות 16-14 בבניין, וכוללים אולם סעודות ומטבח עם שפים בעלי כוכב מישלן, לאונג', אולם קולנוע ואולם נשפים. חלל נוסף של המועדון ממוקם בקומה ה-100, מה שהופך אותו למועדון הדיירים הגבוה ביותר בעולם. הבניין מציע טרסה רחבת ידיים עם בריכה באורך 18 מטר, ובר משקאות. בהמשך יתווספו מרכז בריאות וספא, סאונה ומגרש כדורסל. בבסיס הבניין עתידה לקום חנות הדגל של רשת ההלבשה הענקית נורדסטורם, וזו תתפרס על פני שלוש קומות ו- 91,000 מטר רבוע.

מקור: smithgill.com

רשות החשמל והמים בדובאי השיקה את המסגד הראשון בעולם שזוכה לאות פלטינום, עם 83 נקודות לפי תקן LEED לבנייה ירוקה, שבחסות הוועדה לבנייה ירוקה של ארצות הברית (USGBC). המסגד, שנמצא בעיר הטה, מסוגל להכיל יותר מ-600 מתפללים על פני שטח של 1050 מ"ר. גובה של צריח המסגד הוא 25 מטרים, יש בו תחנת הטענה ירוקה והוא מונגש לאנשים בעלי מוגבלויות. פנלים סולריים מותקנים בו בימים אלה וגם מערכת למחזור מים.

מקור: urbanupdate.in